大悅城控股三次“大瘦身”，要聽得見炮聲，能否躋身一線陣營？

◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

相較于保利、中海、華潤、招商、金茂等頭部地產央企，背靠中糧集團的“A股地產公司”大悅城控股當前并不算很出色。

面對樓市深調低迷等多重挑戰，一線地產央企往往最先嗅到危機，大刀闊斧重組管理架構，力求扁平化，縮短決策時間。

按照華為創始人任正非的話說，“權要聽得見炮聲”。對于當前房企來說，更應如此。

近日，大悅城控股董事會決議公告透露，公司撤銷北方大區、 華東大區、 華南大區、 西南大區等4個大區公司，設立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、 三亞亞龍灣等7個城市公司，等于集團總部可以一竿子插到7個城市公司。

與此同時，大悅城控股將商業、物業兩個事業部整合成立大悅生活； 將產業與寫字樓管理部重組為產業發展事業部； 將產品中心和營銷管理部整合成立開發事業部； 將戰略運營中心下設的內控與信息化組調整為數智化中心。

當前，城市發展正從“大規模增量擴張”轉向“存量提質增效為主”的新階段， 對房企的專業化運營能力、資源整合能力和精細化管理水平提出了更高要求。

為全面落實“1123”戰略，大悅城控股試圖通過整合業務板塊、優化城市布局、縮短決策鏈條等，把服務從單一空間延伸到商場、 社區、 寫字樓、 產業園區等城市的每個角落， 打造真正的“城市美好生活創造者”。

針對此次徹底“去大區化”，大悅城解釋說將有助于持續鞏固商業引領地位，夯實高質量開發業務，做優產業寫字樓與酒店業務，聚焦并深耕核心城市群。

記得2024年4月，大悅城控股曾裁撤了東北區域、浙江區域和華中區域3個區域公司，將原有的“10個區域公司+4個城市公司+4個事業部”重組為“7個區域公司+4個城市公司+1個事業部”。

但沒想到，大悅城控股此番“大動手術”后，2024年營收同比仍在往下掉，歸母凈利虧損也較上年虧損居然翻倍至29.77億元。2025年初，其再次“瘦身”，裁掉了南京區域、西北區域和海南區域三個區域公司，將7個區域公司壓縮到4個。

遺憾的是，2025年大悅城控股實現營收仍繼續同比下滑13.7%，歸母凈利虧損雖同比有所收窄，仍凈虧損達到23.5億元。

值得一提得是，去年11月底，大悅城控股旗下聚焦“大悅城”商業品牌的大悅城地產從港交所黯然退市，對外解釋說是其流動性承壓，退市將增強與母公司的資源統籌配置能力，釋放協同發展潛力。

如今，大悅城控股再出招，徹底“去大區化”，加快推進城市公司及成立事業部整合平臺等，本質上是“收縮、瘦身、聚焦”。

按照大悅城控股“堅持戰略導向、資源聚焦，以商業為本，重點布局新一線及重點二線城市”的新思路，在傳統住宅開發上仍以“中糧”品牌輸出，通過打造“主動健康場景生活”的產品主張實現產品力提升。據說，大悅城控股為開發推進“中糧好房子”品牌建設，曾歷時兩年、投入近千萬元研發經費。

在經營業務上，大悅城控股旗下拳頭產品就是購物中心定位的大悅城和大約匯兩個標準產品線，含輕資產及非標產品在內的在運營、在建項目44個，商業建面470萬方。

截至2025年底，大悅城控股在營商業項目37個，商業建面約388萬方，其中包括24個大悅城購物中心（含輕資產），商業建面約322萬方，2個大悅匯（輕資產），商業建面約19萬方。此外，其在建、籌備項目（含輕資產和非標產品）7個，商業建面約82萬方。去年，其購物中心實現銷售額463.7億元，同比增長15.5%；客流4.49億，同比提升22.7%，平均出租率94%。

商業地產作為大悅城控股的重頭戲，隨著如今商業不動產REITs進入批量上市潮，其盤活存量資產迎來新發展契機。

另據悉，早在2024年，大悅城控股曾成功發行消費基礎設施REITs——華夏大悅城商業REIT，底層資產是成都大悅城，2025年底出租率98.1%，較預測值提升2.6個百分點。該REITs項目累計分紅5次，年化分派率達到5.48%。

大悅城控股表示，華夏大悅城商業REIT讓其成功打通了“投、融、建、管、退”資產閉環，構建“資產管理”與“運營管理”分離的專業化體系，推動商業一體化改革走深走實。

目前，市場暫未看到大悅城控股新申報商業不地產REITs項目。不過，大悅城控股短期債務壓力仍不小，截至今年3月底貨幣資金余額192.19億元，短期借款近40億元，一年內到期非流動負債近114億元，現金短債比較去年底有所降低。