賣方惡意掛失房產證再抵押，買受人如何維權？

案情回顧

2018年7月，田某與孫某簽訂《房產買賣合同》，約定田某以43萬元購買孫某名下的一套房產。田某先行支付購房定金6萬元，并于7月8日前支付25萬元用于孫某償還銀行貸款，余款在7月底前付清。由于當時開發商尚未統一辦證，雙方同意暫不辦理產權證，待可辦證時孫某應當積極配合。合同簽訂后田某分多筆向孫某支付了全部房款并對房屋進行了裝修，隨后入住使用。

2019年3月18日，案涉房屋登記到孫某名下，產權證原件由田某持有。后孫某以證書遺失為由，向不動產登記部門申請掛失并補辦了新的不動產權證書。2021年3月9日，孫某以該房屋作為當物，向某典當公司典當借款并于次日辦理了不動產抵押登記。因孫某未能按時還款，某典當公司起訴至法院，生效判決確認某典當公司對案涉房屋享有抵押權優先受償權。判決生效后，某典當公司申請強制執行，法院于2021年9月查封了案涉房屋。

田某得知后，向執行法院提出執行異議，主張其早已支付全款并實際居住多年，請求中止執行。執行法院裁定中止對案涉房屋的執行。某典當公司不服，提起案外人執行異議之訴，要求繼續執行。訴訟中，某典當公司承認其在設定抵押時對抵押房產進行過調查，但并未入屋查看。另查明，田某及其妻子在R市無其他房產登記記錄。

案件結果

一審法院認為，田某雖已支付全款并占有房屋，但其在長達近兩年的時間內未催促孫某辦理過戶，自身存在過錯，故其享有的債權請求權不能對抗某典當公司的抵押權，判決準予繼續執行。田某不服，提起上訴。

二審法院經審理認為：首先，某典當公司作為專業金融機構，在設立抵押時未對抵押物進行現場查看等詳盡調查，未能盡到高度注意義務，難以認定為善意抵押權人；孫某在明知房屋已出售、產權證原件由田某持有的情況下，惡意掛失補辦再抵押，亦非善意。其次，田某在查封前已簽訂合法書面合同、支付全部價款、合法占有房屋，且未能辦理過戶登記的主要原因在于孫某惡意掛失及典當公司的抵押行為，而非田某自身過錯。再次，田某及其妻子在R市無其他住房，案涉房屋系其唯一居住場所，其享有的居住利益應受優先保護。

綜上，二審法院撤銷一審判決，駁回某典當公司的訴訟請求，即不得執行案涉房屋。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、抵押權的優先效力并非絕對，“善意”是前提

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條確立了抵押權在執行程序中的優先地位，但這一優先地位的前提是擔保物權的設立本身具有合法性與善意。如果抵押權人在設立抵押時存在重大過失，或者抵押人與抵押權人惡意串通，那么該抵押權就可能失去對抗案外人的效力。

本案中，某典當公司作為專門從事典當業務的非銀行金融機構，負有比普通債權人更高的審慎注意義務。然而該公司僅進行了形式上的調查，并未前往現場查看，也沒有通過物業、水電等途徑了解房屋實際居住狀況，法院據此認定某典當公司并非善意抵押權人，其抵押權不能當然對抗田某的排除執行請求。

二、已付全款并實際居住的購房人，符合特定條件時可排除抵押權的執行

雖然田某不屬于直接從開發商處購買商品房的“消費者購房人”，無法直接適用《執行異議和復議規定》第二十九條，但可以援引第二十八條關于一般不動產買受人物權期待權的規定。該條要求四個要件：查封前簽訂合法有效書面合同、查封前合法占有不動產、已支付全部價款、非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

本案中，田某的購房合同簽訂于2018年7月，遠早于查封時間；其提交的裝修合同、水電費繳納憑證等證據證明其早在2019年即已實際入住；銀行轉賬記錄和收條證明其已付清全部43萬元房款。關鍵爭議在于第四個要件：未過戶是否歸責于田某。法院認定田某在簽訂合同時，孫某尚未取得產權證，無法辦理過戶；待孫某取得產權證后，田某持有原件，已盡到合理防范。孫某采取掛失補辦的惡意手段，超出田某的注意義務范圍，且其后又將房屋抵押，導致客觀上無法配合過戶。因此，未過戶并非田某自身原因。四個要件全部滿足，田某享有足以排除執行的物權期待權。

三、權利沖突時的價值衡量：居住生存權高于形式上的抵押權

執行異議之訴的核心不僅是形式審查，更需要實質權衡各方權益。當同一不動產上并存抵押權與購房人的居住權益時，法院應當綜合考量權利設立的時間順序、權利人是否善意、案外人有無過錯、是否存在需要優先保護的法益等因素。

本案中，田某支付全款、裝修入住、持有產證原件，其對房屋的依賴已遠超普通債權，而是具有了實際居住保障的物權期待。而某典當公司的債權是經營性債權，其抵押權設立在后，且其自身未盡到合理審查義務。更為重要的是，田某及其妻子在R市無其他住房，案涉房屋系其唯一住所，強制執行將直接威脅其基本居住權。在生存權與經營債權之間，法律應當傾斜保護前者。二審法院正是基于這一價值判斷，參照消費者購房人保護的精神，支持了田某排除執行的請求。

律師寄語

本案警示我們，登記在前的抵押權不一定高枕無憂。對于購房者而言，在購買二手房時，不僅要簽訂書面合同并保留付款憑證，同時應盡快實際入住并保留水電費、物業費等繳費記錄。在具備過戶條件后及時催告賣方辦理過戶，并保留催告證據，也要盡可能持有產權證原件或辦理預告登記，防止賣方惡意掛失補辦。對于銀行、典當公司等金融機構而言，在接受不動產抵押時，不能僅依賴形式上的權屬查詢，更應當現場查看、調查居住狀況，否則可能被認定為未盡專業注意義務，導致抵押權無法對抗實際居住的購房人。本案也提醒所有市場主體：法律保護的是善意的、誠信的行為，任何試圖規避規則的行為，最終都可能付出代價。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

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本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領