上海
今年前四月，一匹拿地黑馬引起了炸天團的注意。
這年頭，敢拿地的幾乎都是央國企，但保億置業卻憑14.1億元的權益拿地金額，在全國百強榜單中拿下了第89名。
這個排名放在地產鼎盛時期毫不起眼，但在如今百強房企拿地總額同比近乎腰斬的背景下，一家民營企業不僅活了下來，還能逆勢補倉，本身就不簡單。
回看過去三年，當大多數民企還在收縮求生時，保億的拿地節奏卻從謹慎防守一路轉向主動進攻：2024年還在杭州底價試水，2025年已在杭州、寧波、西安三城高溢價落子，2026年拿下閑林低密地塊，僅6天便火速公示規劃。
再看銷售端，2024年這家企業還在百強門外，2025年便首次殺入百強，排名第90位。
這不禁讓人追問：保億置業到底是一家什么樣的企業？它的底氣，又從何而來？
01
一個溫商的兩次轉身
回顧保億的發家史，創始人莫劍榮身上最鮮明的特質，便是在時代的轉折點上，總能先人一步嗅到機遇。
上世紀九十年代初，他辭掉國營廠的工作，從老家浙江溫嶺來到杭州，租下百來平米的店鋪做家電代理，白手起家創辦了保億的前身——杭州華榮電器有限公司。
彼時家電供不應求，是典型的“賣方市場”。他帶著姐姐莫劍飛，把生意做到了極致。短短幾年，華榮年銷售額便達5.5億元，成了浙江家電龍頭，連當年的蘇寧都要從他們這里進貨。
那是1997年，莫劍榮還未滿而立，便已實現了財務自由。
但家電行業的天花板也清晰可見——全行業平均利潤率僅2%到3%。而幾乎在同一時期，住房商品化改革全面推開，杭州的房地產市場開啟了“黃金十年”的序幕。
莫劍榮敏銳地嗅到了變化：“我們在前10年積累了大量流動資金，但重新選擇一個行業非常困難，發展需要機遇，我在地產政策里看到了新的經濟增長點。”
機會很快來了。2001年，恰逢杭州高新房地產有限公司改制，華榮通過兼并獲得了86%的股份，正式叩開了房地產的大門。
轉型初期，地產業務全靠家電輸血。莫劍飛曾這樣描述分工：“我們轉型時就明確提出，以房地產為突破，以家電業支撐房地產的發展。”這種“老業務養新業務”的路徑，持續了近十年。
直到2009年，“浙江華榮集團”正式更名為“保億集團”。莫劍榮在發布會上特意強調，更名就是為了淡化家電商貿色彩，確立地產開發的企業定位。
從時間上看，保億進軍地產開發并不算晚。但在此后地產突飛猛進的年代里，閩系、浙系房企你方唱罷我登場，紛紛沖擊千億規模，保億卻始終默默無聞，從未真正擠進主流視野。多年間，其銷售額長期在百億以下徘徊，僅在前幾年短暫突破百億后，又迅速回落。
02
一個保守的地產掌門人
保億沒有發展起來，一個很重要的原因：保守。
莫劍榮曾形容自己是一個“保守的人”。
老板什么樣，這家企業的風格大概就是什么樣。
在最初轉型時，莫劍榮沒有選擇一頭扎進土地市場，而是以收并購的方式“迂回前進”。
從2001年兼并杭州高新房產公司，叩開地產大門一直到2009年確定地產的主業定位，莫劍榮用了8年。
他并不認可彼時市場主流的“沖規模”的邏輯，認為品質和利潤才是保證企業正常運轉且長久穩定的重要因素。
他的擴張邏輯是：
“選擇在省內或者經濟區中有號召力的城市做。深耕一、二線城市，發展三線城市，聚焦城市發展核心地塊。”
在這種理念引導下，保億多年間布局的城市始終在10余個，參與項目數量也在10個左右。
產品線也主要集中于高端商業大平層和低密疊墅。
這種“保守”的做法在過去讓保億錯過了地產黃金年代的規模紅利，但從當下回望過去，這未嘗不是一種理性的生存哲學。
當初那批沖在前面的開發商一個一個倒下，而保億卻能在當下逆勢拿地，殺入百強。
回到開頭的問題，保億憑什么？
03
莫氏家族的隱秘資金池
要說保億的底氣，還是在于——錢。
跟其他房企不同的是，保億的錢不完全來自銀行，民間資金構成了莫氏家族最隱秘的資金池。
這一點在很多浙江民企身上都不鮮見。
尤其溫商，“家族抱團”的思維模式是刻在骨子里的，做生意就是整個家族乃至鄉鄰的信用合伙。
如何變現？
翻閱保億在杭州、西安等地的項目股權結構，會發現一個耐人尋味的現象：“保億億航”“保億置業集團”背后，常常能看到莫家以LP（有限合伙人，即出資方）的身份出現，而操盤的GP（普通合伙人，即基金管理方）則是體系內關聯的杭州貝加投資。
這些LP背后站著的，是一群隱秘的自然人股東，相當一部分來自杭州、臺州等地。
說白了，莫氏家族以三十年的商業信譽作保，把散布在民間的閑散資金匯聚起來，再以股權的形式注入一個個地產項目。
在銀行對民企信貸審慎的背景下，這種不看抵押物、只靠“臉面”流轉的民間資金，成了保億最隱秘、也最靈動的資金來源。
04
走不出的熟人社會
不過，熟人的錢，往往也是最貴的。
民間LP對回報的期望，遠非銀行利息可比。早在2011年，保億壹號基金向LP支付的就是12%的年化財務費用，即使在利率整體下行的今天，民間資金的回報要求依然不低。
成本高了，壓力自然沿著資金鏈一路傳導，最終在交付端暴露出來。西安保億·公元印、重慶御景潤園、鄭州豫景晨園、杭州競潮瀾庭等多個項目因質量問題引發維權，正在一點點侵蝕保億“杭派精工”的品牌底色。
與此同時，多次出現的股權質押、建設工程合同糾紛和供應鏈合同糾紛也表明，供應鏈同樣陷入支付延遲與成本結算的緊張博弈。
但資金成本只是第一層代價。這套依靠商業信譽和民間私募支撐的資金盤，規模終究有天花板。
在長三角或西安這些核心腹地，保億還能憑借多年積攢的鄉情信用走得穩健；可一旦離開這個“熟人社會”，這套基于鄉情的邏輯便會失效。保億在重慶等地的拓展遠不如預期，部分項目陷入運營困境，正是源于此。
更深層的危機，來自監管越來越嚴。
過去通過多層公司隱藏資金來源的做法，正變得越來越難。不知道在強監管下，保億能否說清楚每一分錢的來路？
結語
保億的故事，是這一輪地產周期中一個難得的樣本。
它讓人看到：實業資本跨界做地產，并非注定是“野蠻人”。莫劍榮從家電帶來的務實基因——不貪規模、不賭周期、量入為出，恰恰是很多房企在狂熱年代丟掉的東西。當潮水退去，這些樸素的商業常識反而成了最硬的底牌。
但它也揭示了一個殘酷的現實：在今天的行業環境下，僅靠“保守”和“鄉情”，已經撐不起一家房企的未來了。
融資渠道的透明化、跨區域競爭的加劇、品牌與管控能力的門檻、國央企的強勢崛起，這些都不是靠“臉面”能解決的問題。
這不僅是保億的課題，也是所有仍在牌桌上的民營房企的共同命題。
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