2026上半年，逆勢狂飆的民企黑馬

此時此刻，站在年中節點回望，上半年房地產行業整體仍在磨底階段，并沒有迎來全面反轉，但底部企穩、風險出清的信號愈發清晰。

結合克而瑞上半年房企百強榜單，不難看出市場底色：全口徑銷售金額同比下滑13.5%，開發投資端收縮態勢進一步加劇，降幅擴大至16.2%。

參考更有參考意義的權益金額榜，行業內部的梯隊分化更加突出。

央國企依舊穩住基本盤，中海地產反超保利發展登頂榜單，閩系帶頭大哥建發房產憑借489.2億元銷售額擠掉綠城中國躋身TOP5。

圖源克而瑞

反觀絕大多數民營房企，資金緊張仍是繞不開的現實，不少規模民企在這輪調整中被迫離場。

也有一批優質民企實現逆勢突圍，跑出了遠超行業平均的增長速度。

上半年權益銷售增速前10里，有7家民企同比漲幅突破75%，龍翔控股以207%的增幅領跑，聯泰、寶華、宏發的增速翻倍，君一控股、保億、榮安同樣表現亮眼。

圖源克而瑞

歷經三十多年行業起伏，這批黑馬早已告別過去高杠桿、快周轉的擴張模式，以差異化布局、穩健經營、深耕產品的全新姿態重返賽場。

一邊是行業大盤收縮、多數民企舉步維艱，一邊是本土中小民企逆勢提速，兩種截然不同的行情形成鮮明反差。

我們不妨深究：它們的資金來源在哪，又靠什么在行業低谷跑出增長曲線？

01

龍翔控股：一家非典型閩系房企

上半年百強榜單里，閩系房企席位從去年9席擴容至13席，包括福州兩家市屬國企。而漲幅領跑全國民企的龍翔控股集團，是其中最特殊的樣本。

1998年發源于福州的龍翔，走出一套區別于傳統閩企的布局邏輯：不深耕本土、不扎堆長三角、大灣區熱門賽道，早早北上布局山東、河南、陜西。

28年，落子6省14城，僅用五年就登頂西安民企榜首。

集團同步運營地產、水電、礦產、國際貿易等六大實業板塊，多元產業提供穩定現金流，讓它在行業下行周期保持營收、利潤雙增，是少數銷售額逆勢上漲的民企。

仔細研究龍翔在西安的擴張路徑，處處能看到融創當年高舉高打的影子。

早年它以融創合作資方身份入局，斥36億拿下多宗地塊，落地住宅與西安最大的室內滑雪場——熱雪奇跡。

2022年西安市場轉冷之際，它反而高調加碼拿地，僅浐灞國際港便拿下 16宗近千畝土地，開發體量僅次于綠城、華潤。

物業端直接復用融創體系，借成熟房企打法快速補齊自身品牌與物業服務短板。

值得一提的是，這家房企對外對內形成的觀感極具反差。

對外洽談時團隊常流露資金充裕、資源雄厚的姿態，直言不差錢、拿地無門檻；但掌舵人吳其晶及高管團隊極度低調，極少公開露面，官方也未披露管理層相關介紹，資金真實來源始終成謎。

左二疑似為吳其晶

差異化的城市布局、多元實業托底的低負債優勢、借鑒頭部房企的成熟運營模式，疊加雄厚且隱秘的資金儲備，多重因素共同促成龍翔近兩年逆勢暴漲。

02

潮汕房企的回歸

潮汕商幫曾是深圳地產圈核心力量，鼎盛時期手握本地七成以上建筑開發資源。

深圳50強房企中，潮汕籍企業家占比超八成。在潮汕房企新一輪復蘇浪潮中，聯泰集團和宏發置地集團便是代表。

1996年成立的聯泰起家汕頭，“在汕頭，住聯泰”的口號深入人心。2013年前后積極搶抓本土市場紅利，拿下多宗高價地王，卻因市場下行陷入去化困境，本土項目短期承壓。

不同于普通房企，基建是它的核心壁壘。

旗下達濠市政是廣東唯一具備市政工程特級資質的民營企業，深耕深圳、南昌數十年，深圳的深南大道、濱海大道、市北環快速干道，南昌的學府大道、秋水廣場、紅谷灘路網均出自其手。

長期參與城市基建，讓聯泰擁有遠超同行的區域研判能力，擅長提前布局潛力地塊。

憑借獨到的眼光，聯泰早年瞄準南昌紅谷灘，手握1300余畝土地，大量一線臨江地塊至今留存。

在深圳紅樹灣拿下的核心地塊，伴隨深超總規劃落地、多年調規，用地規模、業態全面升級，GCC聯泰超總灣項目的貨值也從10+億躍升至200+億。

GCC聯泰超總灣效果圖

憑借基建業務穩定現金流，輔以超前城市規劃眼光、長期囤地，聯泰成功打造頂豪標桿作品，也是潮汕房企借城市發展紅利，重回增長賽道的縮影。

同為潮汕系房企，宏發置地的發展路徑與聯泰略有不同。

企業實控人賴海宏為鴻榮源掌門人賴海民兄長，雖市場曝光度更低，卻憑借扎實的舊改底盤與穩健經營，實現低調崛起。

賴海宏

宏發號稱“光明舊改之王”，手握千萬級城市更新儲備，持有大量產業與商業自持物業，現金流底盤扎實。

它避開豪宅內卷賽道，主打中高端大型綜合社區，依靠穩健走量的模式搶占市場。

今年前四月一舉拿下深圳銷售面積三項榜單榜首，短短四個月操盤銷量便超越去年全年，增長勢頭十分迅猛。

新作天宸云境府體量達74萬㎡，配建自營商業，保障房數量甚至高于商品住宅。

依靠舊改儲備、自持資產托底，以剛需改善大盤走量，是宏發在深圳市場逆勢突圍的核心密碼。

03

扎根本土的生存樣本

在本輪樓市調整中，除閩系、潮汕系民企外，還有一批深耕核心城市的本土房企，也呈現出截然不同的生存姿態，以上海的寶華、寧波的榮安為代表。

就在昨天，地產圈傳出寶華一紙嚴正聲明，針對桃浦紫薇之星漫天流傳的 85折傳聞辟謠，提醒購房者以官方口徑為準。

但一紙公告壓不住市場價格博弈，畢竟寶華這一年來的打法，就是依靠早期低成本土儲，極致降價走量。

寶華早年在桃浦拿下三幅地塊，樓板價不足4.4萬/㎡，遠低于后續競品近 5萬的地價，也讓后續開發的寶華紫薇花園和紫薇之星，天然擁有充足降價空間。

紫薇之星糟糕的去化，是降價傳聞蔓延的關鍵原因。去年5月首開均價 8.3萬/㎡，406套房源僅網簽86套，去化率低到21%，庫存積壓高達320套，去化難題突出。

隔壁寶華紫薇花園去年9月率先放出85折，打響“桃浦降價第一槍”。

隨著今年回款壓力加大，寶華在清明節后借“工抵房”再降價，最低至75折，疊加中介大額返傭，新老業主價差懸殊。

不可否認，走量效果十分明顯。短短一個周末，寶華紫薇花園就成交30余套。4月還剩156套，現在已經接近清盤。

吸取桃浦教訓后，寶華在松江車墩的新盤——紫薇星城云悅，5月首開選擇價格一步到位。

95折疊加車位優惠等全套福利，最低只要210萬，86套房源近乎滿籌，贏得了郊區開門紅。

隨后7月11日加推131套房源，瞄準剛需加速走量，但熱度明顯不及首開。

項目還有近440套房源待消化，大盤壓力不容小覷，是否會重走降價老路仍是懸念。

畢竟，短期走量回款的代價突出。

不僅擊穿板塊價格錨點，而且老業主維權頻發，長期損耗寶華多年經營的口碑。這套靠土地成本優勢掀價格戰的模式，利弊分明。

而專注寧波本地的老牌上市房企——榮安地產，早年憑借極致品控與貼心服務出圈，曾享有“杭州有綠城，寧波有榮安”的美譽。

但內部管理層權力博弈，董事長王久芳的經營重心偏移，近年榮安產品力、服務力大幅下滑，多地項目頻發交付質量問題與業主維權，品牌口碑受損。

王久芳

財務端連著兩年大額虧損，企業收縮發展節奏，多年缺席土拍市場，在售項目均為早年存量老盤，新項目僅以財務參股形式小幅參與。

榮安地產堅守“降負債、去庫存、保交付”的穩健底線，雖暫無突破性增長、增長動能偏弱，但在行業大規模出清的背景下，能夠穩住基本盤已實屬不易。

04

隱秘的資金底盤

除布局與產品優勢外，還有部分房企的增長源于獨特的專屬資金模式，青島的君一控股便是樣本。

君一控股前身為海爾地產，歷經多次更名徹底剝離產業標簽，完成品牌與股權的迭代重塑，底氣來源海爾系獨特的高管綁定資本架構。

股權穿透可見，企業由海爾集團、中航信托及海爾核心管理層持股平臺海創客聯合控股，近百位海爾高管深度利益綁定，形成區別于傳統房企的內部造富激勵機制。

依托海爾制造業嚴苛品控與全產業鏈資源，君一摒棄高周轉模式，聚焦高端頂豪賽道，青島君一雲啟、青島/太原/濟南的海尚府等千萬級豪宅強勢出圈。

今年前四月業績直接追平2025全年總量，半年的權益銷售額躍升至青島TOP2。

作為產業跨界房企，君一的創新發展模式仍在打磨迭代階段，權責架構、項目運營、擴張節奏還有優化空間。

盡管公司高溢價拿地的激進擴張打法，疊加經營過程中伴隨的司法糾紛與債務壓力，讓外界對其高速增長的長效性存在質疑。

但君一能在行業低谷站穩腳跟，也為產業系房企轉型地產賽道提供了全新思路。

05

樓市下半場，民企還有機會

錯位著，就是機會；混沌著，也是機會。

拉長三十年地產周期看，市場已經徹底告別全民普漲時代，買方、房企、供地三方同步進入審慎模式：

購房者理性比價、房企嚴控拿地利潤、土地供給聚焦核心優質地塊，整條產業鏈的克制，是行業褪去野蠻生長、走向成熟的標志。

成熟不代表均衡，下半場的分化只會愈演愈烈。

央國企手握融資與土地壁壘加大優勢，大量民企加速被擠出主流賽道。

所謂“剩者為王”，從來不是躺等行情回暖，只有手握資金底盤、深耕區域、堅持產品主義的少數玩家，才能抓住周期錯位紅利。

我們也期待，下半年能看到更多民企的崛起。

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