2026年中國人工智能驅動工業地產發展分析：算力賦能、智造升級與園區轉型共筑行業新增長極

行業主要上市公司：招商蛇口（001979.SZ）、張江高科（600895.SH）、上海臨港（600848.SH）、中新集團（601512.SH）、東湖高新（600133.SH）、華夏幸福（600340.SH）、空港股份（600463.SH）等

本文核心數據：中國算力規模；中國算力中心機架規模等

一、算力基礎設施建設驅動新型工業地產需求

近年我國人工智能產業快速發展，這一新興技術正深刻重塑中國工業地產行業的底層邏輯與發展方向。作為新一代信息技術的核心驅動力，人工智能不僅催生了算力基礎設施等新型工業地產形態，更推動了存量產業園區向智慧化、集約化方向的全面升級，使工業地產的投資價值從物理空間向數據要素與運營服務延伸。

人工智能的規模化應用高度依賴于底層算力支撐。智算中心、數據中心及配套基礎設施因此成為工業地產中增長最快的新型業態之一。根據工業和信息化部披露信息，2021年至2024年間中國算力規模保持穩健增長態勢，我國算力總規模從2021年為140 EFLOPS增長至2024年的280 EFLOPS，四年間年均復合增長率接近20%。前瞻參考IDC發布的《2025中國人工智能計算力發展評估報告》，初步核算2025年我國算力總規模躍升至400 EFLOPS，同比增長高達43.0%，增速較前四年明顯加快，創下近年來的峰值。

智能算力規模的爆發式增長直接帶動了智算中心建設用地的需求。根據工業和信息化部披露數據，“十四五”初期我國算力中心機架規模為520萬標準機架，2024年增至880萬標準機架，但增速放緩至8.6%。進入2025年，在人工智能大模型訓練推理需求激增的驅動下，算力中心建設全面提速，截至2025年9月底，我國算力中心機架總規模已躍升至1250萬標準機架，較2024年底增長42.0%，增速創下近五年來新高。

機架規模的加速擴張意味著智算中心及配套基礎設施的用地需求同步攀升，圍繞算力樞紐節點規劃的新建園區、存量園區改造升級為智算產業園區的項目數量明顯增加。算力已成為繼水、電、氣、網之后的第五大公共基礎設施，圍繞智算中心形成的產業集聚區正在成為工業地產投資的新焦點。

二、工業地產向全棧數智化方向轉型升級

人工智能對工業地產的深度影響，不僅體現在催生新型基礎設施需求，更在于推動傳統產業園區向數智化運營平臺全面轉型。工業地產的競爭重心已從物理空間提供轉向數字基座賦能。

2025年11月，工業和信息化部印發《高標準數字園區建設指南》（以下簡稱《指南》），明確到2027年建成200個左右高標準數字園區，實現園區規上工業企業數字化改造全覆蓋，工業互聯網應用覆蓋園區全部行業，雙千兆網絡覆蓋率達100%，算力基礎設施實現有效部署和應用，數據開放共享、安全保障水平顯著提升。《指南》要求建成覆蓋園區資產管理、經濟運行監測、綠色低碳發展、安全應急管控等主要環節的數字化運營管理系統，全面提升運營管理效率。同時，《指南》鼓勵支持企業開展智能工廠梯度建設，推進工業機器人等智能制造裝備規模化部署，推動企業生產智能化躍升。

在園區運營層面，AI技術正滲透到物業管理、能效管控、安防巡檢、企業服務等全場景。2025年中國智慧園區行業市場規模已突破2000億元，國家級經開區從2015年的219個增至2025年的232個，國家級高新區從145個擴容至178個，智慧園區正成為區域經濟高質量發展的關鍵引擎。人工智能正推動工業地產從單一租金收益模式轉向“租金+數據服務+產業生態賦能”的復合盈利結構。

三、智能制造升級帶動廠房及倉儲設施新需求

人工智能與制造業深度融合，顯著提升了制造企業對高標準工業廠房和智慧倉儲設施的租賃與定制需求。據國家統計局數據，2025年全國工業機器人產量達77.31萬套，同比增長28%。中國工業機器人企業的國際影響力穩步提升。工業機器人應用已覆蓋國民經濟71個行業大類，應用廣度不斷拓展。

在產業集聚層面，AI驅動的供應鏈協同模式正在重塑園區內企業間的協作關系。2025年中國人工智能核心產業規模超1.2萬億元，企業數量超6200家。人工智能應用已覆蓋鋼鐵、有色、電力、通信等重點行業，深入滲透到產品研發、質量檢測、客戶服務等關鍵環節。AI終端產品加速普及，AI手機、AI電腦、AI眼鏡等人工智能終端產品加快走進千家萬戶，AI產業生態的壯大將帶動上下游企業對研發廠房、制造基地及配套倉儲的持續需求。

四、數智化驅動下工業地產投資方向展望

伴隨數字基礎設施建設的全面推進，工業地產行業正迎來新一輪投資窗口期。在投資方向上，“算力進園區”成為重要突破口，地方國資通過戰略投資或合作引入專業運營商快速構建算力基礎設施，首創地方國資戰投頭部市場化算力運營商的模式。工業地產運營商正在從重資產持有轉向輕資產管理，園區投資向多元與專業邁進，智能制造產業園、算力中心、生命科學與醫療裝備等專業園區成為投資熱點。同時，工業地產市場投融資渠道持續拓寬，2025年重點物流企業園區項目累計落地或推進32個，涉及建筑面積超624萬平方米，投資金額超488億元，項目類型已從傳統倉儲園區向智慧樞紐、供應鏈中心、跨境節點等多元方向延伸。此外，公募REITs市場持續擴容，產業園和倉儲物流類資產成為發行主力，2025年上市REITs產品中園區基礎設施類達19只，總規模達318.35億元，倉儲物流類達10只，總規模達211.21億元。

更多本行業研究分析詳見前瞻產業研究院《中國工業地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。

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