從“風(fēng)貌別墅”到風(fēng)貌“公寓”，上海豪宅市場(chǎng)到底發(fā)生了哪些變化？

01

楔子

這兩天我刷到了一個(gè)有趣的住宅項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目叫做中建壹品?外灘元境。（如上圖）

這個(gè)項(xiàng)目有趣的點(diǎn)在于：雖然項(xiàng)目從整體規(guī)劃到外立面都看上去像是“風(fēng)貌別墅”，但卻是公寓項(xiàng)目。換句話說(shuō)，就是每一層都是單獨(dú)賣的。（如下圖）

關(guān)于風(fēng)貌別墅，我前兩年做過(guò)專項(xiàng)研究，所以看到這個(gè)項(xiàng)目之后，我覺(jué)得比較新鮮。感興趣的朋友，可以擴(kuò)展閱讀：《》

今天這篇文章，就來(lái)聊聊：從“風(fēng)貌別墅”到風(fēng)貌“公寓”，上海豪宅到底發(fā)生了哪些變化？

02

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

我先來(lái)簡(jiǎn)單介紹一下這個(gè)項(xiàng)目。

中建壹品·外灘元境

項(xiàng)目位于楊浦區(qū)杭州路和松潘路一帶，屬于楊浦濱江板塊。（如下圖）

對(duì)于楊浦濱江感興趣的朋友，可以擴(kuò)展閱讀：《》

該區(qū)域有非常嚴(yán)格的風(fēng)貌保護(hù)要求，俗稱東外灘濱江"九宮格"風(fēng)貌保護(hù)區(qū)。（如下圖）

從已經(jīng)土拍的情況來(lái)看，中建在這里拿了好幾塊地，容積率都在1.4以下，只能做15米以下的“風(fēng)貌”產(chǎn)品了。

據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目一期推出136套風(fēng)貌別墅，開(kāi)盤(pán)僅47天就實(shí)現(xiàn)清盤(pán)，金額勁銷21億+，刷新上海風(fēng)貌產(chǎn)品銷售紀(jì)錄。

而我看到的“風(fēng)貌”平層公寓則是該項(xiàng)目的二期，對(duì)外宣傳的名稱叫做“風(fēng)貌洋房”。

從面積分層來(lái)看，一樓帶地下室及庭院為一戶，二層和三層分別為兩戶，每戶都有花園。（如下圖）

值得一提的是：該項(xiàng)目的層高做到了3.3米以上，與傳統(tǒng)的公寓產(chǎn)品拉開(kāi)了些差距。但是面積并不大，戶型面積從80-174㎡都有，這也就意味著總價(jià)可以控制在1000萬(wàn)出頭一點(diǎn)。

03

原因

從項(xiàng)目一期的風(fēng)貌別墅熱銷到二期改成面積更小的風(fēng)貌洋房，這到底是什么原因呢？

我想最直接的原因應(yīng)該是：開(kāi)發(fā)商預(yù)判“風(fēng)貌別墅”沒(méi)那么好賣了！

因?yàn)檫@幾年，風(fēng)貌別墅如雨后春筍般涌現(xiàn)在上海中心城區(qū)的12處歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)周邊。（如下圖）

上海已劃定的歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)有44個(gè)，總用地面積41平方公里。其中圍繞著上海中心城區(qū)有12處，另外浦東新區(qū)和郊區(qū)有32處。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年全年上海發(fā)了近40張預(yù)售證，20個(gè)風(fēng)貌別墅項(xiàng)目總量突破1700套。不僅如此，可能還有大把的地塊等著出讓，大量的風(fēng)貌別墅等著上市。

“風(fēng)貌別墅也沒(méi)那么好賣”成了一個(gè)共識(shí)，所以中建這個(gè)項(xiàng)目才會(huì)想出把別墅切成平層來(lái)賣。總價(jià)控制住了，“上車”的客戶總會(huì)多一點(diǎn)吧，這應(yīng)該就是基本邏輯。

04

變化

從風(fēng)貌別墅到風(fēng)貌公寓，除了總價(jià)變化之外，其實(shí)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上還是有不少變化的，我想從兩個(gè)角度來(lái)對(duì)比分析下。

一、風(fēng)貌別墅與風(fēng)貌公寓有什么差別？

雖然從外立面上來(lái)看，兩者的差距似乎并不大，但是兩者的狀態(tài)是完全不同的。

風(fēng)貌別墅因?yàn)閺纳系较率且粦簦愿嗍鞘窍騼?nèi)收索，更關(guān)注私密性。不管是院墻，還是立面上的開(kāi)窗，出挑的陽(yáng)臺(tái)等，都是比較含蓄的。（如下圖為順昌玖里）

而風(fēng)貌公寓因?yàn)槊繎裘娣e都不大，所以更多的是向外拓展，比如說(shuō)設(shè)置巨大的陽(yáng)臺(tái)等。（如下圖）

另外兩者還有一個(gè)區(qū)別在于：豎向交通的位置。

風(fēng)貌別墅的樓梯是在戶內(nèi)解決的，而風(fēng)貌公寓的樓梯則是公用的，這就帶來(lái)兩種產(chǎn)品的得房率相差不少，所以公寓的溢價(jià)能力就顯得不足了。

二、 風(fēng)貌公寓與普通公寓有什么差別？

風(fēng)貌別墅的個(gè)性化程度更高，每層的戶型都不同，而普通般公寓都是上下同戶型。（如下圖）

另外風(fēng)貌公寓的層高更高，從而導(dǎo)致樓梯超過(guò)18步，無(wú)謂增加公攤面積。而風(fēng)貌別墅這么做，也是為了拉開(kāi)與普通公寓的差距，刻意營(yíng)造別墅的感覺(jué)。（如下圖）

最后風(fēng)貌公寓還有一個(gè)劣勢(shì)，樓間距可能沒(méi)有普通公寓那么寬裕。

這是歷史風(fēng)貌區(qū)土地出讓的硬性規(guī)定決定的。因?yàn)樯虾Ｔ缙诘氖瘞?kù)門(mén)里弄，一般主弄寬度在2.5-3.5m，支弄寬度在2.0-2.5m。隨著交通工具的迭代，主弄的寬度達(dá)到6.0m以上，而支弄寬度在3.5-4.0m之間。

以弘安里為例，土地出讓要求上就規(guī)定的非常明確：

1. “應(yīng)延續(xù)‘總弄-支弄’的里弄空間肌理，總弄和支弄的數(shù)量和位置可做適當(dāng)調(diào)整。總弄寬度宜為4-8米，支弄寬度宜為3-4米，局部可適當(dāng)放寬”。

2.“需要整體保護(hù)肌理、格局、尺度的區(qū)域，范圍內(nèi)各類建設(shè)活動(dòng)應(yīng)注重地區(qū)原有歷史風(fēng)貌整體保護(hù)和傳承，保存原有巷弄格局和空間尺度，延續(xù)建筑原有體量和空間布局關(guān)系。”

既然做風(fēng)貌別墅，那就必須看起來(lái)與原來(lái)的城市肌理相似吧，所以即使你是切開(kāi)來(lái)變成了風(fēng)貌公寓，那還是得遵守這樣的規(guī)定。

為了緩解石庫(kù)門(mén)風(fēng)貌這種”逼仄“的感覺(jué)，也為了滿足上海1：1.0的日照間距，所以風(fēng)貌公寓做了非常明顯的退臺(tái)設(shè)計(jì)。（如上圖）

《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第二十三條第一款：1.朝向?yàn)槟媳毕虻摹仓刚媳毕蚝湍掀珫|（西）45度以內(nèi)（含45度），下同〕，其間距在浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)不小于南側(cè)建筑高度的1.0倍，在其他地區(qū)不小于1.2倍。

我想：只有了解了以上種種，才算真正認(rèn)識(shí)了風(fēng)貌公寓這個(gè)新的 “ 變種 ” ！

05

結(jié)束語(yǔ)

從風(fēng)貌別墅到風(fēng)貌公寓，說(shuō)明上海的豪宅市場(chǎng)“風(fēng)貌別墅”這種產(chǎn)品過(guò)剩了，也沒(méi)前兩年那么好賣了。

雖然分層賣的風(fēng)貌公寓，在外觀上與風(fēng)貌別墅很接近，但是產(chǎn)品的基本邏輯已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。

風(fēng)貌別墅強(qiáng)調(diào)私密、稀缺和傳世，而風(fēng)貌公寓則是強(qiáng)調(diào)“別墅感”和空間擴(kuò)展。

但變成平層后，它更像“高級(jí)公寓的大號(hào)版”，少了點(diǎn)別墅的“階層敘事”，也就失去了“溢價(jià)能力”。