三亞海口同步出手！海南1200畝“凈地”將重出江湖

最近追海南的調(diào)規(guī)公示，眼睛都花了。

從海口到三亞，從東海岸到西海岸，一股強(qiáng)勁的"商改住"浪潮正在南北雙城同步上演。

這不是某個(gè)地塊的孤立動(dòng)作，而是一場有政策背景、有統(tǒng)一邏輯的系統(tǒng)性土地結(jié)構(gòu)調(diào)整。

今天就把最近這波最重磅的調(diào)規(guī)案例，一次性盤清楚。

Part 1

三亞：鳳凰海岸北單元CBD"一分為三"

5月初，三亞中央商務(wù)區(qū)管理局聯(lián)合深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，發(fā)布了《三亞中央商務(wù)區(qū)鳳凰海岸北單元詳細(xì)規(guī)劃（修編）》的必要性論證報(bào)告。

先看基本盤面：

鳳凰海岸北單元地處三亞灣沿線，東至勝利路，西至三亞灣，南至光明街，北至迎賓路，總面積約0.65平方公里，是三亞CBD的重要城市建成單元之一。

一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)——單元內(nèi)超70%的土地已經(jīng)出讓/劃撥。

也就是說，這次動(dòng)的是真真切切的"存量"。

CBD被重新劃分為三類單元：

• 重點(diǎn)優(yōu)化單元：鳳凰海岸南單元、鳳凰海岸北單元
• 適時(shí)優(yōu)化單元：東岸單元、海羅單元、月川單元
• 繼續(xù)使用單元：河口單元

值得一提的是，月川單元早在今年年初已經(jīng)率先批后公示，大規(guī)模商辦調(diào)整為住宅，住宅用地占比超過45%（據(jù)公開信息推算）。

可以預(yù)見，鳳凰海岸北單元大概率也會(huì)沿著這個(gè)方向走。

規(guī)劃范圍

為什么動(dòng)？官方說得很直白：

公告明確指出，本次調(diào)整為單元層級詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的確定，屬于"詳細(xì)規(guī)劃重大修改"。修編的核心邏輯之一，就是"貫徹城市'內(nèi)涵式'發(fā)展，盤活存量商服用地"。

官方也給出了明確的路徑方向：

• 支持商服用地轉(zhuǎn)型發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)
• 依規(guī)依程序調(diào)整為安居房、租賃住房用地
• 經(jīng)評估論證確需改變?yōu)槭袌龌唐纷≌模蓞⒄?strong>104號文采取"收回—調(diào)規(guī)—供應(yīng)"的方式

還有兩個(gè)現(xiàn)狀問題被官方直接點(diǎn)名：

1. 單元內(nèi)需重點(diǎn)補(bǔ)足"一老一小"公共設(shè)施
2. 南部部分老舊社區(qū)建筑風(fēng)貌與濱海一線整體城市風(fēng)貌沖突

翻譯一下：老舊小區(qū)動(dòng)遷的信號，已經(jīng)很明顯了。

Part 2

海口國興CBD：中海保利對面的"小而精"

說完三亞，再看海口。

在國興CBD這個(gè)寸土寸金的地方，《大英山新城市中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃深化調(diào)整（修改）》擬將C23-3地塊調(diào)整出來。

地塊畫像：

• 總用地8871平方米，約合13.31畝
• 位置：正對面就是中海·明德里和保利·和頌
• 出門即龍昆南路，步行范圍覆蓋日月廣場、星光匯商業(yè)街、紅城湖公園
• 劃入紅城湖學(xué)校片區(qū)

這塊地雖然面積不大，但地段含金量拉滿。當(dāng)年中海·明德里拿下時(shí)曾是海口地王，保利·和頌開盤也是一房難求。

調(diào)規(guī)原因官方也寫得明明白白：緩解海口商務(wù)金融用地過剩，改善片區(qū)商住比例失衡，優(yōu)化職住平衡。

說人話就是——國興的寫字樓蓋得太多了，空置率高，但想在國興安家的人卻沒房可買。

大英山C23-3地塊區(qū)位

Part 3

海口五源河：資規(guī)局"千字文"回應(yīng)質(zhì)疑

4月27日，海口市自規(guī)局發(fā)布了XY0503016地塊規(guī)劃修改公示——這一次炸出的水花可不小。

核心調(diào)整：

• 地塊總面積約176畝，原為商業(yè)/商務(wù)金融/交通場站混合用地
• 92.33畝調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地
• 83.7畝調(diào)整為留白用地
• 位置：五源河體育場南側(cè)

由于五源河文化體育中心是海南省規(guī)模最大、等級最高的綜合性文體中心（周杰倫、華晨宇、坎耶·維斯特等頂流都在這演過），這次調(diào)整引發(fā)的討論也最激烈。

地塊修改內(nèi)容示意圖

市民的三大質(zhì)疑：

1. 演唱會(huì)、賽事高分貝噪聲與居住屬性沖突
2. 大型活動(dòng)人流疊加交通承載壓力
3. 公共空間被切割，破壞文體中心整體性

海口資規(guī)局從5個(gè)維度給予了回應(yīng)：

關(guān)于噪聲，提出"三重緩沖"：住宅北側(cè)退7米綠化帶+15米規(guī)劃綠化帶+60米道路紅線，形成83米緩沖區(qū)；臨路住宅禁設(shè)開敞陽臺(tái)，臥室背向文體中心；高性能隔聲門窗與外墻系統(tǒng)。

關(guān)于交通，商改住后高峰小時(shí)生成交通量會(huì)顯著下降，新增南側(cè)、西側(cè)兩條城市支路，住宅主出口避開主干道。

關(guān)于整體性，強(qiáng)調(diào)該地塊原本就不是文體核心區(qū)用地，調(diào)整不干擾"一場多館"格局，并取消原弧形道路優(yōu)化為兩條城市支路。

城市設(shè)計(jì)管控上也很細(xì)致：連續(xù)等高建筑不超過3棟，臨路立面公建化率不低于60%，主色調(diào)采暖白與淺米色，不設(shè)封閉圍墻。

此外，還提到未來將在場館周邊優(yōu)先啟動(dòng)"1.5級開發(fā)"，引入餐飲、零售、文創(chuàng)體驗(yàn)等輕資產(chǎn)業(yè)態(tài)。

整個(gè)五源河片區(qū)總占地超過400公頃，總投資逾300億元。公示時(shí)間截至5月27日。

Part 4

海口西海岸：三天內(nèi)再釋放約150畝商改住

西海岸的節(jié)奏更猛。

繼此前341畝"商改住"之后，4月中下旬海口自規(guī)局又連發(fā)兩則規(guī)劃修改啟事：

① 長流起步區(qū) XY0307002地塊

• 面積42827㎡（約64.3畝
• 由商務(wù)金融用地→二類城鎮(zhèn)住宅/商務(wù)金融/旅館混合用地
• 容積率3.1，可建筑面積約13.27萬方
• 住宅占比≤66%（約8.75萬方），商務(wù)金融≥17%，旅館≥17%
• 位置：海口國際會(huì)展中心正對面，疑為合甲·寰宇海灣6號院項(xiàng)目

長流起步區(qū) XY0307002地塊修改主要內(nèi)容

② 西海岸新區(qū)南片區(qū) A6401、A6601、A6801地塊

• 三宗地合計(jì)約86.4畝
• 原均為商業(yè)商務(wù)用地，調(diào)整為二類住宅+幼兒園+城鎮(zhèn)服務(wù)設(shè)施
• 住宅用地75.1畝，占比約87%
• 容積率均為2.5，住宅可建面積約12.5萬平米
• 位置：人大附中海口實(shí)驗(yàn)學(xué)校西海岸校區(qū)一路之隔

兩次調(diào)整合計(jì)商改住面積約150.7畝。加上此前的341畝，西海岸短期內(nèi)商改住總規(guī)模已接近500畝，釋放的住宅用地超過230畝。

西海岸新區(qū)南片區(qū) A6401、A6601、A6801地塊修改內(nèi)容

Part 5

四大案例的共同邏輯：不是巧合

把這四個(gè)案例放一起看，背后的底層邏輯高度一致：

第一，政策依據(jù)統(tǒng)一。

都指向兩份關(guān)鍵文件：

• 自然資源部、國家發(fā)改委《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》（2024年104號文
• 海南省資規(guī)廳、住建廳《關(guān)于盤活存量商服用地和商辦用房的意見》

這些文件給出了明確的盤活路徑：轉(zhuǎn)型發(fā)展鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)、調(diào)整為安居房/租賃住房、或經(jīng)評估后"收回—調(diào)規(guī)—供應(yīng)"轉(zhuǎn)為市場化商品住宅。

第二，問題指向一致。

無論是三亞CBD還是海口國興、西海岸，核心都是同一個(gè)問題：2020年前后出讓的大量商服用地開發(fā)停滯，寫字樓供過于求，空置率高企。

三亞鳳凰海岸有大唐、紫金的地塊進(jìn)度緩慢（大唐三亞總部基地2025年12月才封頂，深交所掛牌轉(zhuǎn)讓無人問津）；海口商辦市場供過于求，部分地段寫字樓空置率處于高位區(qū)間。

第三，調(diào)整手法相通。

均為"重大修改"級別調(diào)整，需要經(jīng)過必要性論證、聽證、專家論證、批前公示等一整套法定程序。而且都強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)——土地出讓后調(diào)整為商品住宅用地的，原則上要依法收回，重新招拍掛供地（符合國家和海南相關(guān)政策的情形除外）。

第四，配套同步補(bǔ)強(qiáng)。

四個(gè)項(xiàng)目的修編方案里都不同程度提到了補(bǔ)齊"一老一小"、教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施短板。三亞鳳凰海岸北單元要落實(shí)《三亞市社區(qū)生活圈專項(xiàng)規(guī)劃》《三亞市教育用地布局專項(xiàng)規(guī)劃》等專項(xiàng)規(guī)劃；海口五源河提出"1.5級開發(fā)"；西海岸新規(guī)劃地塊配套幼兒園用地。

Part 6

這波操作釋放了什么信號？

對城市而言，是對2020年那一輪"商務(wù)金融用地大躍進(jìn)"的糾偏。

寫字樓蓋太多了，產(chǎn)業(yè)起不來，土地就只能空著。

與其讓資源沉睡，不如調(diào)規(guī)盤活。

對市場而言，優(yōu)質(zhì)地段新增住宅供應(yīng)，對改善型需求是利好。

比如國興C23-3的中海保利對面位、鳳凰海岸的一線海景位、五源河體育場邊的稀缺位，這些都是過去難得一見的"凈地"重新入市。

對開發(fā)商而言，既是機(jī)會(huì)也是洗牌。

原持有方如果無力開發(fā)，土地可能被收回重新招拍掛，有實(shí)力的房企將迎來新一輪核心地段搶地戰(zhàn)。

當(dāng)然，爭議也是真實(shí)存在的。

五源河那場市民質(zhì)疑就是典型代表——文體中心旁建住宅，噪聲、交通、公共空間都是現(xiàn)實(shí)問題。

這也提醒我們：調(diào)規(guī)不是萬能藥，怎么調(diào)、調(diào)完怎么管、配套怎么跟上，比"改不改"本身更重要。

海南樓市正在經(jīng)歷一次結(jié)構(gòu)性重塑。

接下來哪些地塊會(huì)率先掛牌？會(huì)被哪些房企接盤？產(chǎn)品定位和售價(jià)又會(huì)如何？我們會(huì)持續(xù)關(guān)注。

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