70年老舊小區(qū)變身“好房子”！難以置信的上海原地重建調(diào)查

改造后的上海田林路65弄。徐凡淋/攝

現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境整潔、配套齊全，不用再擠共用廚衛(wèi)，出門有電梯、休閑有場地，居住幸福感大幅提升。

徐凡淋 中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

懸空搭出的“吊腳樓”、一梯十余戶擠著合用廚衛(wèi)、最小戶型僅十余平方米，曾是上海徐匯區(qū)田林路65弄刻在居民生活里的窘迫日常；如今，這片建成70余年的建筑通過原拆原建完成了蝶變。

近日，上海徐匯區(qū)田林路65弄居民陸續(xù)拿到新房鑰匙，站在采光通透的新居內(nèi)，居民徐謹(jǐn)滿心歡喜，對全新現(xiàn)代化社區(qū)生活充滿期待。“現(xiàn)在新房通透寬敞、配套完善，生活便利度直接翻倍，我們打心底里開心。”

始建于上世紀(jì)50年代的田林路65弄，是典型的老式工人新村，歷經(jīng)70余年歲月侵蝕，小區(qū)硬件設(shè)施全面老化、居住短板愈發(fā)突出。房屋漏水、墻體開裂、管線裸露老化等問題頻發(fā)，加之戶型格局不合理、空間極度逼仄，小區(qū)居住環(huán)境持續(xù)惡化。尤其小區(qū)樓棟無電梯，高齡居民日常出行極為不便，“告別老房、住進(jìn)新房”成為1044戶居民多年的共同心愿。

通過原拆原建、原址回搬改造模式，這片老舊小區(qū)徹底舊貌換新顏，原本低矮老舊的多層樓房全部拆除，取而代之的是錯(cuò)落有致、配套完善的高層電梯住宅，一個(gè)全新的現(xiàn)代化品質(zhì)社區(qū)正式落地。

不止田林路65弄，近年來上海彭浦新村、蕃瓜弄、康健路341弄等多個(gè)老舊小區(qū)，均通過原拆原建模式完成迭代升級，為超大城市老舊社區(qū)更新打造了可復(fù)制、可推廣的上海樣本。

老舊小區(qū)困境凸顯

千戶居民盼安居

改造后的上海田林路65弄煥然一新，不少居民正在搬家具到新家。 徐凡淋/攝

7月5日，記者實(shí)地探訪剛剛完成交付的徐匯區(qū)田林路65弄。施工現(xiàn)場早已褪去喧囂，嶄新的樓棟挺拔規(guī)整，小區(qū)道路整潔平整，不少居民正忙著搬運(yùn)家具、布置新居，處處洋溢著回遷新居的喜悅。

改造前的田林路65弄，是上海老舊工人新村的典型縮影，居住痛點(diǎn)十分集中。小區(qū)樓棟普遍為3至5層無電梯老式住宅，戶型設(shè)計(jì)落后，公共資源極度緊張。據(jù)居民介紹，小區(qū)最高達(dá)到一梯11戶的密集布局，普遍存在5戶共用衛(wèi)生間、2戶共用廚房的情況，部分房屋最小使用面積僅13.5平方米，空間擁擠、功能缺失，是名副其實(shí)的“老破小”。

上海田林路65弄拆除前的局部實(shí)景。

更棘手的是，小區(qū)產(chǎn)權(quán)構(gòu)成極為復(fù)雜，涵蓋直管公房、宗教產(chǎn)權(quán)房屋、售后公房等多種類型，其中直管公房750戶、宗教產(chǎn)房屋222套、售后公房40戶。多元交織的產(chǎn)權(quán)格局、零散的地塊布局，讓項(xiàng)目改造前期推進(jìn)難度極大，成為制約小區(qū)更新改造的核心堵點(diǎn)。

民生痛點(diǎn)就是改造重點(diǎn)。2022年10月，上海出臺《關(guān)于加快推進(jìn)舊區(qū)改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實(shí)施意見》，明確舊住房成套改造的工作目標(biāo)與實(shí)施路徑。田林路65弄改造項(xiàng)目被正式納入徐匯區(qū)“三舊”變“三新”民心工程重點(diǎn)項(xiàng)目，依托市級政策支撐，正式啟動改造籌備工作。

為了解居民訴求，立足居民真實(shí)需求，上海徐匯區(qū)田林街道組建了專項(xiàng)攻堅(jiān)小組傾聽居民意見與建議。據(jù)上海徐匯區(qū)田林街道管理辦主任王曉琛介紹，項(xiàng)目啟動前期，街道召開了多場居民座談會，傾聽居民意見，這之中“一間獨(dú)立衛(wèi)生間、一個(gè)專屬廚房、一處采光良好的陽臺，一部方便出行的電梯”，成為全體居民最關(guān)注的居住訴求。

高效精準(zhǔn)的群眾工作，換來亮眼的改造成績。2023年7月上旬，田林路65弄改造項(xiàng)目正式啟動簽約，僅用45天便完成1044戶居民100%自主簽約，創(chuàng)下徐匯區(qū)超千戶舊改項(xiàng)目簽約最快紀(jì)錄，為工程順利落地筑牢群眾基礎(chǔ)。

多維破局破解難題

老舊危房變身品質(zhì)社區(qū)

田林路65弄小區(qū)運(yùn)動設(shè)施。徐凡淋/攝

針對小區(qū)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、地塊零散、改造難度大的核心問題，上海市徐匯區(qū)房管局、田林街道等多部門聯(lián)動，創(chuàng)新推出四大統(tǒng)籌舉措，全方位打通改造堵點(diǎn)，為項(xiàng)目順利推進(jìn)掃清障礙。

一是統(tǒng)籌區(qū)域規(guī)劃，盤活土地資源。項(xiàng)目原有地塊零散，單獨(dú)改造無法滿足全部居民原址回搬需求。對此，片區(qū)打破單一地塊局限，統(tǒng)籌田林路63弄、65弄整體規(guī)劃，統(tǒng)一布局地面交通、地下車庫與公共配套，優(yōu)化整體空間格局，大幅提升土地利用效能，保障千戶居民原址安置需求。

二是統(tǒng)籌實(shí)施主體，破解產(chǎn)權(quán)壁壘。針對直管公房、宗教產(chǎn)、售后公房多元產(chǎn)權(quán)交織的難題，相關(guān)部門主動對接市民宗局等權(quán)屬單位，多方溝通協(xié)商，最終達(dá)成統(tǒng)一改造合作協(xié)議，將小區(qū)所有產(chǎn)權(quán)類型房屋全部納入改造范圍，徹底解決多產(chǎn)權(quán)小區(qū)改造協(xié)同難的行業(yè)痛點(diǎn)。

三是創(chuàng)新建造技術(shù)，提質(zhì)提速降本。為兼顧改造品質(zhì)、施工效率與居住舒適度，項(xiàng)目摒棄傳統(tǒng)施工模式，采用國內(nèi)領(lǐng)先的混凝土模塊化集成建筑技術(shù)，成為上海首個(gè)混凝土模塊化建造項(xiàng)目、全國規(guī)模最大的模塊化建造城市更新項(xiàng)目。通過“工廠預(yù)制、現(xiàn)場組裝”的智能化建造模式，將樓棟拆解為2995個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模塊，在工廠完成結(jié)構(gòu)、水電、衛(wèi)浴一體化預(yù)制，現(xiàn)場快速組裝成型，相比傳統(tǒng)施工減少70%現(xiàn)場用工、75%建筑垃圾，兼具高效、安全、綠色、低碳優(yōu)勢，有效規(guī)避老舊小區(qū)施工擾民、工期冗長的問題，為復(fù)雜舊改項(xiàng)目提質(zhì)增效提供技術(shù)支撐。

四是深化黨建引領(lǐng)，筑牢民生根基。依托基層黨建體系，搭建街道、社區(qū)、物業(yè)、居民聯(lián)動機(jī)制，工作人員分片包干、精準(zhǔn)入戶，實(shí)時(shí)摸排改造訴求、化解矛盾糾紛。黨員、樓組長主動帶頭簽約、宣講政策，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，同時(shí)精準(zhǔn)幫扶特殊群體，全方位保障改造工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)改造速度與民生溫度雙向兼顧。

在完善改造機(jī)制、破解推進(jìn)難題的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目于2024年3月正式動工建設(shè)。按照改造規(guī)劃，項(xiàng)目拆除原有12棟3~5層老舊樓棟，新建6棟8層、2棟11層帶電梯高品質(zhì)住宅。改造前小區(qū)總建筑面積3.3萬平方米，改造后擴(kuò)容至7.4萬平方米，所有居民實(shí)現(xiàn)100%原址回搬、原地安居。

戶型設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目充分呼應(yīng)居民核心訴求，優(yōu)化戶型格局，打造戶戶朝南、采光通透的居住空間，徹底解決以往廚衛(wèi)共用、無獨(dú)立陽臺的短板，每戶均配置獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間與觀景陽臺，平均每戶新增居住面積約11平方米，居住舒適度大幅提升。

小區(qū)公共配套同步全面升級，電梯、地下車庫、戶外休閑空間、社區(qū)配套用房、運(yùn)動設(shè)施一應(yīng)俱全。同時(shí)，項(xiàng)目充分考量老齡化社區(qū)特點(diǎn)，落地多項(xiàng)適老化設(shè)計(jì)：臥室床頭配備緊急呼叫按鈕，電梯加裝低位扶手，所有樓梯入口設(shè)置無障礙緩坡，全方位適配老年、殘障群體無障礙通行需求，打造全齡友好型社區(qū)。

今年6月17日，上海田林路65弄改造項(xiàng)目正式竣工交付，歷經(jīng)近3年精心打磨這里實(shí)現(xiàn)了從老舊危房到品質(zhì)社區(qū)的華麗蛻變，千余戶居民圓滿實(shí)現(xiàn)“舊房換新居”的心愿。

看著煥然一新的小區(qū)，回遷居民紛紛點(diǎn)贊：“現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境整潔、配套齊全，不用再擠共用廚衛(wèi)，出門有電梯、休閑有場地，居住幸福感大幅提升。”

明晰資金產(chǎn)權(quán)機(jī)制

打造可復(fù)制更新樣板

舊改的平穩(wěn)落地，離不開清晰透明的資金與產(chǎn)權(quán)機(jī)制。

上海市徐匯區(qū)房管局城市更新科師鴿介紹，項(xiàng)目由徐房集團(tuán)作為實(shí)施主體，政府主導(dǎo)統(tǒng)籌，資金來源于財(cái)政撥款、城市更新專項(xiàng)基金及國企資金托底。費(fèi)用劃分規(guī)則清晰惠民：居民原有產(chǎn)權(quán)面積無需承擔(dān)任何改造費(fèi)用，僅需少量承擔(dān)超額擴(kuò)建部分的面積成本，最大程度減輕居民改造負(fù)擔(dān)。

針對居民關(guān)注的產(chǎn)權(quán)證辦理問題，師鴿解釋，目前項(xiàng)目整體大產(chǎn)證正在有序辦理中，待大產(chǎn)證辦結(jié)后，居民可按流程申請公房出售，順利辦理個(gè)人不動產(chǎn)權(quán)證，合法權(quán)益得到全面保障。

本次田林路65弄原拆原建項(xiàng)目，創(chuàng)新探索出“政府主導(dǎo)、財(cái)政托底、居民減負(fù)、社會補(bǔ)位”的可持續(xù)模式。項(xiàng)目不以房產(chǎn)銷售盈利為目的，主要通過小區(qū)商鋪、地下車位長期租金回籠資金，為社會資本參與城市更新提供良性路徑，有效破解了老舊小區(qū)改造盈利難、持續(xù)性弱的行業(yè)難題。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任崔光燦表示，原拆原建是城市更新的重要方式之一，上海也是較早探索老舊住房原拆原建的城市，如彭浦新村、康健路341弄項(xiàng)目、蕃瓜弄項(xiàng)目等，都在原拆原建基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了城市更新與居民生活的提升。

下一步，可以通過出臺土地規(guī)劃、容積率優(yōu)惠等更加細(xì)化政策，加大社會資本參與力度，通過財(cái)政與社會資金的共同參加，推動更多老舊小區(qū)通過原拆原建方式實(shí)現(xiàn)更新。