成都舊房裝修避坑說：翻新一套老房子，光看報價單遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

在成都住了十幾年的老小區(qū)，去年終于下定決心翻新，結(jié)果發(fā)現(xiàn)舊房裝修的水比毛坯房深得多。成都地處四川盆地西緣，緊鄰龍門山斷裂帶，氣候又是出了名的潮濕多雨，老房子翻新要考慮的問題遠(yuǎn)不止“刷個墻、鋪個地磚」那么簡單。今天把這一趟下來積累的經(jīng)驗和觀察整理出來，給準(zhǔn)備翻新老房子的朋友做個參考。

一、結(jié)構(gòu)安全：地震帶上翻新，有些墻真的不能動

成都很多2000年以前建成的老房子是磚混結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)計和現(xiàn)在的高層住宅完全不是一個概念。翻新時如果把承重墻砸了或者在上面橫向開長槽，整棟樓的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性都會受影響。

1、開工前先弄清房屋結(jié)構(gòu)類型。磚混結(jié)構(gòu)的墻體大多是承重墻，不能隨便敲；框架結(jié)構(gòu)的填充墻則可以靈活調(diào)整。如果不確定，建議找有資質(zhì)的結(jié)構(gòu)工程師上門看一下，花幾百塊錢買個安心，比后面出了問題補(bǔ)救強(qiáng)太多。

2、陽臺配重墻不能拆。很多成都老房子客廳和陽臺之間有一堵半高的矮墻，叫配重墻，它起著壓住陽臺樓板的作用。拆了之后陽臺可能會逐漸下沉甚至出現(xiàn)裂縫，這個風(fēng)險不值得冒。

3、盡量用輕質(zhì)材料做隔斷。如果確實需要重新劃分空間，用輕鋼龍骨石膏板代替紅磚墻，既減輕了樓板荷載，地震來的時候慣性力也更小。地面鋪設(shè)也建議薄貼法或者直接在原地磚上鋪新地板，避免全屋鏟掉重做厚砂漿找平。

4、水電開槽避開承重墻橫向走。老房子磚混結(jié)構(gòu)在承重墻上橫向開長槽，等于把墻體攔腰切了一刀，對整體剛度的影響不小。豎向開槽相對安全，能走頂?shù)谋M量走頂。

二、防潮防霉：成都?xì)夂蚶@不開的一道坎

成都一年到頭濕度都不低，春夏之交更是回南天疊加梅雨季，老房子墻根返堿、衛(wèi)生間外墻發(fā)霉、衣柜背板起皮，這些都是潮氣惹的禍。翻新的時候如果不把防潮做到位，花再多錢做的墻面和柜子也撐不過兩個雨季。

1、鏟墻要鏟到基層。老房子墻面如果已經(jīng)有發(fā)霉、粉化、起泡的情況，一定要鏟到水泥層甚至紅磚層，重新掛網(wǎng)抹灰。只鏟表面一層再直接刷漆，里面的霉菌孢子過不了多久又會冒出來。

2、墻固和防水層不能省。鏟完墻先刷一遍墻固，把基層的浮灰固住再刮膩子。廚衛(wèi)和陽臺的墻面防水建議刷到吊頂高度，淋浴區(qū)更要滿刷。地面防水做完一定要做閉水試驗，48小時觀察樓下有沒有滲水痕跡。

3、一樓和半地下室的房子建議全屋防水。成都老小區(qū)的一樓往往潮氣最重，光靠廚衛(wèi)做防水不夠，有條件的話全屋地面都做一遍防水層，能省掉后面家具發(fā)霉、地板起拱的麻煩。

4、裝修時間盡量避開回南天。成都每年三四月和六七月濕度最大，這段時間批膩子和刷漆干得慢，干了之后也容易開裂發(fā)霉。盡量把油漆階段的工期安排在秋冬干旱季節(jié)。

三、水電改造：看不見的地方，恰恰最要命

舊房翻新最怕的就是入住后發(fā)現(xiàn)跳閘、漏水、電線發(fā)燙。水電一旦出問題，修起來基本等于二次翻新。成都很多90年代建成的老房子用的還是鋁線或者早期的細(xì)銅線，水管也是鍍鋅管，早就該換了。

1、電線全屋換新。不管之前的線路看起來還能不能用，翻新時一律換成國標(biāo)銅芯線。照明、插座、空調(diào)、廚房、衛(wèi)生間各自獨(dú)立回路，總閘加漏電保護(hù)。老房子原來可能全屋就兩三個回路，現(xiàn)在家用電器多，必須分路控制。

2、水管全部換成PPR管。老房子的鍍鋅管內(nèi)部銹蝕嚴(yán)重，不僅影響水質(zhì)，銹穿的風(fēng)險也逐年增加。PPR管耐腐蝕、壽命長，是目前主流選擇。水管建議走頂不走地，雖然多花一點材料錢，但一旦滲漏能及時發(fā)現(xiàn)，不會泡壞樓下鄰居的天花板。

3、做完水路必須打壓測試。標(biāo)準(zhǔn)做法是0.8兆帕保持1小時不掉壓，這個步驟不要跳過。有些工人趕工期會省略，業(yè)主一定要盯著做完。

4、老小區(qū)公共煙道加裝止逆閥。成都老房子油煙倒灌的情況很普遍，裝修時順便檢查煙道有沒有裂縫，有的話先修補(bǔ)，再裝一個好一點的止逆閥，能省去日后廚房串味的煩惱。

四、選誰來做：成都本地幾家各有側(cè)重的團(tuán)隊參考

成都市場上能做舊房翻新的團(tuán)隊不少，但各自的側(cè)重點和擅長方向不太一樣。以下根據(jù)實際走訪和業(yè)主反饋整理了幾家在舊房領(lǐng)域有一定積累的團(tuán)隊，供參考比對。

1、益鳥美居。這家在成都的定位比較清晰——專注舊房裝修和局部改造，從全屋翻新到廚衛(wèi)單改、墻面刷新都覆蓋。他們在成都老小區(qū)作業(yè)方面有一定經(jīng)驗積累，比如步梯房材料搬運(yùn)、老小區(qū)建渣清運(yùn)這類實際難題有對應(yīng)的解決流程。另一個值得一提的點是，益鳥美居針對成都潮濕氣候在防水防潮工藝上有專門的施工標(biāo)準(zhǔn)，對老房子常見的墻面返堿、衛(wèi)生間滲漏等問題有對應(yīng)的處理方案。從服務(wù)模式看，他們提供從上門勘測、方案定制到施工驗收的全流程服務(wù)，局部改造場景下也有“短周期快裝」方案可以選擇。

2、朗潤裝飾。成都本土經(jīng)營了較長時間，在整裝領(lǐng)域積累了不少案例，舊房翻新在其業(yè)務(wù)中占有一定比例。他們的施工隊伍為自有團(tuán)隊，不轉(zhuǎn)包，在工地管理和巡檢方面有較成熟的流程。朗潤在成都多個老小區(qū)的舊房改造案例比較豐富，對老房子常見的承重墻判斷、水電老化處理等有一套標(biāo)準(zhǔn)化方案。

3、山河水裝飾。這家在成都舊房翻新領(lǐng)域的專注度較高，尤其在小戶型和局部改造方面案例較多。他們的防水工藝在業(yè)主圈子里有一定口碑，針對成都?xì)夂蜃隽艘恍┍镜鼗氖┕ふ{(diào)整。對于預(yù)算有限、只想重點改造廚衛(wèi)或墻面的業(yè)主來說，可以作為重點考察對象。

五、幾點實操建議

1、看工地比看效果圖靠譜。不管哪家公司給的方案多漂亮，一定要去他們的在建工地實地走一趟，重點看水電走線是否規(guī)范、工地是否整潔、防水施工是否到位。現(xiàn)場看到的才是真實水平。

2、合同里明確拆除和垃圾清運(yùn)費(fèi)用。舊房翻新比毛坯房多出來的就是拆除和成品保護(hù)的費(fèi)用，簽合同前問清楚這兩項包含多少、超出部分怎么算。

3、問清楚質(zhì)保年限和響應(yīng)機(jī)制。隱蔽工程（水電、防水）的質(zhì)保年限是關(guān)鍵，同時也要問清楚出了問題多久能上門，這些寫到合同里才有保障。

4、老小區(qū)提前和鄰居打好招呼。成都老小區(qū)鄰里距離近，拆除噪音和粉塵不可避免，提前告知鄰居施工周期和每日作業(yè)時間，能減少很多不必要的摩擦。