開(kāi)發(fā)商炸樓維持房?jī)r(jià)！土耳其住房過(guò)剩租金反漲，政府親自下場(chǎng)建房

我剛結(jié)束在土耳其為期4周的行程，期間與國(guó)際城市研究與行動(dòng)網(wǎng)絡(luò)的同事會(huì)面。該網(wǎng)絡(luò)每年的會(huì)議都由成員城市主辦，當(dāng)?shù)匮芯咳藛T和行動(dòng)者會(huì)帶來(lái)訪代表看到游客很少接觸到的城市另一面。不過(guò)，伊斯坦布爾的陰暗面幾乎無(wú)需刻意尋找——城市向東、向西的開(kāi)發(fā)都已進(jìn)入狂飆狀態(tài)。

一棟棟最高達(dá)40層的住宅塔樓密集矗立，放眼望去幾乎看不到盡頭。它們不斷吞噬耕地，把基礎(chǔ)設(shè)施推向極限，也讓原本彼此分離的城鎮(zhèn)連成一個(gè)龐大的都市區(qū)。這輪住房供應(yīng)的大幅增加有一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象：房屋售價(jià)和租金并沒(méi)有下降。

為什么會(huì)這樣？原因很復(fù)雜，部分在于新建住房明顯面向高端市場(chǎng)，部分在于價(jià)格合謀，還有一部分在于，許多項(xiàng)目由來(lái)自戰(zhàn)亂國(guó)家的精英階層出資，他們暫時(shí)無(wú)意將這些作為資產(chǎn)停放的房產(chǎn)投放市場(chǎng)。世界各地的住房空置率一向很難準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。即便有政府嘗試對(duì)空置住房征稅——土耳其并不在其中——也只能依賴業(yè)主自愿申報(bào)，因此官方數(shù)據(jù)與地方估算往往不一致。

土耳其政府并不收集這類數(shù)據(jù)，但當(dāng)?shù)?023年的一項(xiàng)估算認(rèn)為，伊斯坦布爾的空置率最高可達(dá)11.5%。伊斯坦布爾大學(xué)的研究人員如今則非正式地將這一數(shù)字估計(jì)為接近30%。土耳其是一個(gè)極端案例，問(wèn)題也格外尖銳，但圍繞高端房產(chǎn)建設(shè)、追逐更高回報(bào)、操縱價(jià)格以及維持住房稀缺的邏輯，卻具有普遍性。

近年一些引人注目的高樓爆破拆除，通常被歸因于施工質(zhì)量低劣或違法建設(shè)，也與區(qū)位錯(cuò)配有關(guān)——比如房?jī)r(jià)超出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)承受能力，或項(xiàng)目建在需求不足的地區(qū)。但這些代價(jià)高昂的爆破背后，更深層的動(dòng)機(jī)是維持住宅價(jià)格高位。

如果說(shuō)大規(guī)模空置和拆除，是住房過(guò)剩情況下較為激烈的應(yīng)對(duì)方式，那么一些較小城市也在以較溫和的形式面對(duì)同樣的問(wèn)題。過(guò)去20年，溫哥華和多倫多的公寓熱潮為這兩座城市新增了數(shù)以千計(jì)的住房，但兩地仍然位列全球住房最難負(fù)擔(dān)的城市之中。直到兩年前，加拿大大幅削減移民規(guī)模，同時(shí)上調(diào)利率并收緊按揭審查，試圖通過(guò)壓低需求為市場(chǎng)降溫，房?jī)r(jià)才開(kāi)始趨于穩(wěn)定。

今年6月，面對(duì)即將出現(xiàn)的住房過(guò)剩，加拿大聯(lián)邦政府宣布一項(xiàng)計(jì)劃，擬收購(gòu)未售出的公寓，用作“可負(fù)擔(dān)住房”。總理馬克·卡尼確認(rèn)，此舉將使開(kāi)發(fā)商無(wú)需下調(diào)銷售價(jià)格。有一點(diǎn)在各地都非常清楚：房地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商從事這些活動(dòng)，并不是為了壓低房?jī)r(jià)。坦率地說(shuō)，政府也未必真希望他們這么做。許多國(guó)家的繁榮高度依賴城市化進(jìn)程和天際線上的塔吊——這些都是廉價(jià)而醒目的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)信號(hào)——相比之下，收益分配的不平等反而退居其次。

在澳大利亞，房地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)，以及住房的金融化，幾乎是州政府和聯(lián)邦政府能提供給城市的最重要政策工具。為了調(diào)和由此帶來(lái)的顯著社會(huì)不公，他們?nèi)詧?zhí)著于一種幻想：市場(chǎng)終將把住房建到過(guò)剩，進(jìn)而壓低價(jià)格，緩解住房不穩(wěn)定和無(wú)家可歸問(wèn)題，帶領(lǐng)人們走出可負(fù)擔(dān)住房危機(jī)。

開(kāi)發(fā)商反而更現(xiàn)實(shí)。由于建筑成本持續(xù)上升、利潤(rùn)空間受到擠壓，墨爾本和悉尼的建設(shè)熱潮在兩年前已經(jīng)放緩。本報(bào)2024年10月曾報(bào)道，房地產(chǎn)專家警告稱，若公寓價(jià)格不能大幅上漲，政府加快推進(jìn)新建高層住宅的計(jì)劃將缺乏可行性。行業(yè)分析機(jī)構(gòu)查特·凱克·克雷默表示，要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)新的高密度住宅，公寓價(jià)格至少還需上漲15%。

與國(guó)際同行相比，澳大利亞開(kāi)發(fā)商在面對(duì)價(jià)格下行前景時(shí)也更“理性”。他們同樣傾向于讓房屋空置，或者他們的投資型買家會(huì)這樣做，但通常不會(huì)大規(guī)模如此操作，也不會(huì)把樓炸掉，或頻繁請(qǐng)求政府紓困。更常見(jiàn)的做法是，他們干脆停止建設(shè)。

如果政府能跳出自由市場(chǎng)意識(shí)形態(tài)，這種局面雖然是噩夢(mèng)，也可能正是出路所在。即便是行業(yè)內(nèi)部人士，比如前米爾瓦克首席執(zhí)行官、國(guó)家住房供應(yīng)與可負(fù)擔(dān)性委員會(huì)主席蘇珊·勞埃德-赫維茨，也表示政府需要像過(guò)去那樣，在住房建設(shè)中發(fā)揮作用。

無(wú)論國(guó)際還是本地，證據(jù)都已擺在眼前。私人市場(chǎng)會(huì)抵制一切壓低價(jià)格的嘗試，永遠(yuǎn)不會(huì)主動(dòng)建設(shè)真正負(fù)擔(dān)得起的住房。它們會(huì)建設(shè)回報(bào)最高的高端產(chǎn)品。只有政府擁有獨(dú)特的資源和能力，在市場(chǎng)不能建、不愿建的時(shí)候，建設(shè)市場(chǎng)無(wú)法提供的住房。誠(chéng)然，預(yù)算存在限制，但澳大利亞是一個(gè)富裕國(guó)家。我能想到一筆閑置的3680億澳元，如果投入其中，會(huì)很有幫助。

我們的城市大體上依然美麗，仍有耕地，也擁有良好且持續(xù)改善的基礎(chǔ)設(shè)施。但這一切都很脆弱。政客和政策制定者需要更多看到這個(gè)世界陰暗而真實(shí)的一面，而不是只停留在充滿宣傳意味的國(guó)事訪問(wèn)中。又或者，他們至少該更認(rèn)真地傾聽(tīng)那些真正了解情況的人。