浙江
01
地塊規劃公示要點
此次公示的是杭政儲出[2026]25號杭州未來科技城單元YH090705-03地塊，位于文福路西側、水鄉北路北側，建設單位為杭州濱綠久望置業有限公司，由綠城操盤。
回顧拿地背景：2026年5月15日，濱江集團&綠城聯合體以總價388558萬元競得未來科技城首宗組合地塊，樓面均價31644元/㎡，溢價達到34.66%。本次公示的60號低密地塊，對應樓面價42387元/㎡。
從產品規劃看：地塊主體擬建造19幢4F聯排（排屋）和3幢6F疊排（疊墅）。其中3幢疊排沿北側規劃支路設置，小區人行主入口位于南側水鄉北路上。排屋戶型面積約300㎡+。
關鍵技術指標方面：用地面積39553㎡，總建筑面積87494.15㎡，其中地上建筑面積42936.65㎡、地下建筑面積44557.5㎡，容積率1.05，建筑密度35%，綠地率30%，建筑高度21.35米。
細節層面同樣值得關注：排屋1-4F標準層高依次為3.7米、3.2米、3.3米、4.19米，頂層層高拉高，居住體驗更足。外立面采用深灰色鋁板、灰色鋁板、米色石材、LOWE玻璃及玻璃欄板，整體配色與綠城楓丹玫瑰園較為接近。公區則配置了景觀水系、風雨連廊等。
02
片區高低配與競品格局
這宗低密地塊最有看點的地方，在于它與周邊地塊共同構成了一個清晰的"高低配"格局。
本低密地塊北側，即同一組合地塊中的濱江綠城項目，方案已公示，由17幢13-16F高層住宅組成，濱江操盤，容積率2.0，高層戶型面積約139-238㎡，標準層高3.15米。一南一北，一低密一高層，形成了明顯的產品分層。
再往東看，緊鄰的是綠城楓丹玫瑰園，由28幢4F排屋和5幢6F洋房組成，容積率同樣為1.05，排屋戶型面積325-421㎡，洋房戶型面積235-305㎡。
從容積率來看，本地塊與楓丹玫瑰園同為1.05，均屬低密序列，而北側濱江綠城高層容積率為2.0，承擔著片區的高層供應。
03
配套兌現節奏
低密產品的價值，離不開配套的支撐。這一片區的配套兌現節奏，可以說是"現有已到位、在建高規格"。
先看已到位的現有配套：片區已有浙大一院總部、天元公學和睦校區等，醫療與教育資源均有落地。
再看在建的國際化高端配套，落地節奏值得期待：綠汀路萬象城（華潤萬象城）計劃2027年開業，本地塊距其約2公里；西側約1公里為在建的銀泰杭州中心；此外，萬象城東側還布局有余杭國際體育中心、杭州音樂廳、余杭大劇院，以及余杭市民中心、未來國際演藝中心等一批文體設施，目前均在建設當中。
區位方面，地塊南側即為五常濕地生態綠心，東側緊鄰地鐵12號線水鄉北路站（在建），兼具生態與軌交雙重優勢。
04
板塊低密市場價值研判
綜合前面的規劃、格局與配套信息，可以對未來科技城低密片區的板塊價值做幾點研判。
其一是低密稀缺性。在未來科技城這樣以高層為主的板塊中，容積率1.05的低密地塊本身就具有稀缺屬性。本地塊以排屋加疊排的產品組合入市，與東側楓丹玫瑰園共同構成了片區難得的低密產品帶，而北側濱江綠城高層則承擔高層供應，高低配的規劃邏輯讓低密產品的稀缺價值更加突出。
其二是綠城產品力的加持。本地塊由綠城操盤，排屋頂層4.19米的拉高層高、深灰與米色相間的鋁板石材立面、景觀水系與風雨連廊的公區配置，均延續了綠城在低密產品上的一貫打法，與相鄰的楓丹玫瑰園形成呼應又各有細節差異。
其三是片區配套升級帶來的價值支撐。浙大一院總部、天元公學和睦校區等現有配套已落地，綠汀路萬象城2027年開業、銀泰杭州中心及一批文體設施陸續在建，疊加五常濕地生態綠心與地鐵12號線水鄉北路站的雙重加持，片區正處在從"骨架搭建"到"配套兌現"的關鍵階段。
可以說，隨著這宗組合地塊低密區塊方案落定，未來科技城低密片區的產品格局與價值邏輯，正變得越來越清晰。
THE END
1、上述研究成果由克而瑞分析師王義文，通過人機協作綜合使用AI文章、行業Skills和數據分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；
2、AI生成的內容（包括但不限于圖片、數據、文字等），并未獲得若有的相關權利方的授權，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業用途）時不侵害他人享有的權益；
3、運營方不對用戶因使用內容而導致的任何直接、間接或附帶后果負責。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
