年入近百億的特種車(chē)大佬，又拿地了

土地拍賣(mài)市場(chǎng)的風(fēng)光，與項(xiàng)目端和服務(wù)端的欠賬之間，正在形成鮮明反差。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

當(dāng)多數(shù)民營(yíng)房企在土地市場(chǎng)謹(jǐn)慎觀望時(shí)，一家來(lái)自青島的特種車(chē)制造商，正在悄然“掃貨”。

6月24日，青島東李鄭莊片區(qū)76-01號(hào)地塊吸引了兩家民營(yíng)房企的對(duì)決。青特與海通地產(chǎn)鏖戰(zhàn)55輪，最終青特旗下青島悅軒置業(yè)有限公司以2.94億元競(jìng)得，樓面價(jià)10380元/平方米，溢價(jià)率11.61%。

這是青特6天內(nèi)拿下的第二宗地，也是其2026年摘得的第三幅住宅用地。算上此前落地的璟譽(yù)、東序、璟逸三項(xiàng)目，其在銅川路、青川路沿線已連片布局五個(gè)住宅項(xiàng)目，片區(qū)累計(jì)土地投入近20億元。

有意思的是，海通地產(chǎn)又一次成了“陪跑者”。這已是其第三次在東李地塊競(jìng)價(jià)中不敵青特，若算上此前報(bào)名未出價(jià)場(chǎng)次，累計(jì)4次搶地落敗。早年雙方曾合作開(kāi)發(fā)匯豪蘭庭，如今卻在同一片場(chǎng)多次正面交鋒。

一家主業(yè)造特種車(chē)的實(shí)體企業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期內(nèi)如此密集出手，引人側(cè)目。青特是誰(shuí)？它背后又有著怎樣的布局？

特種車(chē)實(shí)業(yè)起家

在青島本土實(shí)業(yè)與城市開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，青特集團(tuán)是一個(gè)低調(diào)卻無(wú)法忽視的存在。

它的歷史可以追溯至1958年成立的城陽(yáng)人民公社修配制造廠。建廠之初， 20余名員工、6間民房、幾臺(tái)簡(jiǎn)易手工設(shè)備，主營(yíng)業(yè)務(wù)為維修小型農(nóng)用車(chē)，是典型的鄉(xiāng)鎮(zhèn)小作坊。

1976年，工廠瀕臨停工，28歲的紀(jì)愛(ài)師臨危受命出任廠長(zhǎng)。他捕捉到國(guó)內(nèi)汽車(chē)行業(yè)對(duì)鑄造件的旺盛需求，推動(dòng)企業(yè)從維修轉(zhuǎn)向零部件制造，生產(chǎn)車(chē)輪、減速器殼、后橋殼等配件。這次轉(zhuǎn)型，讓小廠正式跨入汽車(chē)工業(yè)的大門(mén)。

真正的跨越始于1987年。紀(jì)愛(ài)師隨團(tuán)赴美考察，發(fā)現(xiàn)國(guó)外高速公路上奔行的全是封閉式廂式貨車(chē)，而國(guó)內(nèi)仍是敞開(kāi)式貨車(chē)為主。他預(yù)判，隨著國(guó)內(nèi)高速路網(wǎng)建設(shè)升級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)化特種運(yùn)輸車(chē)輛必將成為主流。

回國(guó)后，他頂著質(zhì)疑與技術(shù)壓力，帶隊(duì)完成10萬(wàn)字的可行性研究報(bào)告。1992年，中國(guó)汽車(chē)工業(yè)進(jìn)出口總公司與這家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)達(dá)成合作，共同出資2000萬(wàn)元投產(chǎn)特種汽車(chē)。同年，第一輛“青島特種汽車(chē)”落地投產(chǎn)。

此后，青特精準(zhǔn)卡位重卡驅(qū)動(dòng)橋領(lǐng)域。歷經(jīng)數(shù)十年技術(shù)迭代，集團(tuán)手握國(guó)家專利1100余項(xiàng)，擁有員工3800人，車(chē)橋市場(chǎng)占有率居全國(guó)前列，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，成為戴姆勒、斯堪尼亞等國(guó)際商用車(chē)巨頭的核心供應(yīng)商。

據(jù)青特集團(tuán)網(wǎng)站2025年11月發(fā)布的數(shù)據(jù)，其以93.9億元銷(xiāo)售收入，入圍“2025青島企業(yè)收入100強(qiáng)”，制造業(yè)的利潤(rùn)池，為后來(lái)的地產(chǎn)布局埋下伏筆。

2003年，紀(jì)愛(ài)師成立青特置業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)賽道。他為地產(chǎn)板塊定下兩條鐵律：其一，地產(chǎn)業(yè)務(wù)不能拖累制造主業(yè)，全部拿地資金來(lái)自實(shí)業(yè)自有利潤(rùn)；其二，深耕青島本土，不跨省盲目全國(guó)擴(kuò)張。

2022年，青特置業(yè)升級(jí)更名為青特產(chǎn)城集團(tuán)，但其企業(yè)微信仍沿用青特置業(yè)名稱。2025年，青特產(chǎn)城銷(xiāo)售額達(dá)45.05億元，穩(wěn)居青島房企第一梯隊(duì)，與海信地產(chǎn)、君一控股并稱本土房企“三駕馬車(chē)”。

在治理架構(gòu)上，青特形成了一套清晰的“家族+職業(yè)經(jīng)理人”分工體系：紀(jì)愛(ài)師仍擔(dān)任集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)，掌握戰(zhàn)略方向；其子紀(jì)建奕擔(dān)任集團(tuán)總裁，主抓汽車(chē)制造與新能源車(chē)橋研發(fā)，守住實(shí)業(yè)基本盤(pán)；地產(chǎn)業(yè)務(wù)由職業(yè)經(jīng)理人孫健團(tuán)隊(duì)獨(dú)立操盤(pán)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)。但所有大額土拍投資，最終需通過(guò)實(shí)業(yè)層面審批，風(fēng)險(xiǎn)管控權(quán)限始終收歸總部。

不上市，是青特最鮮明的標(biāo)簽之一。它讓青特規(guī)避了資本市場(chǎng)的短期壓力，也讓外界難以窺見(jiàn)其完整的經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)——各板塊資金如何調(diào)配、地產(chǎn)負(fù)債率如何，這些核心數(shù)據(jù)始終未公開(kāi)，為這家低調(diào)的實(shí)業(yè)房企蒙上了一層神秘底色。

地產(chǎn)擴(kuò)張與隱憂

青特在青島土地市場(chǎng)的密集出手，并非2026年才開(kāi)始。

2025年，青特通過(guò)旗下項(xiàng)目公司在招拍掛市場(chǎng)已落四子。6月25日，以3.04億元拿下東李70地塊，首次進(jìn)入李滄區(qū)；13天后，又以5.3億元拿下相鄰的36號(hào)地塊。同年11月，以1.59億元底價(jià)摘得城陽(yáng)白云山板塊兩宗地塊。2025年青特直接拿地金額超過(guò)15億元。

此外還有合作開(kāi)發(fā)。2025年10月，青島豐昊置業(yè)以4.54億元競(jìng)得東李56號(hào)地塊，2026年2月青特宣布與豐昊聯(lián)合開(kāi)發(fā)，由青特操盤(pán)。

進(jìn)入2026年，青特拿地攻勢(shì)不減。5月21日，以2.16億元摘得城陽(yáng)國(guó)城路地塊；6月18日，以3.36億元拿下東李55號(hào)地塊；6月24日，又以2.94億元競(jìng)得相鄰的東李76-01號(hào)地塊。不到40天，耗資超8億元。

兩年累計(jì)，青特在東李鄭莊板塊已斬獲5宗地塊，業(yè)內(nèi)稱之為“五子連城”，總建面約19.38萬(wàn)平方米，拿地總耗資19.18億元。加上城陽(yáng)補(bǔ)倉(cāng)，2025年至今，青特在青島公開(kāi)市場(chǎng)已拿下7宗住宅用地，總耗資近27億元。

令市場(chǎng)側(cè)目的不僅是金額，還有速度。城陽(yáng)國(guó)城路地塊拿地3天即公示規(guī)劃；東李70號(hào)地塊拿地4天公示規(guī)劃方案，7天內(nèi)拿到基坑支護(hù)和土方開(kāi)挖施工許可。這種“拿地即開(kāi)工”的高周轉(zhuǎn)效率，在當(dāng)下青島市場(chǎng)并不多見(jiàn)。

這家依托實(shí)業(yè)起家的本土房企，大規(guī)模地產(chǎn)擴(kuò)張背后，伴隨的負(fù)面事件同樣不少。

山東濟(jì)寧嘉祥花嶼城，為青特體系省內(nèi)合資項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)主體為嘉祥和佳匯房地產(chǎn)。該公司第一大股東是青特旗下濟(jì)寧青特海發(fā)置業(yè)，持股40%；剩余60%股權(quán)由濟(jì)寧三家本土企業(yè)持有。項(xiàng)目一期規(guī)劃6棟住宅樓，僅交付2棟，剩余樓棟長(zhǎng)期閑置未開(kāi)工。開(kāi)發(fā)商對(duì)外稱“等待市場(chǎng)行情再?zèng)Q定動(dòng)工”，被業(yè)主投訴“擅自擱置規(guī)劃、配套嚴(yán)重縮水”。

2026年4月，嘉祥和佳匯房地產(chǎn)還因嚴(yán)重拖欠農(nóng)民工工資且拒不整改，被嘉祥縣住建局列入失信名單。

合作項(xiàng)目同樣矛盾頻發(fā)。濟(jì)寧高新區(qū)宸悅府項(xiàng)目由旭輝銀盛泰與青特產(chǎn)城聯(lián)合開(kāi)發(fā)，曾于2024年9月無(wú)故停工1個(gè)多月，引發(fā)近200戶業(yè)主擔(dān)憂交付延期。高新區(qū)管委會(huì)介入核查后回應(yīng)，停工源于兩家合作企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)分歧；經(jīng)住建部門(mén)約談督促后項(xiàng)目復(fù)工，并于2025年交付。

安全生產(chǎn)和施工違規(guī)是另一條隱線。2024～2025年，城陽(yáng)青特悅海府項(xiàng)目先后兩次收到住建部門(mén)行政處罰，其一因施工現(xiàn)場(chǎng)未按規(guī)定配備專職安全生產(chǎn)管理人員被罰5000元；其二因夜間施工噪音擾民罰款1萬(wàn)元。青特濱湖國(guó)際II期，曾因工地未設(shè)置硬質(zhì)圍擋、未采取有效防塵降塵措施被罰1萬(wàn)元。

2026年1月，青特在東李的璟譽(yù)項(xiàng)目被青島市住建局通報(bào)，存在“硬化路面明顯積塵、局部裸土覆蓋不到位”等問(wèn)題，且已是連續(xù)三輪上榜。

內(nèi)部管控亦有爭(zhēng)議。據(jù)媒體2024年1月消息，青特產(chǎn)城營(yíng)銷(xiāo)中心原總經(jīng)理龍?chǎng)卧匆蚪?jīng)濟(jì)問(wèn)題被調(diào)查，涉案金額數(shù)百萬(wàn)元，此事件引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其內(nèi)部管理體系的討論。

青特產(chǎn)城董事長(zhǎng)孫健鮮少接受媒體采訪。從為數(shù)不多的公開(kāi)專訪來(lái)看，他似乎是一個(gè)產(chǎn)品控。他曾說(shuō)，一定要做精做細(xì)，不過(guò)分追求規(guī)模；唯有精品，才不負(fù)土地與城市的期待。

現(xiàn)實(shí)卻是，土地拍賣(mài)市場(chǎng)的風(fēng)光，與項(xiàng)目端和服務(wù)端的欠賬之間，正在形成鮮明反差。