不出所料，房?jī)r(jià)即將上漲

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最近刷社交平臺(tái)，樓市相關(guān)討論一下子多了起來(lái)。

一邊是央行大手筆投放萬(wàn)億中長(zhǎng)期流動(dòng)性，另一邊美國(guó)通脹數(shù)據(jù)大幅降溫，外部加息壓力直接減輕。

疊加6月70城房?jī)r(jià)新鮮出爐，漲價(jià)城市數(shù)量創(chuàng)下近兩年新高，杭州、合肥這類(lèi)熱門(mén)二線(xiàn)新房庫(kù)存已經(jīng)走到緊缺區(qū)間，北上廣深二手房更是連續(xù)多月全線(xiàn)走高。

不少盯緊宏觀市場(chǎng)的朋友已經(jīng)看出苗頭：持續(xù)五年的樓市下行周期，底部已經(jīng)徹底踩實(shí)，核心城市優(yōu)質(zhì)房源的修復(fù)行情，已經(jīng)悄悄拉開(kāi)序幕。

當(dāng)然我們也要客觀看清，這波回暖絕非全國(guó)同步普漲的狂歡。

三四線(xiàn)城市庫(kù)存壓力依舊沉重，只有一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅，才具備穩(wěn)步上行的基礎(chǔ)。還抱著全面看空樓市觀點(diǎn)的人，如今手里的論據(jù)正在一點(diǎn)點(diǎn)失效。

綜合最新貨幣、供需、周期、產(chǎn)業(yè)多重信號(hào)來(lái)看，五大核心利好形成共振，長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的深度調(diào)整正式走到尾聲。核心城市的供需格局、內(nèi)外貨幣環(huán)境、自住需求支撐全部轉(zhuǎn)向利好，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)迎來(lái)價(jià)值修復(fù)窗口，分化只是行情覆蓋范圍的區(qū)別，改變不了局部回暖的大趨勢(shì)。

先把實(shí)打?qū)嵉墓俜綌?shù)據(jù)攤開(kāi)來(lái)看，市場(chǎng)回暖的拐點(diǎn)信號(hào)，早已白紙黑字落地。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日發(fā)布6月房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，多處細(xì)節(jié)都釋放出積極信號(hào)。當(dāng)月新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)到20座，較5月新增4座，創(chuàng)下2025年5月以來(lái)最高值。

一線(xiàn)城市新房環(huán)比整體上漲0.1%，上漲走勢(shì)已經(jīng)連續(xù)維持五個(gè)月；二手房表現(xiàn)更亮眼，四大城市二手住宅全線(xiàn)環(huán)比走高，整體漲幅0.3%，上海、廣州漲幅均達(dá)到0.4%，領(lǐng)跑全國(guó)各大城市。

成交熱度是價(jià)格回暖最直觀的佐證，量先行、價(jià)后動(dòng)的規(guī)律在核心城市體現(xiàn)得淋漓盡致。

上海、北京6月二手房月度網(wǎng)簽量，雙雙刷新近五年同期紀(jì)錄；全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交規(guī)模同比上漲18%。

市場(chǎng)心態(tài)也發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，核心城市二手房新增掛牌量同比下降19%，業(yè)主惜售情緒升溫，前兩年普遍存在的恐慌性?huà)伿垡呀?jīng)徹底消失。

海內(nèi)外多家權(quán)威機(jī)構(gòu)如今達(dá)成統(tǒng)一判斷，整體看法全部轉(zhuǎn)向樂(lè)觀。

中指研究院跟蹤監(jiān)測(cè)顯示，上海二手房?jī)r(jià)格連續(xù)四個(gè)月上行，深圳樓市也正式走出下跌通道；易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)走強(qiáng)已經(jīng)形成穩(wěn)定趨勢(shì)，進(jìn)一步下跌空間基本關(guān)閉。

摩根士丹利、中信證券等頭部投行也在最新研報(bào)中指出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)五年下行周期接近尾聲，核心城市拐點(diǎn)已經(jīng)確認(rèn)。

資產(chǎn)配置層面也出現(xiàn)積極變化，一線(xiàn)城市核心地段優(yōu)質(zhì)次新房租金回報(bào)率，已經(jīng)超過(guò)30年期國(guó)債收益率，房產(chǎn)的保值、避險(xiǎn)屬性重新回歸大眾視野。

庫(kù)存端的分層變化同樣值得留意，杭州、合肥新房去化周期不足一年，供需率先進(jìn)入健康緊平衡區(qū)間，上海、成都、寧波、長(zhǎng)沙等城市庫(kù)存持續(xù)回落，供給收縮為房?jī)r(jià)韌性提供堅(jiān)實(shí)支撐。

支撐這一輪修復(fù)行情的，不是單一利好刺激，而是五大硬核條件同步疊加，從內(nèi)外貨幣、土地供給、行業(yè)周期、購(gòu)房需求多個(gè)維度形成合力。

第一，國(guó)內(nèi)萬(wàn)億流動(dòng)性投放落地，逆周期調(diào)控力度持續(xù)加碼。

7月央行開(kāi)展1.4萬(wàn)億6個(gè)月期限買(mǎi)斷式逆回購(gòu)，當(dāng)日有9000億到期，實(shí)際凈投放5000億中長(zhǎng)期流動(dòng)性，針對(duì)性對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力。

6月CPI、PPI數(shù)據(jù)偏弱，5月社零數(shù)據(jù)由正轉(zhuǎn)負(fù)，中長(zhǎng)期貸款同比大幅縮水，經(jīng)濟(jì)客觀需要適度流動(dòng)性托舉。

7月13日總理主持經(jīng)濟(jì)座談會(huì)，明確提出加大逆周期調(diào)節(jié)、預(yù)研儲(chǔ)備增量政策，市場(chǎng)普遍預(yù)期下半年存在降準(zhǔn)降息空間。

寬松的資金環(huán)境，能夠有效降低居民房貸成本，同時(shí)推動(dòng)優(yōu)質(zhì)實(shí)體資產(chǎn)完成價(jià)值重估。

第二，美國(guó)通脹數(shù)據(jù)大幅降溫，外部加息束縛大幅解除。

6月美國(guó)CPI同比回落至3.5%，環(huán)比六年來(lái)首次出現(xiàn)下跌，核心通脹同步走弱。市場(chǎng)交易情緒快速轉(zhuǎn)變，原本預(yù)判9月加息的預(yù)期，直接延后至10月。

美元指數(shù)同步走弱，大宗商品全線(xiàn)反彈，外部貨幣收緊的壓力大幅緩解，國(guó)內(nèi)貨幣政策不用被動(dòng)收緊，給樓市修復(fù)留出充足寬松空間。

即便美伊沖突短期推高油價(jià)，也只是短期擾動(dòng)，改變不了全球通脹降溫的大方向。

第三，土地供給持續(xù)收縮，多座核心城市新房庫(kù)存進(jìn)入緊缺區(qū)間。

最近幾年各地主動(dòng)壓縮住宅用地出讓規(guī)模，房企拿地、新開(kāi)工意愿持續(xù)走低，新房開(kāi)工面積連續(xù)四年低于全年銷(xiāo)售面積，全國(guó)商品房待售面積已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月同比下滑。

庫(kù)存緊缺城市清晰名單：杭州新房去化周期僅8.8個(gè)月，合肥10.6個(gè)月，兩座城市庫(kù)存不足一年，供給偏緊；上海、天津、長(zhǎng)沙、寧波、成都、長(zhǎng)春去化周期處在12至20個(gè)月區(qū)間，供需趨于平衡。

核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)房源供給持續(xù)減少，長(zhǎng)期供不應(yīng)求的格局逐步成型，僅三四線(xiàn)城市積壓大量滯銷(xiāo)惰性庫(kù)存，不會(huì)干擾核心城市修復(fù)邏輯。

第四，五年深度調(diào)整充分出清，行業(yè)下行底部徹底確認(rèn)。

對(duì)照IMF、BIS全球五十年地產(chǎn)周期統(tǒng)計(jì)，一輪完整房?jī)r(jià)下行周期平均時(shí)長(zhǎng)接近6年，國(guó)內(nèi)本輪調(diào)整自2021年高點(diǎn)算起，至今剛好走完5至6年的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整周期。

從調(diào)整幅度來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)、商品房銷(xiāo)售額、住宅新開(kāi)工的跌幅，都遠(yuǎn)超國(guó)際平均下行水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重回落至5%出頭，行業(yè)泡沫已經(jīng)充分出清。

馬光遠(yuǎn)、仇保興、摩根士丹利邢自強(qiáng)等業(yè)內(nèi)權(quán)威均達(dá)成共識(shí)，市場(chǎng)加速下跌階段已經(jīng)徹底結(jié)束，下行空間基本封死，向上修復(fù)的窗口逐步打開(kāi)。

第五，自住改善需求成為市場(chǎng)主力，核心房產(chǎn)配置價(jià)值全面回歸。

經(jīng)過(guò)多年調(diào)整，投機(jī)炒房資金早已完全退出市場(chǎng)，如今進(jìn)場(chǎng)的購(gòu)房者以剛需年輕人、置換改善家庭為主。

一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)城市聚集人工智能、芯片、金融等高薪科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，源源不斷新增穩(wěn)定購(gòu)買(mǎi)力；各地落地的賣(mài)舊買(mǎi)新補(bǔ)貼、公積金提額政策，打通置換鏈條，大戶(hù)型改善房源持續(xù)熱銷(xiāo)。

疊加銀行長(zhǎng)期存款利率持續(xù)走低，核心住宅穩(wěn)定租金收益遠(yuǎn)超普通固收理財(cái)，資金持續(xù)向優(yōu)質(zhì)住宅傾斜，持續(xù)托舉核心片區(qū)房?jī)r(jià)。

看懂五層疊加的利好邏輯，我們就能看清本輪市場(chǎng)變化的底層本質(zhì)：這不是貨幣刺激催生的短期泡沫，而是行業(yè)深度調(diào)整后，核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的合理價(jià)值修復(fù)。

頂層出臺(tái)的《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》，首次將住房劃入大宗耐用消費(fèi)品范疇，政策思路十分清晰，穩(wěn)定樓市是為了修復(fù)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債表、拉動(dòng)整體內(nèi)需，核心導(dǎo)向是穩(wěn)預(yù)期、保居住，而非刻意制造房?jī)r(jià)暴漲。

整個(gè)修復(fù)過(guò)程依托真實(shí)自住需求支撐，沒(méi)有大規(guī)模放水、游資炒作等催生泡沫的條件，行情走的是緩慢溫和修復(fù)路線(xiàn)，不會(huì)重現(xiàn)多年前快速拉升的牛市。

市場(chǎng)上兩種極端想法，很容易讓人誤判行情走勢(shì)，不妨客觀梳理清楚。

一部分人看到多地房?jī)r(jià)回暖，就認(rèn)定全國(guó)所有城市、所有樓盤(pán)都會(huì)同步大漲。

實(shí)際上本輪修復(fù)高度集中在一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市主城區(qū)配套完善的品質(zhì)住宅，三四線(xiàn)、城市遠(yuǎn)郊、配套缺失的老舊小戶(hù)型庫(kù)存積壓嚴(yán)重，缺少上漲動(dòng)力。這只是行情覆蓋范圍存在分化，并不改變核心資產(chǎn)穩(wěn)步上行的整體趨勢(shì)。

還有人擔(dān)憂(yōu)流動(dòng)性寬松疊加庫(kù)存緊缺，短期會(huì)迎來(lái)一輪房?jī)r(jià)暴漲。

政策始終堅(jiān)守“房住不炒”底線(xiàn)，調(diào)控手段以溫和托底、化解風(fēng)險(xiǎn)為主，不會(huì)出臺(tái)強(qiáng)力刺激政策催生快速漲價(jià)。本輪上漲是五年深度下跌后的價(jià)值回歸，節(jié)奏平緩拉長(zhǎng)，只會(huì)走出長(zhǎng)期溫和上行行情，不存在短期暴漲的基礎(chǔ)。

結(jié)合全部官方數(shù)據(jù)、頂層政策導(dǎo)向與各大機(jī)構(gòu)研判，不同層級(jí)城市未來(lái)幾年的樓市走勢(shì)已經(jīng)清晰明朗。

北上廣深以及杭州、合肥這類(lèi)低庫(kù)存強(qiáng)二線(xiàn)城市，下半年核心片區(qū)量?jī)r(jià)會(huì)維持溫和上行節(jié)奏，改善型高品質(zhì)房源流通性持續(xù)走強(qiáng)，中長(zhǎng)期保值增值的確定性突出，獨(dú)立修復(fù)行情能夠持續(xù)。

普通二線(xiàn)城市整體進(jìn)入緩慢筑底階段，只有主城配套成熟的改善住宅能夠穩(wěn)住價(jià)格、小幅上行，城市外圍遠(yuǎn)郊房源依舊依靠以?xún)r(jià)換量消化存量，整體市場(chǎng)底部逐步夯實(shí)，向好趨勢(shì)明確。

三四線(xiàn)城市及縣域市場(chǎng)，短期內(nèi)很難出現(xiàn)漲價(jià)行情，但持續(xù)大幅下跌的空間已經(jīng)基本封死，未來(lái)長(zhǎng)期維持低位橫盤(pán)，緩慢消化存量庫(kù)存。

拉長(zhǎng)五年周期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)早已告別單純依靠房?jī)r(jià)漲跌評(píng)判市場(chǎng)好壞的時(shí)代。

老舊小區(qū)更新、住宅產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)，會(huì)成為決定房產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值的核心標(biāo)尺，住房的居住消費(fèi)屬性，也會(huì)徹底蓋過(guò)過(guò)去被過(guò)度炒作的投資屬性。

五大核心利好同步共振，五年樓市調(diào)整周期正式走完。

核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)迎來(lái)價(jià)值修復(fù)窗口，結(jié)構(gòu)性回暖已是大勢(shì)所趨。