影響保值的核心因素是什么？

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我們都知道一句話：佛度有緣人。

什么是有緣人？首先你得信，所謂心誠則靈。只有把自己的防備卸下，不整天想著去否定或反駁，才可能從博大精深的佛學(xué)中有所收獲。

這世界沒有完美的理論，佛學(xué)也一樣，如果要挑毛病，總是可以挑出很多來的。

老司機(jī)時(shí)不時(shí)會(huì)發(fā)表一些個(gè)人看法，總有人找我抬杠，我很不理解：不同意劃走就好了嘛，道不同最好的做法就是取關(guān)，何必費(fèi)心費(fèi)力來跟我杠，甚至人身攻擊我呢？

對于出言不遜、陰陽怪氣的攻擊者，我從來都是直接拉黑。他們對我來說完全沒有價(jià)值，只有消耗，還時(shí)不時(shí)來讓我不爽，留之何用？

老司機(jī)可不是個(gè)不沽名釣譽(yù)之人，我很現(xiàn)實(shí)的。

前天我發(fā)了一條短視頻，講的是不同的房子未來的價(jià)值和價(jià)格完全不同。還沒看過這條視頻的嚴(yán)重建議去看一下，看不懂的則多看兩遍。當(dāng)然，不同意我觀點(diǎn)的請直接劃走，本文接下去的內(nèi)容也沒必要再看。

如果認(rèn)同老司機(jī)視頻所說的觀點(diǎn)，那么問題來了，什么房子才更具有資產(chǎn)屬性，也就是大家最常說的保值？

我在視頻中說，稀缺的房子更具資產(chǎn)價(jià)值，但我沒細(xì)說什么樣的房子才叫稀缺。

今天就展開來說說這個(gè)話題，拋磚引玉。

顧名思義，稀缺首先指的是存量小，同時(shí)增量也要小，為什么老破小不是稀缺？因?yàn)榇媪刻罅耍瑢幉ㄊ袇^(qū)少說也有幾十萬套。

但如果沒辦法準(zhǔn)確知道存量，還有沒有判斷稀缺的簡單標(biāo)準(zhǔn)？

有！就是房屋的總價(jià)。

一般人可能沒太注意到，劃分樓盤檔次的標(biāo)準(zhǔn)不是什么地段、外立面、大門、開發(fā)商品牌，而是總價(jià)。

一個(gè)小區(qū)，最便宜的那套房子總價(jià)越高，整個(gè)小區(qū)檔次就越高。就是這么簡單粗暴。

總價(jià)越高的房子，也就越稀缺，原因很簡單，總價(jià)越高，買得起的人越少，自然造得也就越少了。

而且，總價(jià)高的房子它也不是白造的，往往占據(jù)了很好的地段，或者很好的景觀，或者很好的配套等稀缺資源。

再者，總價(jià)高的房子，戶型必然也更大、更好，硬件標(biāo)準(zhǔn)必然也更高。

沒有無緣無故的貴，總價(jià)高意味著優(yōu)勢多，量少質(zhì)好，這就叫稀缺。

肯定也有人擔(dān)心，總價(jià)高的房子將來不好賣。

這個(gè)擔(dān)心是有道理的，從流動(dòng)性來說，高總價(jià)的房子流動(dòng)性必然不好，這也是房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的一個(gè)主要缺陷。

但房子變現(xiàn)的手段還有很多，賣出只是其中的一種，其它手段還包括銀行抵押、民間抵押、拍賣等。

這些手段的融資速度就快了。

老司機(jī)認(rèn)識(shí)一些有錢人，他們很多持有的房產(chǎn)流動(dòng)性都不好，比如錢湖比華利的獨(dú)棟，東方一品的聯(lián)排，國際村的老別墅等等。

但他們會(huì)為賣不掉而發(fā)愁嗎，或者降價(jià)甩賣嗎？我沒有看到！他們在乎的是這房子的評估價(jià)，評估價(jià)意味著它能套出多少資金用于周轉(zhuǎn)。

只要評估價(jià)穩(wěn)定，這些房子的賣價(jià)就必然穩(wěn)定，有沒有賣掉都不重要。雖然成交少，但這些房子目前仍然非常貴，動(dòng)輒五六萬一平方，一套房子可以輕松貸出上千萬來。

融資功能>售價(jià)>流動(dòng)性。有錢人和普通人看待房子，視角有巨大的不同。

所以我們才會(huì)看到，明明一套豪宅掛幾年也沒賣掉，一個(gè)小區(qū)一年也沒成交，但不影響房價(jià)仍然高高在上。

你以前或許會(huì)問，難道房東就不著急嗎？今天看懂了老司機(jī)的邏輯，你就知道，他們真不著急。

寧波有一些典型的、資產(chǎn)屬性很強(qiáng)的樓盤，大多是高總價(jià)的，除了我上面提到的幾個(gè)樓盤外，還包括泊景廷的別墅、明洲的別墅、江萬一期的別墅，以及莊市同心湖沿岸的別墅等。

老司機(jī)為什么沒提大平層，因?yàn)榇笃綄颖Ｓ辛刻嗔恕Ｖ挥猩贁?shù)的占有稀缺資源、具備產(chǎn)品優(yōu)勢的大平層，才具有強(qiáng)資產(chǎn)屬性，比如明湖一線的大平層，昆吾的大平層，一線江景大平層。

其實(shí)別墅也一樣，最近別墅新樓盤多起來了，別墅的存量也在增加，在不斷增多的過程中，必然有些別墅的資產(chǎn)屬性會(huì)下降。判斷其價(jià)值如何變化，需要個(gè)案具體分析，最好的辦法還是加入，就具體樓盤詳細(xì)討論。

如果真如老司機(jī)所說，資產(chǎn)價(jià)值高的的都是高總價(jià)豪宅，那么問題來了，普通人買不起，該怎么配置房產(chǎn)呢？

是不是就沒機(jī)會(huì)了？

從投資角度來說，如果沒有能力購買高總價(jià)產(chǎn)品，樓市留給我們的機(jī)會(huì)，確實(shí)就很少了。

如果一定要找，那就找高租金回報(bào)的，比如我一再強(qiáng)調(diào)的公寓，5%以上的凈回報(bào)，就是樓市給普通人最好的機(jī)會(huì)。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師。從去年開始我們推出了VIP服務(wù)，面向近期有買房需求的客戶，由老司機(jī)本人全程陪跑，幫您買對房、避開坑、省下錢。

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