5.5億起拍！誰會拿地？將會賣多少錢？金山湖島內豪宅現狀似乎給了答案！

若不是樓市遇冷，我還真難見到有錢人住的豪宅到底是怎么樣。

近期，金山湖島內豪宅中海龍湖百賢府新上兩套約144㎡豪華精裝二手房，其中一套更由女主人陪同幾個房產大V，實地講解全屋裝修細節。據說整套裝修投入高達150萬，如今掛牌售價僅418萬。

你可知道，當年驗資100萬的房子，業主看房花了2個小時就下定，只因家人不在惠州常住，忍痛割愛。

如今400多萬的掛牌價，大家覺得貴嗎？我看吃瓜群眾喊著200萬，可大家還知道不，當年買房靠搶，這套房毛坯購入都要380萬。

就在這豪宅百賢府旁邊，近日，一宗城市更新舊改住宅用地近期掛牌，引起全城熱議。一方面，感嘆惠州速度，湖山小學剛拆除，地塊便迅速規劃入市。更多會議論哪家房企有實力拿下這塊核心地塊，未來片區新房售價又將站在怎樣的新高度？

01

約5.5億起拍價 打造新規產品

本次掛牌的地塊位于金山湖片區，地塊編號為JSH-A04-08-01，北側為規劃新屋路，南側為湖心路，西側為湖濱中路，東側為金山湖東路。

據悉，以54850萬元的起拍價掛牌， 起始樓面價為約5525.1元/㎡， 總用地面積約49637.47㎡，將于2026年7月22日開拍。

簡單談下宗地亮點：

支持“拿地即開工”。

容積率2.0、建筑限高80米，將按照全新住宅規范打造產品。

配建要求上，競得人須配建湖山東路1477㎡道路、JSH-A04-11地塊5972㎡公園綠地，并無償移交給惠州市市政園林事務中心管理。

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實地走訪：挖掘機的轟隆聲 聲聲嘆新變

昨日我實地走訪地塊現場，多臺挖掘機同步作業，測繪人員進場勘測，拆遷、平整工作全速推進。

去年此時，整片區域還是完整的湖山村，湖山小學內書聲瑯瑯；如今放眼望去，只剩機械作業的轟鳴，舊改更新速度肉眼可見。

難怪一線城市都是挖掘機“嗒嗒嗒”的聲音，或許象征著一座城市的快速發展。

03

花落誰家？央企中海呼聲最高

誰有能力拿地？

大家都明白，樓市已經歷經五年冷卻，惠州本地房企多數仍處于回血修復階段，約5.5億的拿地成本，對現金流的要求，實力有點不允許。

縱觀品牌房企剩下只有央企了。

保利、華潤、還是摸透金山湖的中海？

行業內外呼聲最高還是中海地產。真的毫無懸念？最終歸屬靜待7月22日土拍揭曉。

假設真的中海拿下，會開發怎樣產品？

坐擁金山湖島內優質地段上，毋庸置疑，打造豪宅項目才能對標。

是否是甲叁號院的復制品，還是迭代升級打造全新劃時代作品？

我在寫甲叁號院時是惠州出現四代宅，中海地產在其他城市已落地第四代升級產品空中墅，這種產品就解決了四代宅中上下鄰居對視、隱私不足的痛點。

或者產品更大膽些，打造出劃時代的產品，如杭州中海萬潮玖序。

不知道，中海在百賢府、臻如府、甲叁號院之后，是否持續刷新惠州豪宅產品天花板。

04

曾經的光芒能否照回今日的大地

我們還是要回顧2021年，中海在金山湖風光無兩。6、7月連續拿下金山湖兩宗靚地，其中之一，就是開頭所講的百賢府。

6月7日，中海以48250萬元拿下金山湖島內地塊，折合樓面價9161元/平，刷新惠州樓面價歷史新高！

當年業內機構算了一筆賬， 無償移交人才房12000㎡，若按建安成本3500元/㎡來計算，金額為4200萬元。配套幼兒園4500㎡和養老服務設施100 ㎡ ，若按建安成本3200元/ ㎡ 來計算，金額為1472萬元。合計成交價將高達5.39億元，實際可售面積約36071 ㎡ ，以此折算實際成交樓面價約15000元/㎡。

2022年入市備案均價就刺破3萬/㎡，刷新了當時樓市的價格“天花板”，中海確實能賺了錢。

同個時間，中交地產以9.2億拿下如今的中交紫薇聽瀾，折合樓面價7584元/㎡！如今在售價格基本持平當年樓面價，真的虧本賣房。

如今百賢府二手市場，是否說了什么。

當下，我也比較關注這宗始樓面價為約5525.1元/㎡的地塊，若以底價成交，將會賣到什么價位？

05

金山湖島內豪宅現狀

先不說二手房市場，中洲灣上花園、泰豐千花島，金山湖島內初代豪宅的現狀。

就剛才百賢府，這套 144㎡房源，毛坯入手380萬、裝修投入150萬，如今 418萬轉手，業主虧損幅度一目了然，也難怪業主低于400萬不愿商談。

回到新房市場，目前島內在售的兩個豪宅，也能預判未來新項目的競爭格局。

天傲花園，能在甲叁號院開盤前賣掉140㎡以下的房源，算是完美了。目前在售179-251㎡大平層，主力還是179㎡超高層。端午節期間推出十套特價房源，低至12800元/㎡，實際上還是要14000-15000元/㎡，251㎡大平層也要將近3萬的售價。

項目外立面設計現代時尚，戶型格局沒有硬傷，我想說園林交標太差了，配套質感跟不上大平層豪宅定位，整體仍有較大提升空間。

湖心島1號，可以說財大氣粗，二期產品一直佛系去化，難怪某策劃行說在市場上很難找到該項目的推廣信息。

就是這樣的態度。在端午節前夕，也是推出特價房，還是25-26棟，建面106-143㎡，特價房13300-13600元/㎡，實際上這種相對的小戶型單位價格還是沒什么變化。

湖心島1號也有185-270㎡大平層，其產品交付上也是下了重本。

但是隨著時代變化，湖心島本身就是慢節奏開發，產品還要再升級。我覺得二期園林應該鏟掉再造，還沒建的產品全面升級。不一定要建四代宅，但要能對標一線城市革新產品，畢竟湖心島1號是個慢工出細活的產品。

寫到這里，我們看到島內豪宅實際上都在表面降價，實際上也艱難。只是甲叁才是成功。

那么，這塊新地塊，能否復制中海甲叁號院的銷售神話？

短短半年，700余套房源基本清盤，目前僅剩一棟 154㎡精裝住宅在售，項目重心已轉向商鋪推售。

甲叁號院的成功，首先，有著中海房企的央企實力，擁有標準化產品打造、統籌能力，成熟模式落地適配性強；甲叁已經在全國遍地開花。

其次，作為金山湖首個四代宅，結合市場的定價并不高，剛開盤小戶型才12000元/㎡起，吸引“頭啖湯”的購房者。有些惠州房姐粉絲直接到售樓處購買，至今還時不時點贊當時文章。

還有一個重要的原因，就是金山湖島內湖山村舊改客戶群體，成為項目核心購買力，貢獻了可觀成交量。

另外，島內中介們的房票交易、代購等方式，進一步拉低實際房價，有位中介大V直言：在甲叁賺到錢比普通人一年的收入還高。

最后，我們期待金山湖一次又一次的美麗升級，我們也期待金山湖豪宅升級，產品再高度，又代表城市封面之作。

但是結合樓市現狀，售價貌似難以支撐高度。

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