高善文對(duì)于房地產(chǎn)的預(yù)判

本周金融界有個(gè)重大事件，就是高善文先生去世了。身處我們這個(gè)行業(yè)的人，對(duì)高博不會(huì)陌生。即便不是我們這個(gè)行業(yè)的人，我想對(duì)高博可能也有所耳聞。

分享一些高善文經(jīng)典言論：

1. 解釋過去頭頭是道，似乎有理；預(yù)測(cè)未來躲躲閃閃，誤差驚人

2. 不要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、新周期等抱有太多想法接受經(jīng)濟(jì)下滑的現(xiàn)實(shí)，自下而上、埋頭苦干才是應(yīng)對(duì)的主要策略

3. 合理的價(jià)格并不是底部，顯著的背離和低于合理價(jià)格才能形成底部。

4. 過去的日本，靠出海熬過三十年。在一個(gè)停滯的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)大量出海，能夠進(jìn)一步刺激和提高其回報(bào)率

5. 人們很容易把總量層面的問題和轉(zhuǎn)型結(jié)構(gòu)聯(lián)系起來，甚至可能把總量的問題歸結(jié)為轉(zhuǎn)型的問題。

6. 掌握生產(chǎn)力的人，適合出海，掌握生產(chǎn)關(guān)系的人，適合留在國(guó)內(nèi)

7. 對(duì)老年人而言有固定退休金，收入預(yù)期沒有任何影響，可以繼續(xù)搞夕陽紅，跳廣場(chǎng)舞。對(duì)年輕人而言，收入預(yù)期大幅下修，工作難找，紛紛節(jié)衣縮食。

高善文不僅認(rèn)知很高，而且也是少有的敢說真話的人。他最后一次公開發(fā)言，應(yīng)該就是2024年那句著名的“年輕人就洗洗睡吧”，隨后便消失在大眾的視野當(dāng)中了。

今天我來分享一篇高老師過去對(duì)于房地產(chǎn)的判斷，一些洞察眼光直到今天也有指導(dǎo)意義。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否超調(diào)？

高善文認(rèn)為，市場(chǎng)上的觀點(diǎn)喜歡以房地產(chǎn)銷售面積來預(yù)測(cè)未來，但這是不準(zhǔn)確的，因?yàn)樾〉胤脚c北京和上海修建一平米的住宅，兩者的宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是不一樣的，對(duì)整個(gè)金融體系的影響也是不一樣的。

所以對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，應(yīng)該以房地產(chǎn)投資占整個(gè)GDP的比重來看，這一指標(biāo)才能綜合分析中國(guó)不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且也有國(guó)際不同國(guó)家間的比較意義。

其實(shí)看國(guó)際間成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)投資占GDP的比重一般在7%左右。

也就是說，如果高速城鎮(zhèn)化時(shí)期過去，當(dāng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定后，7%可以作為一個(gè)錨點(diǎn)。

高老師還舉了東北的案例，東北其實(shí)就先一步進(jìn)入到城鎮(zhèn)化末期、高速老齡化的時(shí)代，所以房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重在疫情前就已經(jīng)降低到7%了。

而中國(guó)是在疫情后才降低到7%的，而且由于前期泡沫太大，所以進(jìn)一步下降到7%以下了。從這個(gè)數(shù)據(jù)來看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還是超調(diào)了。

這個(gè)數(shù)據(jù)分析樓市還是靠譜的，很多人說現(xiàn)在房子這么多，未來造出來的房子也沒人要。但從實(shí)際需求和其他國(guó)家歷史經(jīng)驗(yàn)來看，新房子永遠(yuǎn)有市場(chǎng)需求。一個(gè)國(guó)家總有富人，富人總會(huì)需要最好最新的房子。

我插一句，但這也注定了，之后房子的分化會(huì)不斷加大。房子越造越多，之后肯定會(huì)過剩，而沒啥人要的房子，市場(chǎng)會(huì)越來越窄。

二、人口流動(dòng)與房地產(chǎn)投資

高善文提出一個(gè)非常反直覺的觀點(diǎn)：一般來說，大家會(huì)認(rèn)為人口流入越多的城市，房子越好賣；人口流出的城市，房子越難賣。但事實(shí)正好相反，大城市人口流入，賣得沒有變多；小城市人口流出，房子反而越賣越多。

從數(shù)據(jù)來看，70大城市2016年以后住宅銷售規(guī)模基本上就穩(wěn)定在7億平米不再增長(zhǎng)。但是大量的中小城市住宅的銷售規(guī)模，卻快速地上升到接近9億平米的水平。

也就是說，在過去從2010年到2020年的后半段，大城市人口流入多，住宅銷售面積不增長(zhǎng)；小城市人口流入少，但是住宅銷售面積在快速增長(zhǎng)。

甚至看中小城市內(nèi)部，都是人口流出越少，這個(gè)地方房子賣的越少，反而是人口流出越多，本地生活的人口越少，房子越好賣。

為什么會(huì)有這么反直覺的現(xiàn)象？

因?yàn)槿丝诹魅肷俚某鞘校鸵馕吨嗳巳ゴ蟪鞘邪l(fā)展了。而在大城市發(fā)展的人，大部分是買不起大城市的房子的，所以就退而求其次買的老家的房子。越多的人去大城市去打工，他在大城市打工的錢回流到這些中小城市，支持了這些中小城市的繁榮，支持了這些中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲。

因?yàn)閮r(jià)格的大幅上升，很多潛在的需求被消滅了，買不起了，很多的需求被從大城市驅(qū)趕到了小城市。

所以全國(guó)房地產(chǎn)是一盤棋，就算有分化，但也是一榮俱榮，一損俱損，很難有哪些城市能夠跳出房地產(chǎn)周期獨(dú)善其身。

三、疫情的影響

70大城市疫情之前，城鎮(zhèn)人口增速的均值是3.4，疫情以來下降到1.2，下降了2.2個(gè)百分點(diǎn)；而小城市從2.2下降到0.9，下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

大城市人口流入的下降顯著快于小城市，表明大城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到了更大的沖擊。

經(jīng)濟(jì)也是這樣，在疫情之前，大城市的經(jīng)濟(jì)增速比全國(guó)的水平要高0.8個(gè)點(diǎn)，比小城市至少要高一個(gè)點(diǎn)以上。但是在疫情以來，從20年到現(xiàn)在，大城市的經(jīng)濟(jì)增速與小城市基本一樣，或者略低一些。

從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、零售、失業(yè)、人口流動(dòng)等數(shù)據(jù)，我們非常清晰無誤地看到大城市在疫情期間受到的創(chuàng)傷更大。

為什么會(huì)這樣呢？

最重要的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)下滑的沖擊，大城市房地產(chǎn)的占比更大，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整帶來了大城市經(jīng)濟(jì)受到更大的沖擊，反過頭來也會(huì)刺激大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更劇烈的調(diào)整。并且通過大城市的經(jīng)濟(jì)調(diào)整和就業(yè)調(diào)整，把這個(gè)調(diào)整傳導(dǎo)到了中小城市。

文章的最后，再紀(jì)念下高老師。高老師最令我傾佩的不是他的學(xué)識(shí)，而是他真的敢說真話。說真話不利于升官發(fā)財(cái)，但是他有一份學(xué)者的責(zé)任感。他的很多預(yù)判，當(dāng)時(shí)很多人不理解，其實(shí)說的很透徹。

我在知識(shí)星球也選了一些高老師最近的發(fā)言稿，再重溫下過去的經(jīng)典。

我的知識(shí)星球《譚談財(cái)經(jīng)》，內(nèi)容包括：

（1）金融、房產(chǎn)、時(shí)政、職場(chǎng)和社會(huì)思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價(jià)值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報(bào)原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來房產(chǎn)走勢(shì)&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動(dòng)向簡(jiǎn)評(píng)

（5）大家的問答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知