北京
執(zhí)行實務(wù)系列
第37篇｜沒有房產(chǎn)證、預(yù)查封、劃撥土地或集體土地上的房屋能不能執(zhí)行？
閱讀前瞻
勝訴不是終點，執(zhí)行才是兌現(xiàn)權(quán)益的關(guān)鍵。最高人民法院編寫的《執(zhí)行案件辦理實務(wù)》，是法官培訓(xùn)的統(tǒng)編教材，更是律師執(zhí)行攻堅的權(quán)威指南。本系列文章將從律師實務(wù)視角，拆解書中的執(zhí)行流程、爭議要點與審查標準，結(jié)合實操案例，把法官視角轉(zhuǎn)化為辦案思路，幫你破解執(zhí)行難題，讓勝訴判決真正落地。
不動產(chǎn)執(zhí)行最麻煩的地方，往往不是有沒有房子，而是權(quán)屬登記、土地性質(zhì)、規(guī)劃審批、交付條件能不能走通。沒有房產(chǎn)證，不一定完全不能執(zhí)行；能查封，也不等于馬上能拍賣過戶。
預(yù)查封房屋，通常要看權(quán)利是否已經(jīng)足夠確定。
被執(zhí)行人購買的預(yù)售房屋尚登記在開發(fā)商名下，法院可能先辦理預(yù)查封。通常要等房屋登記到被執(zhí)行人名下、預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后再處置。但若買受人權(quán)利已具備排除出賣人債權(quán)人執(zhí)行的強度，必要時也可以評估、拍賣其權(quán)利。
劃撥土地、無證房屋、集體土地房屋，要先處理行政和登記障礙。
劃撥土地處置通常涉及補繳土地出讓金、審批和登記協(xié)助。無證房屋要防止通過執(zhí)行把違法建筑“合法化”。集體土地使用權(quán)和宅基地房屋受流轉(zhuǎn)限制，法院要在不改變土地性質(zhì)、保障基本居住、尊重行政審批權(quán)限的前提下謹慎處理。
閑置土地被查封后，不宜簡單死封。
土地被查封是為了防止轉(zhuǎn)移，不是為了制造閑置。只要不影響執(zhí)行、不損害權(quán)利人利益，法院可以允許土地使用權(quán)人依法開發(fā)，減少財產(chǎn)貶值；拍賣前也應(yīng)向自然資源部門了解閑置、審批和費用情況。
律師實務(wù)提醒
申請?zhí)幹锰厥獠粍赢a(chǎn)前，要先做權(quán)屬和過戶可行性調(diào)查：登記狀態(tài)、土地性質(zhì)、規(guī)劃許可、抵押查封、租賃占有、稅費欠費、行政審批。拍賣公告寫不清，后面容易流拍或交付失敗。
引用依據(jù)：《執(zhí)行案件辦理實務(wù)》上冊第三章第二節(jié)“四、不動產(chǎn)執(zhí)行的疑難問題”。
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