2026年上半年土地市場總結(jié)與展望

上半年，土地市場延續(xù)“縮量提質(zhì)”特征，300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21%、24%，土地出讓金下降31%。5月以來，隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏加快，土地出讓金同比降幅有所收窄。6月深圳、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊拍出較高溢價水平，帶動300城單月溢價率升至16%。房企拿地進(jìn)一步向核心城市聚集，上半年宅地出讓金TOP20城市占全國比重為62%，較2025年全年提升10個百分點。拿地企業(yè)方面，央國企仍是拿地主力，繼續(xù)發(fā)揮土地市場“壓艙石”作用。

展望下半年，地方政府供地將繼續(xù)堅持“控增量、優(yōu)供給”導(dǎo)向，房企將更加注重地塊的去化能力與利潤率，重心進(jìn)一步向具備產(chǎn)業(yè)支撐、軌交便利的優(yōu)質(zhì)地塊集中，預(yù)計土地市場延續(xù)“點狀高熱、分化延續(xù)”態(tài)勢。一線及強二線城市核心區(qū)有望繼續(xù)迎來更多優(yōu)質(zhì)住宅用地入市，憑借優(yōu)質(zhì)區(qū)位與完善配套，對維持土地市場熱度、穩(wěn)定預(yù)期形成支撐；而三四線城市及一二線郊區(qū)宅地因去化預(yù)期不明朗、價格支撐乏力，仍將以底價成交為主，市場分化將進(jìn)一步加劇。土地市場的全面回暖，仍有賴于新房銷售的實質(zhì)性回暖以及房企投資信心的持續(xù)修復(fù)。

300城：上半年住宅用地推出、成交面積繼續(xù)縮量，二季度出讓金降幅收窄

圖：歷年上半年300城各類用地和住宅用地推出規(guī)劃建面及同比

數(shù)據(jù)來源：

圖：歷年上半年300城各類用地和住宅用地成交規(guī)劃建面及同比

圖：歷年上半年300城各類用地和住宅用地出讓金及同比

注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑為公開招拍掛市場成交地塊

數(shù)據(jù)來源：

上半年，在“控增量”政策導(dǎo)向下，地方政府供地延續(xù)“縮量提質(zhì)”基調(diào)，疊加房企拿地審慎，300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21%、24%，土地出讓金下降31%。

各類用地：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年上半年，300城各類用地推出規(guī)劃建筑面積為9.4億平方米，同比下降14.6%，成交8.0億平方米，同比下降16.5%。出讓金方面，2026年上半年，300城各類用地出讓金8934億元，同比下降25.6%。

住宅用地：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年上半年，300城住宅用地推出規(guī)劃建筑面積為1.6億平方米，同比下降20.7%，成交1.3億平方米，同比下降23.7%。季度來看，一季度地方政府供地節(jié)奏相比去年同期總體有所放緩，二季度核心城市優(yōu)質(zhì)住宅用地加快入市，供地節(jié)奏有所提速，推出規(guī)模較一季度有所提升，但同比延續(xù)回落態(tài)勢。出讓金方面，2026年上半年，300城住宅用地出讓金5946億元，同比下降31.2%。季度來看，在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊帶動下，二季度出讓金規(guī)模環(huán)比有所增長，同比降幅較一季度明顯收窄。

圖：2023年以來300城住宅用地月度和季度平均溢價率走勢

數(shù)據(jù)來源：

今年以來，房企投資仍高度集中于一線及強二線城市的核心板塊。土拍呈現(xiàn)“點狀高熱”特征。一季度，受供應(yīng)節(jié)奏放緩及房企拿地審慎影響，市場競拍熱度相對平淡，1月溢價率處于低位；2月在廣州馬場地塊等高溢價地塊帶動下，溢價率階段性升至10.6%；3月隨著熱點地塊減少，溢價率回落至3.4%。

進(jìn)入二季度，核心城市優(yōu)質(zhì)住宅用地加快入市，房企對城市核心板塊及成熟片區(qū)優(yōu)質(zhì)資源的競爭意愿增強，帶動市場整體溢價率走高，6月，受深圳等個別熱點城市核心地塊高溢價成交拉動，300城平均溢價率升至16.3%，達(dá)近些年次高位水平。若剔除深圳3宗高溢價地塊影響，300城平均溢價率為9.7%，與上月基本持平。

各梯隊：一線城市土地市場保持一定規(guī)模，上半年宅地平均溢價率19.8%

表：2026年上半年300城各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化

數(shù)據(jù)來源：

各線來看，上半年，在地方政府推地規(guī)模主動收縮與房企投資延續(xù)“精準(zhǔn)投資”“以銷定投”策略的共同作用下，各線城市住宅用地推出及成交指標(biāo)同比普遍下降，但市場熱度呈現(xiàn)顯著梯度分化。

一線城市住宅用地推出和成交面積、宅地出讓金同比降幅在兩成左右，但平均溢價率達(dá)19.8%，為各線城市最高。這一表現(xiàn)主要得益于一線城市保持了優(yōu)質(zhì)核心地塊的供應(yīng)力度，疊加二季度以來新房市場成交相對穩(wěn)健，有效提振了房企拿地信心，拿地向核心城市高確定性板塊集聚的趨勢愈發(fā)明顯。

二線城市受去年同期較高基數(shù)影響，整體降幅相對較大，推出、成交面積同比下降超三成，土地出讓金降幅超四成。城市分化持續(xù)加劇，杭州、成都等強二線城市憑借強勁的經(jīng)濟基本面和人口凈流入優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度不減，仍是房企重點布局區(qū)域；而多數(shù)普通二線城市受新房庫存仍較高、銷售端恢復(fù)較慢影響，土拍情緒持續(xù)平淡。

三四線城市土地市場延續(xù)低溫運行態(tài)勢，推出和成交面積同比降幅近兩成，平均溢價率僅2.9%。受人口外流、產(chǎn)業(yè)支撐不足及新房市場持續(xù)調(diào)整等因素影響，房企拿地意愿整體偏低，土地多以底價成交。

重點城市：上半年TOP20城市宅地出讓金占全國比重約62%，上海、杭州、北京出讓金位居全國前三

圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金占全國的比重（全市）

表：2026年上半年及二季度重點城市住宅用地出讓金情況（全市）

數(shù)據(jù)來源：

從城市集中度來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年上半年，宅地出讓金TOP20城市占全國比重為62%，較2025年全年提升10個百分點。在TOP20城市中，一線及強二線城市占據(jù)主導(dǎo)地位，其中上半年上海住宅用地出讓金為521億元，居全國首位；杭州出讓金485億元，居全國第二位；北京、廣州、深圳出讓金均在300億元左右，5城合計出讓金已占TOP20城市較大份額，頭部效應(yīng)顯著。二季度單季來看，杭州宅地出讓金達(dá)428億元，上海超300億元，深圳、北京均在250億元以上。

土拍熱度方面，2026年上半年，全國土地市場整體成交規(guī)模與熱度較去年同期有所降溫，企業(yè)拿地普遍趨于審慎，但核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度依然不減，高溢價、多輪競價頻現(xiàn)。在當(dāng)前市場環(huán)境下，出現(xiàn)高溢價率地塊的關(guān)鍵因素主要有兩方面：一是供地策略主動調(diào)整，“縮量提質(zhì)”已成為各地供地的常態(tài)，核心城市普遍縮減郊區(qū)供地規(guī)模，將指標(biāo)集中到核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊上。二是房企投資拿地高度聚焦。優(yōu)質(zhì)地塊因安全邊際較高，能有效抵御市場波動，房企參與競拍意愿強烈，競拍熱度推高了溢價率。

表：2026年上半年宅地出讓金超百億城市平均溢價率變化（全市）

表：2026年上半年重點城市高溢價地塊（市本級）

注：高溢價地塊統(tǒng)計口徑為溢價率超20%且出讓金超5億元的涉宅用地

數(shù)據(jù)來源：

上海、杭州、深圳土拍熱度領(lǐng)跑，房企布局意愿較強。上半年，上海成交涉宅用地32宗，其中12宗溢價成交，3宗溢價率超30%；杭州成交涉宅用地34宗，其中28宗溢價成交，15宗溢價率超30%，高溢價地塊數(shù)量在重點城市中占比最高。深圳雖僅成交少量宅地，但單宗地塊熱度高，6月粵海街道地塊以150.7%的溢價率成交，刷新深圳涉宅用地單價紀(jì)錄，但該地塊規(guī)劃建面較小，僅5萬方。從月度走勢看，上海5月溢價率沖高至34%，6月平均溢價率仍在20%以上；杭州1-5月溢價率持續(xù)在20%以上、其中3個月超30%，深圳6月因稀缺地塊入市溢價率大幅提升至115%。

北京、廣州、成都等地優(yōu)質(zhì)地塊也能拍出高溢價，但市場分化較為明顯，房企投資策略高度集中化，僅對去化預(yù)期明確的核心地塊布局。北京上半年成交涉宅用地21宗，其中7宗溢價成交，4宗溢價率超10%，通州九棵樹南地塊歷經(jīng)178輪競價以21.0%的溢價率成交，豐臺三宗地塊溢價率均超15%，但其余14宗均底價成交，全市平均溢價率僅3.6%。廣州上半年成交涉宅用地10宗，5宗溢價，其中越秀集團經(jīng)243輪競價以約236億元拿下天河馬場地塊，拉動2月溢價率至24.8%，6月在番禺、海珠等核心地塊帶動下平均溢價率達(dá)31%。成都上半年成交涉宅用地32宗，10宗溢價，其中錦江區(qū)牛沙路片區(qū)地塊以23%的溢價率成交。當(dāng)前土地市場低溫運行的格局尚未根本扭轉(zhuǎn)，多數(shù)城市溢價成交比例偏低，武漢、南京、蘇州、天津等地出讓地塊多底價成交。

拿地企業(yè)：上半年100家典型房企拿地金額同比下降33.7%，央國企繼續(xù)發(fā)揮土地市場“壓艙石”作用

圖：100家典型企業(yè)拿地總額

表：2026年上半年重點房企權(quán)益拿地金額

數(shù)據(jù)來源：

2026年上半年，100家典型房企拿地總額3360億元，同比下降33.7%，降幅較1-5月收窄6.8個百分點。京滬等核心城市市場熱度持續(xù)，5月以來深圳新政效應(yīng)帶動明顯，而房企銷售端亦有邊際改善，銷售表現(xiàn)和市場熱度帶動下拿地金額同比降幅連續(xù)4個月收窄。2026年上半年，100家典型房企全口徑新增貨值同比下降33.4%，降幅較1-5月收窄，越秀地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展位列前三。

表：22個重點城市2024年以來涉宅用地不同企業(yè)拿地金額占比情況（市本級）

注：央國企包含央企及全國化布局的國資背景企業(yè)；地方國資包括城投公司及其他具有開發(fā)資質(zhì)的地方型國企。

數(shù)據(jù)來源：

從主要城市拿地企業(yè)來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年上半年，22城累計拿地金額中，央國企占比為54%，一線城市及廈門等地央國企占比均超60%，其中廣州、深圳占比超90%，頭部房企在核心城市的資源優(yōu)勢進(jìn)一步鞏固；地方國資占比25%，較2025年全年降低6個百分點；民企占比16%，杭州、重慶、天津等城市部分本地民企在特定區(qū)域保持一定的布局節(jié)奏。

供地計劃與政策：規(guī)模調(diào)減與結(jié)構(gòu)優(yōu)化并行

表：2026年重點城市住宅用地供應(yīng)計劃

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

近幾年，各地持續(xù)踐行“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向。從當(dāng)前已披露供地計劃的城市來看，各地2026年普遍調(diào)減了年度供地規(guī)模，去庫存導(dǎo)向明顯。如北京商品住宅用地安排彈性指標(biāo)200-240公頃（上年為240-300公頃）；深圳商品房用地55公頃（上年為60公頃）。

供地策略上，各地更加注重精準(zhǔn)匹配市場需求。廣州強調(diào)“以需定供”，完善土地供應(yīng)與商品房去庫存周期動態(tài)掛鉤機制。蘇州明確對庫存小、去化周期短的區(qū)域鼓勵提供優(yōu)質(zhì)地塊，對庫存大、去化周期長的區(qū)域暫停新增商品住宅用地出讓。

供給結(jié)構(gòu)方面，各地順應(yīng)“好房子”建設(shè)導(dǎo)向，在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)優(yōu)化供應(yīng)適配性。北京推動“好房子”實施，提升住房品質(zhì)，加強周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套；廣州提出提升新增優(yōu)質(zhì)居住用地供應(yīng)適配性，應(yīng)對“一老一小”人口變化，增加改善型產(chǎn)品用地供應(yīng)；深圳增加高品質(zhì)住房和改善型住房的空間供給。

另外，存量盤活方面，北京明確繼續(xù)引導(dǎo)存量建設(shè)用地供應(yīng)占比達(dá)到65%左右，逐步推動存量更新規(guī)模不低于新增供應(yīng)規(guī)模，并首次單列城市更新計劃指標(biāo)；深圳提出分類識別存量用地資源，城市更新和城中村改造渠道供應(yīng)商品住房用地不少于18公頃。

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