【太原樓評(píng)】太原小王村城改破局｜拆遷已有14年——調(diào)規(guī)增貨值！

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導(dǎo)讀

太原核心內(nèi)城拆遷十余年，南屯、楊家堡、大小王村等陸續(xù)兌現(xiàn)回遷安置！

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！ 見字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

小王村城改｜調(diào)升住宅比

2026年6月24日，太原市規(guī)資局發(fā)布小王村城改部分用地調(diào)規(guī)方案！

小王村城改用地處萬柏林南內(nèi)環(huán)西，臨千峰南路、大王路，屬于河西內(nèi)城地段用地。

調(diào)規(guī)動(dòng)因：為解決小王村村民回遷安置，進(jìn)行調(diào)改，涉及17.57公頃【約263.55畝】，其中9.67公頃【約145.05畝】為教育用地。

NO. 1｜小王村用地調(diào)整方案

因小王村啟動(dòng)較早，以實(shí)物回遷安置為主，非貨幣化安置，故而小王村的回遷涉及群眾數(shù)量多，區(qū)域發(fā)展和規(guī)劃備受關(guān)注。

擬定修改方案中，北側(cè)A-004（R2/B1）地塊【約79.35畝】拆分為2宗，原用地為4.0容積率，商業(yè)兼容比39%調(diào)改為4.0和5.0容積率，配比10%和27.79%。

西側(cè)A-007-2（R2）地塊【約39.3畝】，將15畝小學(xué)用地指標(biāo)剔除，劃分為兩宗純住宅用地。

根據(jù)相關(guān)調(diào)整可得出：未來開發(fā)用地分批拿地和建設(shè)，其次，相關(guān)的方案已經(jīng)提交，否則商業(yè)兼容比不會(huì)出現(xiàn)27.79%的數(shù)字。其中一宗用地調(diào)整容積率到5.0的核心導(dǎo)向大概是保障原回遷安置方案中的建面量。

教育用地031地塊【中學(xué)】從6.67公頃降低至5.56公頃【約83.4畝】，030地塊啊【小學(xué)】從2.99公頃分割為3.01公頃和1.0公頃（西側(cè)地塊指標(biāo)剔除部分）。其核心導(dǎo)向?yàn)橹袑W(xué)地塊的指標(biāo)被擠壓，其他地塊的學(xué)校指標(biāo)和原小學(xué)指標(biāo)基本未變。

NO. 2｜小王村的拆遷14年

小王村，屬于河西最早啟動(dòng)城改拆遷的城中村。

最早在2013年，就開始啟動(dòng)舊村拆遷，涉及要拆遷998戶，宅院980個(gè)，拆遷面積80余萬方【約1200畝】，可謂是超級(jí)規(guī)模。

2014年，因補(bǔ)償分歧，協(xié)調(diào)重新簽約城改合作方，出現(xiàn)推進(jìn)的停頓。

2015年，第一輪拆遷收尾，河西最大的公園——和平公園開建。

2016年，王村舊社區(qū)拆遷完畢，規(guī)劃安置房啟動(dòng)，和平公園建成。

2016年，保利摘地小王村部分用地——開發(fā)保利海德項(xiàng)目，前期安置房交付。

2023年，金茂摘牌小王村部分用地——開發(fā)金茂悅項(xiàng)目。

【太原樓評(píng)】年度拿地帶頭人——金茂！

2024—2026年，萬柏林區(qū)將小王村回遷作為重點(diǎn)民生保障項(xiàng)目，推動(dòng)遺留建筑拆除和安置房的建設(shè)啟動(dòng)。

NO. 3｜小王村調(diào)規(guī)價(jià)值思考

樓評(píng)君在2019年就參與大王村、小王村等相關(guān)用地的咨詢服務(wù)。知曉太原很多不得已“停頓”中的城改項(xiàng)目，除了人為因素，更多鎖在了“賬目難平”的困境！

小王村此次調(diào)整，核心導(dǎo)向是——提升城改用地的土地價(jià)值。

具體來看小王村的操作：

一：提升住宅類用地的占比——剔除15畝教育用地。

二：提升用地容積率增大建設(shè)量——A004-01地塊【44.7畝】4.0拉5.0可增加近3萬平米建設(shè)量，剔除建設(shè)成本，貨值可增大1.5億元。

三：優(yōu)化貨值結(jié)構(gòu)——將商業(yè)兼容比39%降至10%和27.79%，住宅售價(jià)的穩(wěn)定性要高于商辦類20-30%。貨值中有20%的商業(yè)轉(zhuǎn)為住宅【約5萬方】，預(yù)估綜合提升貨值1.5億元！

四、地塊開發(fā)中，回遷安置和商品化部分存在一定的隔離，地塊拆分降低開發(fā)拿地壓力，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行。

此次小王村用地調(diào)整也給隔壁大王村、以及北張、吳家堡、大吳等其他城改有余量的用地提供了解決思路，也希望小王村回遷安置能加速落地。

【太原樓評(píng)】深度解讀｜大王、后王村城改

最后，希望太原除城改類用地，盡量少供增加容積率的高容用地，超過4.2以上的用地，居住舒適度很差，在“好房子”趨勢(shì)下，城改項(xiàng)目舒適度遠(yuǎn)不及保障房。

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作者：張明 圖片：來源網(wǎng)絡(luò) 侵刪

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