廣東
父母的房子生前給子女跟身后給子女，結果差了幾條街。很多人還蒙在鼓里，以為自己的就是子女的，
殊不知，繼承新規不認你老一套，只按法定程序走。
一，老一套規矩父母的房子怎么給子女？
講講六七十年代的情況，那會兒和現在不同，那時基本沒有商品房，房產更多是使用權或居住權，所以“給子女”的方式，主要取決于房子是公房還是私房。
如果是城市公房：房子歸單位，家庭只有居住權，不能買賣或繼承。
要把這個房子給子女，只要父母去世或搬離后，由同住的成年子女向單位申請，把承租人變更為自己。再不然子女結婚時向各自單位申請分房，或通過熟人私下“換房”。
如果是城市私房，房子就歸個人所有，那時候大家的法律意識普遍不強，很多家庭只分家不分證，房產證上可能幾十年都沒改名。只要家族長輩或居委會主持，寫下分家契約，明確祖宅怎么分，這房子就算是明確繼承了。
如果是在農村，一般都是兒子成家后，由長輩、村干部做見證，吃頓分家飯，口頭或立下字據，把哪間房分給誰。但一般出嫁的女兒被默認為不參與分房。
所以說，那時候父母要把房子給子女很簡單，一頓飯一句話就說定了。
二，現在的基本情況截然不同
有了相關的繼承法律條款以后，父母要把房子給到子女，就必須按照法律規定的來。
如果家里只是獨生子女的話，父母的房子相對比較好分配。如果家里有多個子女，分配起來就沒那么簡單。比如，有法定等分，還存在贍養傾斜分配，這兩者差異極大。
以前居民法律意識比較薄弱，又害怕分家產鬧出矛盾，所以很多老人解決繼承問題的辦法都是直接在世不提，百年后由子女自己去分。那么問題來了，父母的房子過戶給子女，身后和生前差別有多大？
咱們來好好看看：
第一：以“生前繼承”，將房產過戶給子女
按新規，生前繼承有兩種方式
①買賣過戶：跟商品房買賣流程差不多，至于稅費，也和現在的房屋買賣流程相同。
比如父母名下滿5年非唯一住房，賣給自己已成年的子女（子女首套，面積120㎡），費用部分：
子女契稅：網簽價×1%（首套≤140㎡）
父母增值稅：滿2年，免
父母個稅：不滿“滿五唯一”，網簽價×1%
如果用最低指導價比如100萬來計算：
契稅1萬，個稅1萬，合計費用約2萬元
②贈與過戶
按規定，老人將房子贈與直系親屬，房產免征個稅，但其他稅還是得照常給。
比如契稅、公證費、印花稅，這三個費用是必須得交的。同樣以100萬房產舉例，老人以贈與方式生前將房子過戶給子女的，費用總和大概3萬左右。
但注意的是：買賣過戶，將來賣房不會涉及20%個稅。
贈與過戶將來子女再轉賣就得征收20%個人所得稅，相當于100萬的房子得上稅20萬。
第二：“身后繼承”，將住房過戶給子女
這種也有兩種方式：
①沒有遺囑的法定繼承
根據民法典新規，如果老人去世以后，沒有第一順位繼承人，就可以由第二順位繼承人繼承房產，沒有第二繼承人，就由第三順位繼承人繼承。
比如王大爺去世以后，老伴及父母都在世，他的房子就有老伴、父母、兒子共同繼承。除非其他人放棄繼承權，否則兒子不可能100%拿到房子。
如果王大爺無兒無女，但是有兩個兄弟，王大爺去世以后的房產，本來房子可以由兩個兄弟來繼承，可大兄弟去世，那么大兄弟享有的繼承部分就由他的兒女來繼承。即王大爺的房子最后繼承人是大兄弟的子女和自己的弟弟。
2.有遺囑的繼承
立遺囑繼承的方式很多，錄視頻、公證、打印等等，這些，都符合民法典新規。而且考慮到老年人在后續可能存在遺囑變動，所以關于立遺囑這一塊基本上沒有一張遺囑就下定論的說法，以最終有效遺囑為主。
比如，王大爺60歲的時候立了遺囑，將房產留給自己的兒子，但是遺囑寫好以后，兒子并不孝順，常年不贍養老人。
于是，70歲時，王大爺在彌留之際將遺囑改為將房子傳給侄子，這種情況下，以最后這份遺囑為主。
至于身后繼承的費用，咱們國家還沒有遺產稅，不論有無遺囑，身后繼承的流程都比較簡單，而且繳納的費用也會比較少，一般也就最多幾千塊錢的公證費和登記費。
但是如果繼承下來的房子想要轉手賣掉的話，就需要按房子增值部分、繳納20%的個稅。
比如，如果房子現在價格200萬，原來的購置成本只要100萬，那么其中100萬的增值部分就得繳納20%的稅，即20萬。除此之下還有契稅等相關費用，市場怎么有就怎么交，一般也就幾萬塊。
總之，老人將房子給兒女繼承，生前買賣過戶的方式，比生前贈予、身后繼承更劃算，且更簡單得多，還能避免子女繼承再賣房的20%個稅。
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