著名地產私募40%股權擬1元出售，曾是萬科、藍光等“大金主”

◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

過去樓市被“狂噴”的體無完膚，儼然成了“暴利”的代名詞，甚至是抑制消費的罪魁禍首。而如今，有多少人又盼望樓市能早日“復蘇”。

6月5日，金融監管總局召開擴大會議，“新一把手”丁向群走馬上任。會議提到了“進一步發揮‘保交房’白名單制度作用，加快制定與房地產發展新模式相適應的融資制度”。

坊間對此議論紛紛。有人說，這怎么感覺像是定向馳援萬科？當前，房企因銷售額普遍下滑而陷入融資能力受限的尷尬境地，資金鏈持續吃緊。

據媒體近日報道，多家受訪的全國性銀行確認今年以來已不再報送房地產貸款集中度管理數據，這被市場解讀為監管對銀行房地產貸款可能松綁的重大信號。

過去房地產金融收緊，已影響到了各類“影子銀行”，比如地產私募。如今樓市政策形勢大變，會否起死回生？

近日，“深圳東方藏山資產管理有限公司”（以下簡稱“東方藏山”）的40%股權突然被公開掛牌轉讓，轉讓底價只要1元。

外界可能看了沒什么感覺，但作為圈內人來說，一看就知道這是一家曾經游走于百強房企助其攻城略地的知名房地產私募平臺。

東方藏山成立于2014年2月，總部位于深圳前海，注冊資本2億元，股東包括持股40%的中國東方資產、北京梧桐藏山投資管理中心（有限合伙）持股30.1%以及陽光保險集團旗下陽光資管持股29.9%。

東方藏山主業是以房地產投資與資產管理為主要業務，最早獲得中國證券投資基金業協會認證的私募基金管理人資格等，包括萬科、藍光、泰禾、協信、正榮、新力、文一、陽光100以及華誼兄弟等諸多房企及泛地產商都是其融資客戶。其中，合作最多的比如萬科、藍光等，合作地產項目也多處于重點一二線城市。

東方藏山官網披露，2014年底，東方藏山與萬科集團簽署合作框架協議，發起設立中國首支社區商業基金，基金規模17.66億元，將以收購物業產權和股權形式收購萬科北京、東莞、蘇州和沈陽的共計5個優質社區商業資產，未來雙方將致力于打造中國首支社區商業REITs。

另據悉，2015年11月，東方藏山與藍光發展達成合作，計劃2015年到2016年向藍光項目投資50億元，在圈內引發震動。

在合作模式上，東方藏山作為基金管理人發起房地產投資基金，通過靈活采取股權或債權投資等模式，投資于雙方共同認可的房地產項目，具體涵蓋合作參與土地一級開發、參與公開拿地土地及開發建設、資產收購等。

據東方藏山披露，其2015年在境內逐步形成了以債權為主的投資模式，聚焦北上廣深都市圈及13個核心城市（天津、重慶、杭州、成都、武漢等）投資機會，與多家房企開展積極合作。

東方藏山的崛起，正是趕上了2015年起全國樓市轟轟烈烈的去庫存運動，各地黑馬房企頻出，急需擴張資金，雙方一拍即合。

那個房價“一天一個價”、地王頻出的狂飆突進年代，哪家黑馬房企背后會沒有至少一家捆綁在自家戰車上的“金主”，源源不斷地提供“彈藥”？

2021年中期以來，全國樓市陷入漫漫寒冬，銀行、信托、私募等都持續深受影響，東方藏山開始向特殊機會、數字化、大健康、供應鏈金融、國際業務等另類投資資管公司轉型，截至2023年底在境內外累計投資、管理規模超千億元。但從財務披露看，東方藏山近兩年已陷入持續虧損境地。

比如，2024年東方藏山實現營收3382.77萬元，總利潤虧損392萬元，凈利潤虧損368.7萬元，去年前三季度營收157.32萬元，總利潤虧損1642萬元，凈利潤虧損1655萬元。

截至2025年9月底，東方藏山總資產約1.26億元，總負債約1.85億元，凈資產-5844.4萬元。按照2024年底評估基準日，其凈資產賬面值6642.54萬元，但評估值為-3516.23萬元，對應40%股權的凈資產為-1406.49萬元。該期末，東方藏山欠付員工薪酬1661.67萬元。

另據悉，東方藏山實收資本6000萬元，其中轉讓方認繳注冊資本8000萬元，實繳注冊資本2400萬元。

另據悉，中國東方資產同步正在公開掛牌出售注冊于開曼群島的COS Capital International Co., Ltd.40%股權事宜，底價2500萬元。

該境外公司2024年營收2947.7萬元，總利潤及凈利潤均虧損約1.53億元，2025年前三季度實現營收3553.6萬元，總利潤虧損3454萬元，凈利潤虧損3466.5萬元。

截至去年9月底，COS Capital International Co., Ltd.總資產2172.4萬元，總負債9232.3萬元，凈資產-7050.9萬元。按照2024年底評估基準日，該公司凈資產賬面值1136萬元，評估值6244.8萬元，40%股權對應價值2498萬元。

東方資產要求意向受讓人同時遞交對東方藏山40%股權及前述境外公司40%股權意向受讓申請。

當前國內房地產市場已深調5年之久，似乎仍未明顯見底，大量房企陷入債務泥沼，或債務爆雷，必然會沖擊、影響到合作的一系列“金主”。

東方藏山40%股權被公開出售，是否宣告房地產金融舊時代落幕？加快制定與房地產發展新模式相適應的融資制度，是否意味著地產私募還能分到一杯羹？