廣東
近日，武漢世茂希爾頓酒店上架京東資產平臺，將于7月30日10點起進行司法拍賣。
具體標的名稱為：武漢市漢陽區濱江大道189號世茂錦繡長江A2地塊5棟1~24層酒店和191號世茂錦繡長江二期沿江商業棟1層5號樓、2層5號樓、3層5號樓、夾層5號樓酒店裙房的商業房地產及負1-3層供酒店使用的設備用房。
該物業建筑面積46025.61㎡，評估價約6.53億，內含裝修價值1.54億元。
起拍價打7折約4.568億元，保證金9000萬元，每次加價220萬元或其整數倍。
物業產權方為世茂集團旗下的武漢世茂錦繡長江房地產開發有限公司，由世茂持有酒店物業不動產，委托希爾頓集團運營管理。
該酒店于2016年開業，客房400余間，擁有濱江鸚鵡洲橋頭一線江景，是漢陽標桿國際五星級酒店。
2020年9月27日，世茂以該酒店作為底層資產，發行了中金-武漢世茂希爾頓酒店眾志抗疫資產支持專項計劃（CMBS）8.4億元，為期6年，2026年9月25日到期。
當時，酒店評估價12億元，原始權益人上海世茂建設有限公司也是差額補足方，承諾兜底。
該CMBS為雙SPV結構：
1、第一層SPV：金谷信托（單一資金信托）
委托人：中金設立的專項計劃
受托人：中國金谷國際信托有限責任公司
金谷信托向武漢世茂錦繡長江房地產開發有限公司發放8.4億元信托貸款，以該酒店不動產抵押。
2、第二層 SPV：中金專項計劃（券商 ABS）
計劃管理人：中金公司（中金資管）
專項計劃持有金谷信托全部信托受益權，對外面向合格投資者發行證券“世武01”，證券代碼"137172"，在深交所綜合協議平臺掛牌。
綜上，該CMBS邏輯可以總結為：
1、武漢世茂錦繡作為項目公司，將酒店物業抵押給信托，形成信托債權；
2、信托受益權作為基礎資產裝入專項計劃，向機構投資者發行優先級證券；
3、酒店全部運營現金流歸集進入專項計劃監管賬戶，優先兌付證券本息。
之后受多種因素影響，酒店經營不及預期，現金流不足以覆蓋CMBS利息；而世茂集團也遭遇流動性危機，上海世茂建設有限公司無力履行兜底義務，構成違約。
金谷信托以抵押權人的身份，啟動司法追償；武漢中院查封抵押酒店物業，啟動強制執行評估、拍賣程序。
若拍賣順利成交，款項將優先用于清償該筆CMBS抵押債權（9月25日到期）；如流拍，債權人可申請以物抵債或繼續降價二拍。
目前，該酒店評估價為6.53億元，起拍價為4.568億元，都遠低于8.4億的CMBS債券本金。
即便拍賣順利成交，回款大概率不足以覆蓋全部本息，只能另行起訴差額補足方上海世茂建設，預計對方也無支付能力。
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