山西
太原樓評?| 業內視角
913篇/文1769字/閱讀6分
導讀
中海，每逢三年拿地，規模縮減。樓評君謂之——藏鋒守拙，靜待其時。 ? ? ? ? ? ? ?
察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
中海拿地｜落子北城
????2026年5月18日太原審批管局發布：關于狄村城改安置項目地塊二十五建設工程規劃設計方案調整的公示。
2026年7月15日，太原規資局發布關于SWP-2632、SWP-2633地塊【萬柏林后北屯城改】出讓結果。
太原中海景昌以3.261億元拿下約43.57畝兩宗用地，規劃為中海【和系】產品。
具體看兩宗用地的基本情況：
SWP-2633約18.57畝。其中住宅約16.71畝，商業約1.86畝，兼容比為10%。容積率3.2，限高100米，起價1.351億元，樓面價約3411元。
SWP-2632約25畝。其中住宅用地約22.5畝，商業約2.5畝，兼容比10%。容積率3.5，限高100米，起價1.91億元，樓面價約3274元。
單獨看，地塊體量都不算大，合起來也不大。
但南北相鄰，可統一規劃，地塊狹長，可充分拉升樓間距，或考慮洋房類布局，中海在附近開發學仕里后，區域繼續加倉。
NO. 1｜后北屯城改用地情況
原區域規劃用地情況歸納如下，地塊分散，普遍用地容積率3.0左右，此次用地東側原規劃為中學用地，現為公園路小學。
從區域衛星地圖看，地塊南岸即中海學仕里，區域內余量凈地已見底。中海拿的地塊都是規整度較差，對產品設計難度較高，地塊綜合價值難以充分發揮。
NO. 2｜中海【和系】產品規劃
中海學仕同屬后北屯，2024年入市熱銷，目前已經交房。
常規看，中海應該2025年續上土地開發，這節奏下，難免顯示出中海集團層面對太原“不慎重視”或拿地環節拖沓，布局的節奏略有斷層。
2026年7月7日，太原審批管理局公示了后北屯城改15#、19#地塊規劃方案，此規劃方案先于此前土地拍賣，故而中海已經介入前期。
從規劃容積率3.5和3.2，相對城改用地走低，規劃北地塊4棟住宅，南地塊3棟住宅合計7棟，高度65米-99米。
高墻窗比、簡潔現代風格，和學仕里相近但明顯升級，整體定位改善類。
NO. 3｜中海新盤預期走勢
中海，本應在太原恒大時代結束后，以其成本優勢+央企屬性可迅速崛起，限制于集團戰略更多布局核心城市搶“地王”——如北京、上海、深圳、杭州等。
以全國視角看，疫情之后中海站穩了全國前三，勢頭很猛。
在太原，因策略導向中海天鉆之后藏鋒守拙，給予了山西建投、金茂代建崛起市場的機會。
回顧中海太原拿地節奏：
2013年，首入太原合作開發幸福里、凱旋門，獨立開發中海寰宇天下【地標】。
2019年，深耕萬柏林，拿地北寒超級盤，開創中海萬元精裝時代。
2020年，布局城市頂豪——麗華北中海天鉆，業內“試點”混合產品搭配巔峰。
2021年，綜改區拿地500畝中海寰宇時代，本來賣的挺好，后來項目自亂陣腳，先是中海被渠道“綁架”，占比奇高，營銷總接連更換。
其次，中海為以價換量，大幅降低，從省會萬元精品盤淪為地縣“小孩桌”——縣域房價。在綜改區的中海操盤，確實不如招商硬氣。
2023年，中海依舊沒改“跪渠道”的德行，拿地后，明明一個內城改善盤，低價策略下還是被渠道綁上了——營銷軟骨頭。
后北屯曾被稱為“中國第一屯”，規模大，改造周期長，涉及人口廣。雖然北城此片區土地頗為分散，但是看看隔壁金茂曉棠，回顧一下自己學仕里營銷操盤。
2026年，希望中海能拿地后，在內城需求穩定，較低容積率加持下，自己骨頭硬一點，把產品做好，守住央企的調性，讓蹉跎三年的時光化為沉穩再啟程。
一、充分結合新規，在中等容積率下做突破。
二、開發節奏看建投，新媒體營銷布局上強度。
三、環顧競品段位，拿點全國牌面技壓一籌。
四、保持央企初心，快速去化后再補點新地。
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