2026年中租客大調查：租住訴求演變與趨勢研判

近年來，在相關政策支持下，我國住房租賃市場供給體系持續完善，租客議價能力與選擇空間同步拓寬，市場正由“有房可租”向“優房可選”加速轉型。在此背景下，系統刻畫租客群體特征、精準把握其租住偏好演變、住房規劃動向及租賃需求發展趨勢，對于住房租賃企業優化產品定位、提升運營效能、構建差異化競爭壁壘具有重要意義。

中指研究院自2022年6月起每半年開展一次全國租客問卷調查，對租客特征和租房偏好進行分析總結。2026年中的全國租客問卷調查，剔除無效樣本后，共收回4460份有效租客樣本。根據租客租住的房源類型，我們將租客群體分為集中式公寓租客（含保租房）、分散式公寓租客和個人房源租客。

租客特征

（一）租客群體基本特征：受訪租客以具備高等教育背景、收入水平中等的青年群體為主

圖：受訪租客年齡、學歷與收入分布情況

數據來源：中指調查

調查結果顯示，受訪租客的核心畫像與往期基本一致：

年齡分布方面，54%的受訪租客年齡集中在25-34歲，62%畢業未滿5年，步入職場不久的青年群體仍是租賃市場的主力。

學歷分布方面，80%擁有專科或本科學歷，其中碩士及以上學歷占比6%，租客群體高學歷特征明顯。

收入水平方面，42%月收入在5000-10000元之間。關于租客近一年的收入變化，62%的受訪租客表示收入不變，24%的租客收入有所上漲，14%的租客收入下降。

（二）不同房源客群特征：集中式公寓租住比例提升至22%，新畢業年輕人更青睞長租公寓，但租金預算溫和壓縮

房源類型方面，租住個人房源、分散式公寓的受訪租客占比分別為48%、28%，集中式公寓租住比例升至22%，較2025年同期提升10個百分點，保租房項目持續入市，為租客提供了更多樣化的選擇；此外有3%的受訪租客租住公租房等。

圖：不同畢業年限租客租住的房源類型、租金

圖：不同房源租客的月租金、租金占收入比重

數據來源：中指調查

從畢業年限來看，新畢業年輕人對長租公寓的偏好依然突出。根據調研結果，畢業1年內、畢業1-3年的受訪租客租住分散式+集中式公寓的比例分別為72%、60%左右，顯著高于畢業3年以上租客。除品質偏好外，近兩年畢業季各地保租房密集推出畢業生專項優惠，保租房的價格優勢進一步將畢業生群體導入長租公寓市場。與此同時，隨著畢業年限延長，租客在家庭結構變動（如結婚生子）等因素驅動下，更傾向于選擇個人房源，約60%畢業3年以上租客選擇了個人房源。

月租金方面，新畢業年輕人更看重居住配套與品質，但租金預算正在溫和壓縮。畢業1年內、畢業1-3年的租客，月租金在2000-3000元之間的占比均超30%，雖仍高于其他群體，但集中式公寓租客中租金收入比超30%的比例較2025年同期降低了6個百分點，反映出年輕租客對居住品質的要求未降，但在經濟及就業環境壓力下，開始更務實地平衡品質與成本。

租房偏好

圖：受訪租客租住方式分布

數據來源：中指調查

租房選擇方面，34%的受訪租客選擇整租獨居，24%選擇合租（帶獨衛的主臥），兩類租住形式合計占比過半，反映出租客對私人獨立起居空間存在較強需求，更看重居住私密性。

左圖：各能級地區租客的租住方式

右圖：各能級地區租客租住的房屋類型

數據來源：中指調查

分城市能級來看，一線城市、省會城市整租獨居租客占比均超35%，顯著高于其他城市，反映出高能級城市租客對個人空間訴求更強。

房屋類型方面，省會城市租住分散式公寓的租客占比達36%，集中式公寓租住比例則相對偏低，個人房源仍是各線城市的主流選擇。

圖：不同房源租客租房時主要考慮的因素

數據來源：中指調查

從不同房源租客的關注點來看，個人房源租客最重視通勤時間和租金水平，其租賃決策邏輯主要體現對居住成本與出行效率的審慎權衡；集中式及分散式長租公寓租客則更側重于配套條件與軌道交通便利度，反映出該類客群對居住品質、服務響應及周邊生活氛圍的訴求更為強烈。

集中式長租公寓租客專項分析

圖：集中式公寓租客較為關注的房間內部因素

數據來源：中指調查

調查顯示，集中式長租公寓普遍看重居住的綜合舒適度。在室內條件方面，采光通風、智能家居、收納空間、床品家具等直接影響租客核心居住體驗，其中租客對智能家居、收納空間的關注度持續攀升。具體來看，關注采光通風的租客最多，占比58%，關注智能家居、收納空間的租客占比分別為44%、39%，較2025年同期分別提升8個百分點、12個百分點，看重床品家具的租客占比約30%。

圖：集中式公寓租客期待的服務、配置

數據來源：中指調查

本期報告首次系統調研了租客對于增值服務方面的付費意愿傾向。調查結果顯示，通勤接駁是明確的溢價點。根據調查數據，29%的受訪租客愿意為擺渡接駁車承擔租金溢價，因此企業在距軌道交通1-2公里區域布局的項目，需配套擺渡車接駁，以維持競爭力。與此同時，寵物友好房源是亟待填補的供給缺口，26%的租客愿意為寵物友好配套支付溢價，反映出年輕群體養寵需求旺盛與合規養寵房源供給不足的結構性矛盾。此外，換季空調清潔、全屋高速WiFi同樣存在穩定需求，愿意為此支付溢價的租客占比在10%-20%之間。

住房規劃

（一）短期：僅三成租客到期后計劃續租，市場租金走低是換租主因

租金整體波動調整下，換租行為的經濟動因來自兩個方面，一方面，市場租金整體走低降低了換租的機會成本，同等預算可匹配更優的地段或更大的戶型面積，改善型換租的性價比提升；另一方面，收入預期偏弱驅動部分租客主動尋求更低租金房源以壓縮居住支出，降級型換租需求同步釋放。兩種力量共同推高了租客的流動意愿。

圖：受訪租客租住房屋最近一年租金漲跌幅

數據來源：中指調查

上半年調查結果顯示，48%的受訪租客表示近一年租住房源租金有所下調，31%的受訪租客表示當前租約到期后計劃續租，占比較2025年同期下降5個百分點。結合租住的房源類型來看，受訪租客中，租住個人房源的租客最為穩定，計劃續租的比例為37%；集中式、分散式公寓租客穩定性相對較弱，計劃續租比例分別為26%、23%。

圖：不同房源租客換房的原因

數據來源：中指調查

從換租原因來看，“市場租金下跌”仍是租客計劃換租的普遍原因，占比約50%，其中分散式公寓租客對租金更為敏感，59%因此原因換租。個人因素方面，就業對租住穩定性影響相對較大，因“收入預期下降”、“工作變動”計劃換租的受訪租客比例均在24%左右。

表：當前租住房屋類型和未來計劃租住房屋類型

數據來源：中指調查

從續租同類房源的意愿來看，個人房源、分散式公寓、集中式公寓租客計劃繼續租住同類房源的比例分別是73%、53%、57%，其中集中式公寓租客續租同類房源的比例從2025年中的29%提升至57%，為三類房源中續租意愿唯一改善的類型。保租房持續入市帶來的價格優勢與產品品質提升，正在增強集中式公寓租客的續租黏性，此前困擾行業的“租客換租率高”問題有所改善。

圖：租客最期待的長租公寓類型

數據來源：中指調查

（二）中長期：超七成租客未來計劃買房，經濟壓力仍是租客打算長期租房的主因

左圖：不同房源租客未來3年的住房規劃

右圖：不同年齡段租客未來3年的住房規劃

數據來源：中指調查

超七成租客未來計劃買房。調研顯示，74%的受訪租客表示攢夠首付后將在本地或房價更低的城市購房，僅10%的租客計劃一直租房。分房源類型來看，個人房源租客計劃一直租房的占比相對較高，為17%，而分散式、集中式公寓的受訪租客計劃一直租房的占比均不足6%。分不同年齡段來看，50歲以上租客計劃一直租房的比例達23%，為各年齡段中最高，20歲以下受訪租客中，僅4%打算一直租房。

圖：不同房源租客未來3年打算一直租房的原因

數據來源：中指調查

經濟壓力仍是無房租客計劃一直租房的首要原因。調查結果顯示，48%的租客因經濟壓力大一直租房，31%的受訪租客認為買房性價比不高/不看好房地產市場，選擇以上兩個因素的租客占比均較2025年同期提升6個百分點以上。分房型來看，分散式+集中式公寓租客均有25%左右因工作變動而一直租房，16%的集中式公寓租客認為租房選擇性更多，居住體驗更豐富。與普通小區租客對比，集中式公寓租客對經濟壓力的敏感性稍弱，更注重居住體驗。

保租房專項調研

“十五五”時期，保租房供給將從大規模籌建轉向以需定建階段，供應規模、項目布局、產品打造均需錨定租客真實居住需求。本期調研首次圍繞租房群體對保租房的政策認知、租住意愿和產品偏好開展系統性調查。

左圖：受訪租客對保租房的了解程度

右圖：保租房對租賃市場的影響

數據來源：中指調查

保租房的政策觸達率較高，市場影響力正在顯現。超八成受訪租客對保租房有所了解，其中非常了解和大概知道的受訪租客占比各半。這說明重點城市租房群體中，保租房的政策觸達率相對較高，后續可進一步加大政策宣傳力度、簡化申請流程，降低租房人群從“知曉政策”到“落地申請”的門檻。約42%的受訪租客認為隨著保租房陸續入市，租戶選擇變多，市場租金亦有所下降，50%的租客不確定租賃市場的變化是否由保租房引起。

圖：受訪租客承租保租房的意愿和偏好類型

數據來源：中指調查

保租房租住意愿扎實，但非替代性選擇。約八成受訪租客有意愿承租保租房，其中27%的受訪租客認可保租房在價格或安全方面的優勢，會優先選擇；53%的租客會同步對比保租房和市場化房源的優劣勢，擇優租住；16%的租客顧慮保租房的區位條件等，更青睞地段好、品質優的市場化房源。這說明保租房已沉淀了一批穩定客群，但暫未形成對市場化房源的替代優勢。“十五五”時期，保租房“以需定建”的關鍵不僅在于調控供給總量，更要著力提升產品品質。

區位是受訪租客租住保租房的首要考量因素。53%的受訪租客偏好主城區交通便捷、區位優越的“商改保”項目，29%的租客傾向郊區新建的高品質大型租賃社區，僅15%的租客愿意為低價犧牲地段和居住品質。這一發現對“十五五”保租房供給具有一定參考意義，在供給結構上，應重點傾斜主城區"商改保"項目；在房源供給不足的郊區，新建大型社區可作為補充，但選址須靠近軌道交通或配套短駁班車，以彌補區位短板。

住房租賃市場趨勢展望

（一）需求趨勢：租客支付意愿分化，但對居住品質的訴求不減

當前住房租賃市場支付意愿呈現結構性分化特征。一方面，受居民收入預期轉弱及市場租金下行的雙重影響，部分受訪租客支付能力承壓，價格敏感度提升，更傾向篩選適配自身預算的高性價比房源。另一方面，伴隨行業供給側持續優化，租賃產品迭代升級的步伐不斷加快，品質改善型需求被有效激發。以新畢業高學歷青年群體為核心代表的租客，對居住品質與服務體驗的訴求并未降級，反而持續向精細化方向延伸，愿意為適配自身需求的優質租住環境支付合理溢價。當前除傳統的公區配套、裝修品質外，通勤擺渡接駁、寵物友好場景、換季空調清潔、全屋高速WiFi等細分需求，已經成為租客認可的付費溢價點，行業的增值付費空間有所拓展。

（二）策略建議：推進全流程精益管理，增強企業內生競爭力

隨著行業供給端持續擴容，長租企業的運營邏輯已從過去的“規模競速”轉向“質效并重”，企業需要緊扣當下租客的需求特征，從投資端、產品端、運營端三個維度同步發力，強化全鏈條精細化管理能力，構建新時期的核心競爭力。

1.投資端：深耕主城核心區域，重點推進存量改造項目

根據2026年中租客調研結果，重點城市保租房政策觸達率較高，約八成受訪租客具備承租意愿，其中53%的受訪租客偏好主城區交通便捷的“商改保”項目，郊區新建租賃社區的吸引力相對偏弱。基于客群偏好，企業在推進存量盤活項目時，可重點布局主城區“商改保”項目。在項目實操階段，企業應建立科學的資產篩選標準，優先選擇區位配套成熟、臨近軌道交通站點、改造難度適中的存量物業，確保改造后的租賃產品具備市場競爭力與可持續運營能力。

2.產品端：優化完善產品規劃設計，提升居住品質?

在產品設計方面，延續小戶型整租的主流產品定位，滿足年輕租客對獨立空間的基礎需求，同時重點優化戶型的采光通風、收納空間設計等，提高租客居住舒適度。在公區配置方面，緊扣租客高頻剛需，重點布局健身房、共享廚房等核心場景，增設共享辦公、自習室等復合型業態，豐富公共服務內容。同時依托自營咖啡、主題社群活動等多元經營舉措，推動公共區域從單一成本投入載體轉化為客流集聚載體，有效盤活場地資源，提升空間坪效與經營收益。

3.?運營端：健全租住配套服務體系，依托數字化手段提升運營質效?

基礎服務方面，持續優化基礎服務體系，在常規的保潔、維修服務之外，針對租客關心的智能家居維護、換季家電清潔這類高頻需求構建標準化服務流程，提升租客的居住體驗。增值服務方面，圍繞租客的社交、生活需求打造特色社區活動，結合寵物社交、興趣社群搭建場景，增強租客的社區歸屬感。數字化建設方面，全面推行數字化精益管理，依托智能房源調度、物聯網巡檢等技術手段優化流程，實現運營成本的精細化管控，保障項目的綜合收益。

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