沉浮三十年，帝都北三環(huán)商辦業(yè)主們的集體焦慮

研究員 |黃怡博 審校 | 張旭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：北京的四九城在變，核心區(qū)位的資產(chǎn)則亟需主動(dòng)求變。硬件需要變，產(chǎn)業(yè)也得變，國企的思路更得變。變則通，通則久。

一幢樓宇一座城。城市更新的成果不在宏大敘事中，而在細(xì)節(jié)之中見真章。

過去11年，睿和智庫走訪了數(shù)十個(gè)城市的上百個(gè)樓宇，切身感受到商辦樓宇周期變化背后的城市產(chǎn)業(yè)蝶變本質(zhì)。

這兩年北京商務(wù)寫字樓的大宗成交熱點(diǎn)，北有中關(guān)村區(qū)域，南有麗澤新起之秀。北三環(huán)連貫的寫字樓（不一一列舉了）則集體陷入租賃焦慮之中。

今天，我們把坐標(biāo)錨定于北三環(huán)一棟商務(wù)寫字樓的自我變革——商房大廈。

提起商房大廈，老北京都不熟悉；但說到北京第一個(gè)宜家家居，你立刻能鎖定地標(biāo)——商房大廈。而商房大廈背后的首農(nóng)集團(tuán)，北京地產(chǎn)圈更為熟知。

如今，宜家從北三環(huán)遷移到四元橋。商房大廈則在重裝之后尋找新的發(fā)展方向。

由OPC引發(fā)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)想

商房大廈隸屬于首農(nóng)集團(tuán)，位于馬甸橋邊。樓宇體量不大，約4.4萬方，但位置絕佳。西接海淀，一小時(shí)公交直達(dá)北師大、中財(cái)、北郵、人大等各大名校，東連朝陽，一小時(shí)內(nèi)可達(dá)國貿(mào)CBD；南鄰東西城，北望鳥巢。憑借地段優(yōu)勢，它長期保持著穩(wěn)定的現(xiàn)金牛地位。歸入首農(nóng)管理后，它也依然延續(xù)著這一優(yōu)良表現(xiàn)，根本不愁租，也未曾刻意打造品牌。所以，大家熟悉宜家，卻鮮有人了解商房大廈。

商房大廈與睿和智庫結(jié)緣，源于一篇報(bào)告——。他們希望一起合作，在新的商辦環(huán)境下，為這個(gè)地標(biāo)找到清晰的產(chǎn)業(yè)定位。

老莊家面臨新困惑

團(tuán)隊(duì)眼下最大的困惑是：地段沒變、樓宇沒變、國企背書也沒變，為什么以前不愁租，現(xiàn)在卻明顯感到壓力？

答案藏在市場數(shù)據(jù)里。北京商辦市場自2018年起進(jìn)入深度調(diào)整周期。仲量聯(lián)行和戴德梁行等機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，商辦空置率從2018年的8.5%攀升至2024年的18.3%，部分區(qū)域超過20%；租金從峰值325元/㎡降至205元/㎡，降幅超37%。以價(jià)換量成為常態(tài)，業(yè)主方議價(jià)能力明顯減弱。對商辦需求較大的互聯(lián)網(wǎng)、教培、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)縮租退租頻繁，而新增供應(yīng)仍在持續(xù)入市，去化壓力巨大。同時(shí)，電商崛起重塑大眾消費(fèi)習(xí)慣，傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)熱度減退，單一依賴主力店的經(jīng)營模式逐漸難以為繼，加劇了市場環(huán)境的變化。

2018-2025年北京商辦市場平均空置率與月均租金變化趨勢

更讓團(tuán)隊(duì)焦慮的是首農(nóng)的“雙重身份”。作為國企，必須確保國有資產(chǎn)保值增值，相比市場化樓宇，靈活調(diào)價(jià)和快速?zèng)Q策的能力又不占優(yōu)勢。商房大廈雖然守著好地段，卻只能在價(jià)格戰(zhàn)中被動(dòng)應(yīng)戰(zhàn)。

困惑本身，也是破局的起點(diǎn)。答案可能不在“怎么租出去”，而在“租給誰、留下誰”。與其在價(jià)格戰(zhàn)中被動(dòng)應(yīng)戰(zhàn)，不如直接從產(chǎn)業(yè)角度尋找解法，重新定義自己是誰、為誰服務(wù)。

北京商房大廈信息表

商房大廈在西城區(qū)的產(chǎn)業(yè)重要性

商房大廈的煥新，不只是首農(nóng)的事兒，也是西城的事兒。

從“十四五”到“十五五”，西城區(qū)以金融科技+數(shù)字經(jīng)濟(jì)為雙輪驅(qū)動(dòng)，打造“中國數(shù)據(jù)街”，重點(diǎn)布局?jǐn)?shù)據(jù)要素、人工智能、科技服務(wù)等業(yè)態(tài)?！皵?shù)產(chǎn)十條”、“科創(chuàng)十二條”等專項(xiàng)政策持續(xù)加碼，從落戶獎(jiǎng)勵(lì)到樓宇改造全方位支持?jǐn)?shù)字產(chǎn)業(yè)集聚。

產(chǎn)業(yè)方向明確，但西城區(qū)的樓宇資源有限，承載空間依然緊張，外溢壓力加大，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)可能流向海淀或朝陽。

這正是商房大廈的補(bǔ)位價(jià)值所在：向西可以銜接海淀高校科研集群，促成產(chǎn)學(xué)研轉(zhuǎn)化；向東連接朝陽CBD，引入金融和商業(yè)服務(wù)資源。大廈可成為北三環(huán)鏈接西城、海淀、朝陽三區(qū)產(chǎn)業(yè)的橋梁。此外，北三環(huán)沿線長期缺少有辨識(shí)度的產(chǎn)業(yè)樓宇，商房大廈有機(jī)會(huì)成為“西城北三環(huán)產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)”；而4.4萬方的體量不大不小，恰好適合做垂直產(chǎn)業(yè)集聚。

所以，睿和智庫認(rèn)為，商房大廈不只是首農(nóng)的資產(chǎn)，更是西城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體。盤活商房大廈，本質(zhì)上就是為區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同守住一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

數(shù)字經(jīng)濟(jì)集聚的可行性

OPC(一人公司)只是數(shù)字經(jīng)濟(jì)浪潮中的一個(gè)切片，它揭示了一個(gè)深層趨勢：數(shù)字經(jīng)濟(jì)正在“單元化”——企業(yè)規(guī)模變小、決策變快，對空間和服務(wù)的要求更加靈活，尤其看重“低成本起步+高彈性擴(kuò)容+強(qiáng)社群連接”的辦公條件。

當(dāng)前北京數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)租賃需求占比已接近45%，但大量初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)、中小型數(shù)字科技公司、AI應(yīng)用團(tuán)隊(duì)、數(shù)據(jù)服務(wù)商面臨著“大寫字樓租不起、眾創(chuàng)空間不夠用”的尷尬。誰能承接這些最小單元，誰就能率先形成產(chǎn)業(yè)集聚。

升級(jí)后的商房大廈具備承接數(shù)字經(jīng)濟(jì)集聚的現(xiàn)實(shí)條件：

第一，空間彈性匹配。2025年完成改造后，樓宇實(shí)現(xiàn)分區(qū)分層管理：1-3層商業(yè)區(qū)可根據(jù)需求定制為展示、路演、公共服務(wù)和社交空間；4-6層辦公區(qū)可靈活分割，滿足1-50人團(tuán)隊(duì)的使用。食堂等配套已就位，中央空調(diào)、智能監(jiān)控、消防及幀中繼互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施完成現(xiàn)代化升級(jí)，企業(yè)“拎包入駐”成本極低。

第二，人才可直接觸達(dá)。數(shù)字經(jīng)濟(jì)最核心的資產(chǎn)是人。無論AI算法工程師、數(shù)據(jù)分析師，還是數(shù)字營銷、內(nèi)容創(chuàng)作從業(yè)者，商房大廈都能在一小時(shí)通勤圈內(nèi)覆蓋——形成“高校+商務(wù)”雙重人才池。

第三，政策紅利可直接兌現(xiàn)。作為國資樓宇，商房大廈在政策落地上有天然優(yōu)勢，可協(xié)助入駐企業(yè)快速申報(bào)補(bǔ)貼，形成政策洼地效應(yīng)。

第四，社區(qū)生態(tài)可自主生長。不同于傳統(tǒng)寫字樓的“租完不管”，數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)更需要技術(shù)交流、資源支撐和業(yè)務(wù)協(xié)作。商房大廈可利用國企資源搭建賦能平臺(tái)，在算力對接、技術(shù)交流、投融資等方面主動(dòng)賦能，引入定期路演、技術(shù)沙龍等活動(dòng)，讓樓宇從“物理空間”變成“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”，讓企業(yè)“進(jìn)得來、留得住、長得大”。

目前，互聯(lián)網(wǎng)家裝平臺(tái)“一起裝修網(wǎng)”體驗(yàn)旗艦店已正式落地，成為數(shù)字經(jīng)濟(jì)線下落地的典型案例，有效激活場內(nèi)商業(yè)人氣，帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)氛圍回暖。

30而立的商房大廈的“鄉(xiāng)愁”

1997 年落成 的商房大廈 ，開業(yè)之初 就迎來了 宜家 家居 。彼時(shí)，這個(gè)樓代表了中國改革開放，先進(jìn)外資企業(yè)的價(jià)值認(rèn)同。 從宜家時(shí)代的人氣地標(biāo)，到散租時(shí)代的 “ 不愁租 ” ，再到今天主動(dòng)求變 —— 商房大廈的三十年，正是中國商辦地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè) 微縮紀(jì)錄片 。

面對存量商辦資產(chǎn)如何可持續(xù)運(yùn)營這一行業(yè)共同課題，商房大廈的答案是：以區(qū)位為基，以產(chǎn)業(yè)需求為錨，依托國資自持優(yōu)勢，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集聚生態(tài)。產(chǎn)業(yè)根基與區(qū)域深耕能力，正是穿越周期的核心底氣。

如今，三十而立的商房的鄉(xiāng)愁，是如何傳承兼容并蓄的國際大都市的城市文化，同時(shí)，又能用國企的脊梁扛起北京作為“世界之都”的文化、科技、新質(zhì)生產(chǎn)力的新定位。這既是商房大廈的新課題，更是新希望。