大摩改口，中國樓市調整已近尾聲

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最近翻看各大券商研報、財經交流群，一條行業(yè)觀點轉變引發(fā)全網熱議。

長期維持極度悲觀判斷的摩根士丹利，首席經濟學家邢自強更新了對國內地產的周期研判，持續(xù)數(shù)年的“長期深度調整”論調正式修正，直言長達數(shù)年的樓市下行周期，已經走到尾聲階段。

但這份改口絕非全盤看多，整篇研報處處透著謹慎保守。按照大摩測算邏輯，全球地產一輪深度下行調整普遍維持六至七年，國內樓市剛好邁入第六個調整年頭，跌幅最猛烈的階段已經徹底落幕。不過測算模型同時明確，2026年全國二手房價格依舊會保持高個位數(shù)同比下滑，真正實現(xiàn)市場全面企穩(wěn)，至少要等到2027年下半年。

對比高盛激進預判更能看清兩家投行的巨大分歧：后者直接預測上海、深圳未來三年房價累計上漲15%，立場極度樂觀；摩根士丹利卻反復強調市場劇烈分化，短期回暖僅局限少數(shù)核心板塊，不能等同于全域復蘇。

實地走訪上海、深圳熱門片區(qū)就能直觀感受到這種割裂，優(yōu)質改善房源議價空間壓縮至3%-5%；反觀多數(shù)三四線、城市遠郊，大量房源掛牌數(shù)月無人問津，降價促銷也很難帶動成交。

綜合政策落地力度、高線城市成交變化、庫存結構性走勢、地產周期歷史規(guī)律就能看清，大摩調整觀點是多重客觀事實支撐下的理性修正。放眼全國市場，K型分化格局早已定型，不存在全域普漲的基礎，盲目入場抄底依舊暗藏不小風險。

攤開摩根士丹利完整研報數(shù)據，疊加國家統(tǒng)計局、第三方機構監(jiān)測指標，當下樓市冷熱分層的全貌清晰展現(xiàn)。

針對調整周期，邢自強給出明確量化判斷，六七年是全球地產深度下行的通用周期，國內樓市走完六年調整，最慘烈的下跌階段正式結束，但修復節(jié)奏會十分緩慢。2026年二手房整體仍將維持下跌，整體企穩(wěn)至少要等到明年下半年。

市場內部的分化數(shù)據十分刺眼，典型的二元格局正在持續(xù)強化。上海、深圳主城核心地段租金回報率率先修復，優(yōu)質次新房掛牌短時間內就能成交；廣大三四線、城市外圍板塊庫存堆積，即便持續(xù)降價促銷，成交依舊低迷。

為了加快市場平衡，大摩還給出一套具體政策方案，建議安排三萬億專項資金，在一二線城市收購150萬套商品房改造為保障性住房，同步托舉樓市與完善社會保障體系。中長期則提出社保擴容規(guī)劃，目標2030年將居民消費占GDP比重提升至45%-48%。

同行券商觀點形成鮮明反差，高盛對一線樓市走勢十分樂觀，預判上海、深圳三年房價累計上漲15%；摩根士丹利始終保持保守，僅認可局部短期回暖，不認同全面復蘇行情。

全國官方統(tǒng)計數(shù)據也在側面印證大摩的判斷，6月70城新房價格環(huán)比上漲城市達到20個，創(chuàng)下近兩年新高；全國商品房待售面積連續(xù)三個月同比回落，高線城市庫存去化周期逐步回落至合理區(qū)間，結構性修復信號持續(xù)增多。

四層實實在在的現(xiàn)實條件，共同促成摩根士丹利修正此前悲觀預期，每一層都有完整數(shù)據與市場現(xiàn)象作為支撐。

第一，政策端從紙面指引轉向真金白銀落地，是觀點轉變最核心的前提。

央行3000億元保障性住房再貸款落地，年化利率低至1.75%，全國超80個城市落地存量房收購計劃；六部委同步出臺全鏈條樓市減負政策，首付比例、交易增值稅、賣舊換新退稅等配套全面優(yōu)化。

此前大摩保持謹慎，核心顧慮是政策落地力度不足，如今資金、配套細則全部落地，市場托底的確定性大幅提升，直接改變其對行業(yè)周期的判斷。

第二，核心一二線城市成交持續(xù)回暖，形成可驗證的結構性拐點信號。

2026年5月上海二手房單日網簽量創(chuàng)下近五年新高，北京二手房成交同比上漲15%；廣州5月新房新增掛牌量同比減少16.7%，主城優(yōu)質房源供給持續(xù)收縮。

近半年高線城市成交速度穩(wěn)步提升，不再是短期脈沖式熱度，而是剛需、置換需求邊際釋放帶來的持續(xù)性修復，核心資產的企穩(wěn)趨勢得到數(shù)據驗證。

第三，全國新房供給主動收縮，庫存格局迎來結構性拐點。

2022年至今，國內住宅新開工面積連續(xù)四年低于同期銷售面積，各地推行“以銷定投”土地機制，庫存壓力偏大的三四線直接暫停新增住宅用地出讓。

全國商品房待售面積連續(xù)三個月同比下滑，核心城市優(yōu)質房源存量持續(xù)消化，市場告別過去一邊建房一邊積壓庫存的惡性循環(huán)，供需關系逐步走向平衡。

第四，歷史周期規(guī)律疊加購房者心態(tài)轉變，進一步佐證調整接近尾聲。

全球地產調整六至七年的周期規(guī)律得到多次驗證，國內市場剛好處于周期底部區(qū)間。

大眾購房心態(tài)也徹底分化，不再統(tǒng)一恐慌拋售，核心城市積壓三年的剛需、改善需求集中釋放；三四線購房者依舊保持觀望，需求端呈現(xiàn)明顯分層，支撐了“分化修復”的核心判斷。

跳出單一券商研報視角，結合頂層政策規(guī)劃、多位行業(yè)權威的長期研判，就能讀懂本輪樓市調整背后深層的行業(yè)邏輯。

頂層定位已經發(fā)生根本性轉變，2026年《擴大消費“十五五”規(guī)劃》將住房消費納入大宗耐用商品范疇，調控重心從單純化解行業(yè)風險，升級為主動筑底、修復居民資產負債表。

央行調研數(shù)據顯示，房產占國內家庭總財富比重超60%，樓市穩(wěn)定直接關系居民消費信心，穩(wěn)住房產價值，才能打通消費復蘇的正向循環(huán)。

商品房加保障房雙軌并行的長效模式全面落地，各地持續(xù)擴大現(xiàn)房銷售試點，從源頭化解爛尾交付風險。行業(yè)徹底告別過去高周轉、高杠桿擴張模式，存量運營、住宅品質升級成為長期發(fā)展主線。

馬光遠、嚴躍進、丁祖昱等行業(yè)專家觀點高度統(tǒng)一，長達數(shù)年的深度下行主跌階段已經走完，市場正式進入K型分化的結構性修復周期。只有一二線核心優(yōu)質房產擁有長期保值的基礎，三四線市場仍要面對漫長筑底過程。

同時也要留意潛在波動風險，如果核心片區(qū)長期土地供給斷供，優(yōu)質房源容易出現(xiàn)短期供給缺口，各地會動態(tài)調整土地出讓規(guī)模，平衡市場供需，避免房價大幅漲跌。

當下市場流傳兩種極具誤導性的片面看法，很容易誤讀“調整接近尾聲”這一關鍵信號。

第一種誤區(qū)：大摩判斷調整快要結束，意味著全國所有城市房價馬上同步上漲。

這套邏輯明顯忽略市場極致分化的現(xiàn)實。三四線城市平均去化周期突破30個月，人口持續(xù)流出、購房需求枯竭，庫存積壓問題短期無法化解。局部核心板塊的溫和修復，不能等同于全國樓市全面反轉。

第二種誤區(qū)：周期底部已到，可以隨便抄底各類房產坐等升值。

大摩研報明確提示，全面企穩(wěn)至少要等到2027年下半年，當下市場只是下跌放緩，并非立刻反轉。遠郊、老舊、出險房企遺留房源依舊會持續(xù)貶值，只有核心城市配套完善的改善住宅，才具備長期保值能力。

結合全部官方庫存、成交、政策數(shù)據，以及各大機構一致研判，未來三到五年樓市的分層走勢已經十分清晰。

一線、杭州合肥這類低庫存核心一二線，主城核心改善住宅下半年維持溫和企穩(wěn)上行，房源流通性持續(xù)走強，中長期保值優(yōu)勢突出；城市外圍遠郊板塊，依舊長期橫盤震蕩。

普通二線城市整體緩慢筑底，僅主城配套成熟的優(yōu)質房源能夠穩(wěn)住價格，外圍遠郊只能依靠以價換量逐步消化存量。

三四線與縣域市場庫存消化周期漫長，缺少人口、產業(yè)支撐，短期不存在漲價機會，長期維持低位橫盤。

拉長時間維度看，全民普漲的樓市時代徹底落幕，小區(qū)配套、產品品質、城市產業(yè)、物業(yè)服務，會持續(xù)拉開房產價值差距，核心優(yōu)質資產才能收獲長期穩(wěn)定的價值修復。

大摩改口只是結構性拐點信號，樓市分化已成長期定局。

核心優(yōu)質資產迎來溫和修復窗口，全域普漲行情不會再度出現(xiàn)。