良渚東單元商改住背后：周邊宅地頻出高價(jià)，調(diào)整折射對(duì)市場(chǎng)的信心

近日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《杭州市余杭區(qū)良渚東單元YH030704-06、YH030704-08等地塊詳規(guī)調(diào)整公示》，公示時(shí)間自2026年5月15日至5月26日。

01

商改住的具體內(nèi)容

本次調(diào)整范圍涉及YH030704-06、YH030704-08等共6個(gè)地塊，北至橋良路，南至規(guī)劃支路，東至杭行路，西至西塘路，總面積25.37公頃。核心調(diào)整內(nèi)容為：將原有的兩宗商業(yè)/商務(wù)金融用地調(diào)整為1宗商住用地和1宗商業(yè)/商務(wù)金融用地。

調(diào)整后的核心宅地指標(biāo)如下：

地塊編號(hào)

YH030704-06

用地性質(zhì)

R2/B（二類城鎮(zhèn)住宅用地/商業(yè)服務(wù)業(yè)用地）

用地面積

4.59萬(wàn)㎡

容積率

2.1

建筑密度

35%

綠地率

30%

建筑高度

100米

住宅建筑面積

不大于8.6萬(wàn)㎡

官方對(duì)此次調(diào)整給出的原因?yàn)椋?為優(yōu)化良渚新城商務(wù)辦公市場(chǎng)供需關(guān)系，優(yōu)化城市空間布局，適配城市發(fā)展需求，提升片區(qū)活力"，擬對(duì)用地布局和規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。

02

調(diào)整背景：商辦市場(chǎng)承壓，"商轉(zhuǎn)住"成趨勢(shì)

此次"商改住"并非孤立現(xiàn)象，而是有清晰的市場(chǎng)背景與政策依據(jù)雙重支撐。

從市場(chǎng)層面看，杭州商辦市場(chǎng)整體承壓。根據(jù)數(shù)據(jù)，2026年4月杭州甲級(jí)寫字樓空置率仍處于11.36%的高位；商辦用地供應(yīng)端持續(xù)收縮，推出量同比下滑76.3%；商辦用地成交樓面價(jià)同比下跌至2868元/㎡，市場(chǎng)整體供應(yīng)在收縮，但需求消化能力仍有限。在此背景下，新增商辦供應(yīng)已不符合區(qū)域市場(chǎng)的真實(shí)需求。

從政策層面看，本次調(diào)整完全契合杭州市頂層政策導(dǎo)向。《杭州市住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展"十四五"規(guī)劃》明確提出："加強(qiáng)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃論證。規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃配置，提高商業(yè)、辦公供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，對(duì)于商業(yè)庫(kù)存較高地區(qū)，適當(dāng)調(diào)整商辦用途，探索‘商轉(zhuǎn)住’、‘商轉(zhuǎn)產(chǎn)’等創(chuàng)新方式加快消化存量商辦物業(yè)。良渚東單元YH030704-06等地塊的調(diào)整，正是這一政策在具體片區(qū)層面的落地實(shí)踐。

03

周邊規(guī)劃宅地分布：玉湖CBD宅地連片成熟

片區(qū)核心配套：玉湖公園奠定景觀價(jià)值

良渚玉湖公園總用地面積37.4萬(wàn)平方米，其中水域面積14.54萬(wàn)平方米，東至杭行路、西至西塘路、南至良運(yùn)街、北至郁宅路，是集生活游憩、智慧科技、文化展示、戶外健身、商務(wù)交流等功能于一體的城市生活棲息地。本次調(diào)整的YH030704-06地塊即緊鄰這一稀缺景觀資源。

玉湖CBD依托玉湖公園打造城市綠肺與生態(tài)會(huì)客廳，并以杭州大悅城、潤(rùn)珹置地中心、城北萬(wàn)象城等城市地標(biāo)共同構(gòu)成核心商圈，被定位為杭州城市新中心、未來(lái)生活新典范。

西側(cè)：中建·玉湖之星已近尾盤

調(diào)整地塊西側(cè)的中建·玉湖之星目前仍在售，業(yè)態(tài)為高層，主力戶型115-185㎡，近期成交均價(jià)31246元/㎡。目前項(xiàng)目已處在尾盤銷售階段，這表明片區(qū)高端改善需求被充分驗(yàn)證。

同片區(qū)4月28日土拍：YH030703-34地塊超高溢價(jià)成交

最具說(shuō)服力的論據(jù)是2026年4月28日的土拍。與本次調(diào)整地塊同屬良渚東單元的YH030703-34地塊，由招商蛇口經(jīng)過(guò)62輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)10.25億元、溢價(jià)率43.33%競(jìng)得，成交樓面價(jià)16483元/㎡。

該地塊出讓面積28278㎡，容積率2.2，可建建筑面積62212㎡，起始樓面價(jià)11500元/㎡，參與競(jìng)拍主體多達(dá)13家，包括中建三局、大家房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、興耀房產(chǎn)、中天美好集團(tuán)&海威置業(yè)、建杭置業(yè)、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、英冠控股、西子房產(chǎn)等。在當(dāng)前杭州土拍‘點(diǎn)狀熱度’的市場(chǎng)格局下，43.33%的溢價(jià)率與13家房企同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的盛況，充分證明品牌房企對(duì)玉湖CBD住宅市場(chǎng)的高度看好。

招商蛇口拿地后隨即推進(jìn)規(guī)劃。據(jù)2026年5月19日公示，項(xiàng)目總用地面積約2.83萬(wàn)平方米，總建筑面積約9.69萬(wàn)平方米，容積率2.2，規(guī)劃建造12幢住宅樓，包括8幢14至17層的高層住宅和4幢8層的多層洋房住宅。

板塊南翼：濱江望舟府月銷百套

位于板塊南翼良渚管委會(huì)旁的濱江望舟府，于2026年3月首開，以3.3萬(wàn)元/㎡均價(jià)完成首開售罄和二開加推，一個(gè)月銷售超百套，目前處在銷售主力期。

更大范圍良渚板塊：宅地供應(yīng)活躍

近年來(lái)，良渚及周邊單元亦有多宗宅地成交：2024年12月31日出讓的良渚西單元YH040203-31地塊由建發(fā)房產(chǎn)以94999萬(wàn)元競(jìng)得，樓面價(jià)15962元/㎡，溢價(jià)率15.85%；同日出讓的良渚文化村單元YH060201-13地塊成交樓面價(jià)15000元/㎡。整個(gè)良渚東單元規(guī)劃總?cè)丝?2.1萬(wàn)人，構(gòu)建"雙軸聯(lián)六片、五芯聚產(chǎn)核、綠廊環(huán)城野"的總體格局，是大城北核心區(qū)的重要組成部分。

04

結(jié)論與解讀：調(diào)整折射對(duì)市場(chǎng)的信心

綜合事件本身、政策背景、周邊土地及新房市場(chǎng)表現(xiàn)，本次"商改住"調(diào)整可從以下幾個(gè)維度解讀：

1. 供給端邏輯：周邊宅地市場(chǎng)已被充分驗(yàn)證。 中建·玉湖之星已進(jìn)入尾盤銷售階段，濱江望舟府首開即售罄、單月銷售超百套，招商蛇口在4月28日土拍中以43.33%溢價(jià)率、62輪競(jìng)價(jià)從13家房企的爭(zhēng)搶中勝出，并迅速推進(jìn)12幢住宅樓的規(guī)劃落地。這些充分證明玉湖CBD的住宅市場(chǎng)具備旺盛的有效需求和品牌房企的高度看好。

2. 政策端邏輯：與"十四五"規(guī)劃"商轉(zhuǎn)住"政策高度一致。 杭州"十四五"規(guī)劃明確鼓勵(lì)"對(duì)于商業(yè)庫(kù)存較高地區(qū)，適當(dāng)調(diào)整商辦用途，探索'商轉(zhuǎn)住'、'商轉(zhuǎn)產(chǎn)'等創(chuàng)新方式加快消化存量商辦物業(yè)"。本次調(diào)整正是化解片區(qū)商辦供應(yīng)過(guò)剩、優(yōu)化空間布局的具體實(shí)踐。

3. 市場(chǎng)端邏輯：規(guī)劃部門此時(shí)將一宗商業(yè)地塊轉(zhuǎn)為住宅，本質(zhì)上是順應(yīng)市場(chǎng)真實(shí)需求，將稀缺的玉湖一線土地資源釋放到更高效率的住宅市場(chǎng)。

4. 信心解讀：規(guī)劃調(diào)整是對(duì)市場(chǎng)最直接的官方背書。 此次"商改住"既是對(duì)周邊商辦市場(chǎng)過(guò)剩的糾偏，更是對(duì)良渚東單元住宅市場(chǎng)未來(lái)去化能力和價(jià)值兌現(xiàn)的高度認(rèn)可——只有在確信住宅地塊能夠順利出讓、穩(wěn)定開發(fā)、有效去化的前提下，才會(huì)做出商改住調(diào)整。這種"用腳投票"式的規(guī)劃調(diào)整，比任何市場(chǎng)口號(hào)都更具說(shuō)服力，是對(duì)玉湖CBD乃至良渚東單元住宅市場(chǎng)前景最直接、最務(wù)實(shí)的背書。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析師王義文，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用AI文章、行業(yè)Skills和數(shù)據(jù)分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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