野村：中國房價正在“K型”分化

野村最近發了一篇報告，報告的內容我總結一下：

（1）隨著AI驅動的增長紅利主要被少數“智能”城市（特別是一線城市）所獲取，加之這些城市房地產限制的解除，其房地產市場率先企穩。數據顯示，上海、深圳、北京和廣州等一線城市的二手房價格在5月份均出現環比上漲，其中上海和深圳漲幅達到0.6%，且成交量顯著回升，庫存下降。

（2）然而，這種局部回暖無法掩蓋全國房地產市場的整體低迷。大多數二線及以下城市的房價跌幅仍在擴大，導致5月份全國70個大中城市二手住宅價格平均環比降幅擴大至0.26%。

簡單來說，野村首先說了一個現象，那就是中國各城市房價開始k型分化了。從上圖來看，一線今年有明顯的企穩回升，二、三、四線還在不斷下滑。甚至你如果仔細看的話，下滑速度也是二線＜三線＜四線。

野村認為出現這個現象的原因，是因為AI產業的紅利只被一線城市吃到，所以只有一線城市房價出現反彈。

其實我是高度認可這個結論的，現在各行各業都比較蕭條，只有AI一枝獨秀。而AI從業者和公司基本都在一線（金融相關從業者也在一線，甚至炒股獲利的也是聚集在一線），所以出現了這樣的高度分化。

想想之前的歷史趨勢，也是這個樣子。2008年大基建計劃，惠及的是所有城市，所以那時候房價就是普漲。2015年互聯網開始發展，互聯網行業就聚集在一線和少數二線了，所以那一波房價上漲主要是一線和部分強二線，普通二線和三四線城市就追不上了。

甚至連一線城市內部，房價也是在分化的。比如上海市中心區核心地段新盤繼續堅挺，但是遠郊新盤就持續低迷滯銷?？纯瓷虾Ｐ路康膬r格，2025年上海房地產那么低迷的情況下，大量單價20萬/㎡的項目入市，還被哄搶。而上海那些300萬以下的老破小，價格卻在一降再降。

而且現在豪宅項目的銷售直接說，這輪買家企業創始人、高管、上市公司老板。行業集中在金融、半導體、AI、新材料等新興產業。年齡多在35歲至45歲之間。說白了，都是吃到了這輪科技紅利的人。

其實不光是樓市分化、實體經濟分化，股市也在分化。今年這輪“牛市”，是非常罕見的極致抱團。之前的牛市雖然也抱團，但也就是主線漲的多，非主線就算不漲，至少不會跌。但是今年情況完全不同，科技漲上天了，其他行業卻一跌再跌，幾乎回到2024年“930”行情之前的價位了。我記得看過一個數據，今年雖然指數漲了，但差不多有4000只左右的股票價格是下跌的。

所以情況就是這樣的，分化開始加大，跟科技沾邊的就好，跟科技不沾邊的就是下滑。

比如股市，雙創漲，老登跌。

比如行業，AI行業的賺錢，其他行業降薪裁員。

比如樓市，科技從業者喜歡的樓盤漲（一線+強二線的高端樓盤），其他絕大多數樓盤跌。

其實一項新技術誕生的時候，本身就有虹吸一切的能力。在行業發展初期，為了保持國際競爭力，都是發展讓位于公平。但是在發展后期，一旦行業成熟了，國際競爭力已經鞏固之后，就有可能對行業進行規范和再分配。

電商就是一個例子，發展初期幾乎沒有任何限制，行業成熟之后，現在開始合規收稅了。AI也是一樣，現在發展的優先級是最高的，需要先在國際競爭中站穩腳跟，然后再開始談合規、公平、再分配等事情。

就像這次韓國高層建議的，覺得AI賺走了太多錢了，所以需要對AI超額收稅，回饋全體民眾。但我覺得就是吹個風，短期內是不會出臺的，韓國主要靠存儲參與這輪AI浪潮，雖然海力士和三星領先，但是國際上也還是有替代者的（美光），所以在行業地位穩固之前，不會出臺這類利空海力士和三星的法案，現在還需要大力支持這兩家公司發展。

我們也是一樣，現在可以忍受這種分化，因為要先把AI行業發展起來再說。等AI成熟了，再談規范和公平的事情。

說回樓市，這輪行情的現狀和背后的原因都給大家講清楚了，大家就可以根據自己的實際情況來做出決策了。

首先是給絕大多數普通人的建議，那就是房價是有反彈，但依舊是區域性的，甚至不排除是階段性的，所以大多數人大可不必慌張，中國99%的房子漲不起來。千萬不要誤判局勢，恐慌性購買，剛需一定要理性，真有合適的再下手，時間還是站在你們這邊的。

再一個，對于改善型中產和富人來說，要明白時代已經在發生改變，財富開始慢慢從“老登”手里，向科技從業者的“小登”手里轉移。所以城市里面傳統的地段格局，可能會發生改變。比如上海，張江旁邊的富人區（碧云）和漕河涇/徐匯濱江旁邊的富人區（徐匯濱江），這兩個板塊的地位之后是會不斷上漲的。還有陸家嘴，這次也可以跟著喝湯。衡復未來依舊是衡復，但是統治力是在下滑的。更多內容，歡迎大家加入我的知識星球《譚談財經》