2026年6月巴基斯坦土地掛牌價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告

指數(shù)概述

2026年二季度，巴基斯坦土地市場的宏觀壓力與政策利好因素并存。一方面，地緣政治沖突推高全球能源價(jià)格，通脹抬升，貨幣政策收緊，另一方面，2026/27財(cái)年聯(lián)邦預(yù)算釋放明確減負(fù)信號，廢除推定房產(chǎn)收入稅（Section 7E）、大幅降低房產(chǎn)交易預(yù)扣稅，為土地市場注入結(jié)構(gòu)性利好。

市場指數(shù)方面，2026年二季度監(jiān)測覆蓋拉合爾、伊斯蘭堡、卡拉奇三個(gè)重點(diǎn)城市。三市住宅用地價(jià)格指數(shù)城市間走勢有所分化，伊斯蘭堡、卡拉奇整體上行，拉合爾基本持平；商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)方面，城市間分化趨勢明顯，拉合爾、伊斯蘭堡商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)分別下跌1.6%、7.5%，卡拉奇則呈現(xiàn)明顯的增長態(tài)勢，漲幅24.2%。6月，三市的住宅用地價(jià)格指數(shù)均保持同比增長，拉合爾、伊斯蘭堡住宅用地價(jià)格指數(shù)基本穩(wěn)定，卡拉奇住宅用地價(jià)格指數(shù)有所下跌；拉合爾、卡拉奇商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，加之FBR大幅下調(diào)伊斯蘭堡不動(dòng)產(chǎn)官方估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，伊斯蘭堡商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)持續(xù)下跌。

短期來看，一方面，二季度宏觀環(huán)境由前期的邊際改善轉(zhuǎn)入階段性收緊，較高的通脹與利率將對市場構(gòu)成一定壓力；另一方面，廢除推定房產(chǎn)收入稅（Section 7E）、大幅降低房產(chǎn)交易預(yù)扣稅，在降低土地持有成本與交易成本方面釋放積極信號，有望激活市場成交量，鼓勵(lì)更多資金進(jìn)入正規(guī)渠道。隨著外部沖擊緩和，市場可能在分化中維持住宅掛牌價(jià)格的穩(wěn)步上升態(tài)勢，合規(guī)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的掛牌價(jià)差有望在三、四季度進(jìn)一步擴(kuò)大。

指數(shù)分析

表：重點(diǎn)城市土地掛牌價(jià)格指數(shù)（2026年6月）

2026年二季度，三市住宅用地價(jià)格指數(shù)城市間走勢有所分化，伊斯蘭堡、卡拉奇整體上行，拉合爾基本持平；商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)方面，城市間分化趨勢明顯，拉合爾、伊斯蘭堡商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)分別下跌1.6%、7.5%，卡拉奇則呈現(xiàn)明顯的增長態(tài)勢，漲幅24.2%。6月，三市的住宅用地價(jià)格指數(shù)均保持同比增長，拉合爾、伊斯蘭堡住宅用地價(jià)格指數(shù)基本穩(wěn)定，卡拉奇住宅用地價(jià)格指數(shù)有所下跌；拉合爾、卡拉奇商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，加之FBR大幅下調(diào)伊斯蘭堡不動(dòng)產(chǎn)官方估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，伊斯蘭堡商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)有所下跌。

圖：重點(diǎn)城市住宅用地掛牌價(jià)格指數(shù)

圖：重點(diǎn)城市商業(yè)用地掛牌價(jià)格指數(shù)

1. 拉合爾

2026年二季度，拉合爾住宅用地價(jià)格指數(shù)整體波動(dòng)幅度較小，在通脹及剛需的推動(dòng)下，單月同比增幅均超8%；商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)在4月回落后，價(jià)格有所回升，但較2026年3月前期高點(diǎn)仍下降1.6%。6月，拉合爾住宅用地價(jià)格指數(shù)為5,392，環(huán)比下降0.1%，同比上漲8.3%；商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為1,249，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲10.7%。

表：拉合爾住宅用地掛牌價(jià)格指數(shù)（2026年6月）

圖：拉合爾住宅用地掛牌價(jià)格指數(shù)

圖 拉合爾商業(yè)用地掛牌價(jià)格指數(shù)

2. 伊斯蘭堡

2026年二季度，伊斯蘭堡住宅用地和商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)明顯的分化特征，住宅用地價(jià)格指數(shù)整體延續(xù)2025年下半年以來溫和上漲的態(tài)勢，商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)較2026年3月下跌7.5%。6月，伊斯蘭堡住宅用地價(jià)格指數(shù)為4,993，環(huán)比上漲0.1%，同比上漲9.1%；商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為1,635，環(huán)比下降5.6%，同比下降4.4%，主要受FBR大幅下調(diào)伊斯蘭堡不動(dòng)產(chǎn)官方估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及市場需求趨弱影響。

表：伊斯蘭堡住宅用地掛牌價(jià)格指數(shù)（2026年6月）

圖：伊斯蘭堡住宅用地掛牌價(jià)格指數(shù)

圖：伊斯蘭堡商業(yè)用地掛牌價(jià)格指數(shù)

3. 卡拉奇

2026年二季度，住宅用地價(jià)格指數(shù)和商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)均呈現(xiàn)上行趨勢，受市場需求回暖帶動(dòng)，商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)較2026年3月上漲24.2%。6月，卡拉奇住宅用地價(jià)格指數(shù)為8,639，受新入市地塊掛牌均價(jià)偏低影響，環(huán)比下降2.7%，同比上漲22.0%；商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為1,681，環(huán)比上漲5.4%，同比上漲51.3%。

表：卡拉奇住宅用地掛牌價(jià)格指數(shù)（2026年6月）

圖：卡拉奇住宅用地掛牌價(jià)格指數(shù)

圖：卡拉奇商業(yè)用地掛牌價(jià)格指數(shù)

市場分析

2026年二季度，巴基斯坦土地市場的宏觀壓力與政策利好因素并存。一方面，地緣政治沖突推高全球能源價(jià)格，通脹于4月和5月分別升至10.9%和11.7%，6月預(yù)計(jì)11.5%，央行加息100個(gè)基點(diǎn)至11.5%，結(jié)束了近三年的寬松周期。另一方面，2026/27財(cái)年聯(lián)邦預(yù)算釋放明確減負(fù)信號，廢除推定房產(chǎn)收入稅（Section 7E）、大幅降低房產(chǎn)交易預(yù)扣稅，為土地市場注入結(jié)構(gòu)性利好。

1. 宏觀環(huán)境

貨幣政策方面，巴基斯坦中央銀行（SBP）于2026年4月27日將政策利率上調(diào)100個(gè)基點(diǎn)至11.5%，為2023年6月以來首次加息，結(jié)束了自2024年6月啟動(dòng)、累計(jì)1,150個(gè)基點(diǎn)的降息周期。加息的核心驅(qū)動(dòng)力是中東地緣沖突引發(fā)的全球原油價(jià)格飆升，巴基斯坦作為高度依賴能源進(jìn)口的經(jīng)濟(jì)體，能源成本向上傳導(dǎo)直接推升國內(nèi)物價(jià)，SBP選擇加息意在遏制需求端，錨定通脹預(yù)期。截至二季度末，利率仍維持11.5%，6月15日貨幣政策會議決定維持不變。本輪加息使住房按揭與開發(fā)融資成本的下行通道階段性中止，貨幣環(huán)境由寬松轉(zhuǎn)向階段性收緊。加息直接推高開發(fā)貸和購房按揭成本，短期內(nèi)抑制杠桿投資需求，建筑融資利率上升疊加建筑材料成本上漲，中小開發(fā)商面臨資金鏈考驗(yàn)，但從中長期來看有利于資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定。

通脹方面，巴基斯坦居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比漲幅在二季度連續(xù)走高，由于低基數(shù)效應(yīng)和國內(nèi)能源價(jià)格上漲，整體通脹率從3月的7.3%升至4月的10.9%和5月的11.7%，創(chuàng)2024年6月以來新高。近期國際油價(jià)回落將有助于降低巴基斯坦石油進(jìn)口成本，緩解輸入性通脹壓力，并帶動(dòng)國內(nèi)燃油和交通運(yùn)輸成本下降。6月CPI同比為11.1%，較5月的11.7%小幅回落，但仍處兩位數(shù)區(qū)間，隨著國際油價(jià)趨穩(wěn)，未來物價(jià)上漲壓力有望逐步減弱。結(jié)構(gòu)上，交通與能源項(xiàng)是主要推手，5月交通項(xiàng)同比上漲約36.8%，居住與水電燃料項(xiàng)同比上漲約16.8%，隨著運(yùn)輸和生產(chǎn)成本的上升，推動(dòng)核心通脹率（非食品非能源，城市口徑）在4月和5月分別升至8.2%和8.7%，此外小麥及其制品價(jià)格的飆升推高了食品通脹；2025/26財(cái)年前11個(gè)月平均通脹升至6.7%，已接近SBP設(shè)定的5%—7%目標(biāo)區(qū)間上沿。貨幣政策委員會評估認(rèn)為，通脹率在未來幾個(gè)月可能維持在兩位數(shù)水平，隨后將逐漸緩解，但地緣政治局勢、全球價(jià)格對國內(nèi)燃料費(fèi)的傳導(dǎo)程度、電力和燃料費(fèi)的調(diào)整幅度、潛在的財(cái)政滑坡，以及受天氣因素影響下不確定的食品價(jià)格，都可能影響未來前景。本輪通脹回升以輸入型與供給側(cè)因素為主導(dǎo)，與需求擴(kuò)張關(guān)聯(lián)有限，對居民住房支出能力形成新的擠壓。高通脹環(huán)境下，土地作為實(shí)物資產(chǎn)的抗通脹屬性凸顯，投資者將土地視為保值工具，但超10%的通脹率也意味著實(shí)際購買力的削弱，中低收入群體的購房需求被壓制。此外，國際貨幣基金組織（IMF）于2026年5月完成對巴基斯坦擴(kuò)展基金安排（EFF）的第三次審查及韌性與可持續(xù)性安排（RSF）的第二次審查，批準(zhǔn)合計(jì)約13億美元撥付，并認(rèn)可SBP維持偏緊立場以錨定通脹預(yù)期。SBP外匯儲備在4月下旬約為158億美元，6月24日SBP外匯儲備升至約165.27億美元，外部融資到位有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。

國際油價(jià)影響方面，巴基斯坦經(jīng)濟(jì)高度依賴能源進(jìn)口，其對外部油價(jià)波動(dòng)相對敏感。巴基斯坦約80%至85%的石油需求依賴進(jìn)口，原油進(jìn)口占總進(jìn)口額約 30%。2026年二季度，受中東地緣沖突影響，國際油價(jià)升至每桶115至126美元的峰值，隨著6月局勢緩和及霍爾木茲海峽恢復(fù)通航，國際油價(jià)從沖突高點(diǎn)顯著回落，6月油價(jià)環(huán)比回落超15美元，從沖突高點(diǎn)回落至70-75美元區(qū)間。根據(jù)巴基斯坦國家銀行數(shù)據(jù)估計(jì)，油價(jià)每下降10美元，年度進(jìn)口賬單可節(jié)省18至20億美元，基于當(dāng)前油價(jià)水平，2027財(cái)年進(jìn)口成本有望回落；巴基斯坦貿(mào)易赤字從4月的42.8億美元收窄至5月的25.8億美元，6月再次擴(kuò)大至45.3億美元，貿(mào)易端修復(fù)仍不穩(wěn)定。對于長期面臨外債償付壓力的巴基斯坦而言，外匯儲備消耗的放緩，能夠降低國家外債違約風(fēng)險(xiǎn)。

2. 財(cái)稅政策

財(cái)稅政策方面，聯(lián)邦稅務(wù)局（FBR）數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)預(yù)扣稅收入同比已下降約29%，過高的交易稅率實(shí)質(zhì)上抑制了市場活動(dòng)而非增加政府收入，因此2026/27財(cái)年聯(lián)邦預(yù)算對房地產(chǎn)稅率進(jìn)行了調(diào)整，對房地產(chǎn)業(yè)釋放出近年最友好的政策信號。核心變化包括：（1）完全廢除《所得稅條例》第7E條下的推定房產(chǎn)收入稅，此前無論房產(chǎn)是否實(shí)際產(chǎn)生租金收入均須按推定收入繳稅，廢除后房產(chǎn)持有者的持有成本大幅降低；（2）大幅下調(diào)房產(chǎn)交易預(yù)扣稅：購置環(huán)節(jié)（Section 236K）稅率由2.5%降至1.25%，出售環(huán)節(jié)（Section 236C）由5.5%降至2.75%。上述下調(diào)僅適用于申報(bào)納稅人（filer）；非申報(bào)納稅人（non-filer）仍適用約10.5%的較高交易稅率，未納入本輪減負(fù)范圍，差別化稅負(fù)進(jìn)一步拉大。住房與城市發(fā)展方面，預(yù)算安排546億盧比用于氣候適應(yīng)性住房與城市數(shù)字總體規(guī)劃，另撥71億盧比支持PM Apna Ghar住房貸款與購房融資計(jì)劃。雖然預(yù)算已落地，但政策利率處于11.5%的高位，稅費(fèi)下調(diào)對成交的實(shí)際拉動(dòng)仍取決于融資成本走向與市場情緒的修復(fù)程度。長期來看，Section 7E的廢除與交易稅的大幅削減有望激活二手市場流動(dòng)性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)正式渠道交易量回升，并間接拉動(dòng)水泥、鋼鐵、涂料、物流等關(guān)聯(lián)行業(yè)的就業(yè)與產(chǎn)出。

3. 行業(yè)政策

土地監(jiān)管方面，旁遮普省房地產(chǎn)監(jiān)管局（Punjab RERA）在2026年二季度進(jìn)一步加強(qiáng)對土地的監(jiān)管。2026年4月17日，省級咨詢會議在拉合爾召開，確立了強(qiáng)制項(xiàng)目登記制度，任何住房項(xiàng)目在銷售或廣告前須取得PRERA登記（60~90天），開發(fā)商須通過適合性與適當(dāng)性審查（30~60天），購房者付款須進(jìn)入托管賬戶（Escrow）并按施工進(jìn)度釋放。PRERA專用軟件系統(tǒng)同步上線，實(shí)現(xiàn)全省土地交易的無紙化審批、"綠色證書"產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證和住房計(jì)劃統(tǒng)一管理，開發(fā)商須在1個(gè)月內(nèi)完成系統(tǒng)遷移。短期內(nèi)大量無證開發(fā)商和非法住房計(jì)劃面臨出清，可能導(dǎo)致部分區(qū)域土地掛牌量減少；中長期看，通過RERA登記的項(xiàng)目將更受信任，合規(guī)與不合規(guī)項(xiàng)目之間的土地價(jià)格分化加劇。

開發(fā)管控方面，2026年6月初，首都發(fā)展局（CDA）原則性批準(zhǔn)了一項(xiàng)區(qū)劃改革提案，旨在加強(qiáng)對瑪格拉山國家公園周邊的開發(fā)管控，對Zone-3區(qū)域進(jìn)行重新分區(qū)，新增Zone-1A（限制開發(fā)區(qū)，位于國家公園與住宅區(qū)之間，禁止私人土地新建設(shè)）和Zone-4E（有條件開發(fā)區(qū)，位于國家公園與主要公路之間，允許私人開發(fā)商在獲得批準(zhǔn)后按規(guī)則開發(fā)）兩個(gè)分區(qū)，旨在遏制城市無序擴(kuò)張并加強(qiáng)生態(tài)管控。對土地市場而言，Zone-3的重新分區(qū)直接劃定了可開發(fā)與限制開發(fā)的邊界；Zone-4E的有條件開發(fā)政策為合規(guī)開發(fā)提供了通道，有望釋放部分土地供應(yīng)；而Zone-1A的嚴(yán)格限制則使該區(qū)域土地價(jià)值面臨重估，短期內(nèi)可能抑制交易活躍度。

4.市場運(yùn)行

市場運(yùn)行方面，二季度外部沖擊通過成本與情緒兩條路徑傳導(dǎo)至土地與住房市場。通脹上行推升建材與物流成本，開發(fā)端測算與開工節(jié)奏趨于謹(jǐn)慎；利率回升與通脹預(yù)期強(qiáng)化使購置決策轉(zhuǎn)向觀望，區(qū)域市場成交活躍度普遍回落。掛牌價(jià)格的調(diào)整通常滯后于成交，賣方在需求走弱階段傾向維持報(bào)價(jià)，二季度住宅用地掛牌價(jià)格指數(shù)在成交轉(zhuǎn)淡的同時(shí)仍整體上行，住宅掛牌的價(jià)格趨勢未改。

短期來看，一方面，二季度宏觀環(huán)境由前期的邊際改善轉(zhuǎn)入階段性收緊，較高的通脹與利率將對市場構(gòu)成一定壓力；另一方面，廢除推定房產(chǎn)收入稅（Section 7E）、大幅降低房產(chǎn)交易預(yù)扣稅，在降低土地持有成本與交易成本方面釋放積極信號，有望激活市場成交量，鼓勵(lì)更多資金進(jìn)入正規(guī)渠道。隨著外部沖擊緩和，市場可能在分化中維持住宅掛牌價(jià)格的穩(wěn)步上升態(tài)勢，合規(guī)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的掛牌價(jià)差有望在三、四季度進(jìn)一步擴(kuò)大。

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