東壩好房子戶型雖然一般，但550萬起上車朝陽，你沒得可選

本周六（4月11日）晚上7點，貓叔會在指定群做一場閉門直播，

聊聊東小口+昌平北五環(huán)王炸地塊+北熙區(qū)+西冉最新項目消息和動態(tài)，以及房源熱度、價格劇透、不利因素等敏感話題。

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北熙區(qū)三期有動靜了。

“東壩首個好房子”、“90%得房率王炸”、“雙地鐵唯一上蓋”，

這些牛逼金光閃閃的標簽，以預計7萬+的面世時，一下子把市場的目光重新拉回東壩。

看了戶型圖以后放心了，咋說呢。老業(yè)主們不用太擔心背刺這個問題哈

就，沒啥特別大的變化。。。。加了點陽臺。

但是未來的商業(yè)、規(guī)劃咱們新老業(yè)主們都是一起享受的。

給東壩老業(yè)主們心里按摩一下下。

東壩北熙區(qū)項目，貓叔團隊建有單獨群，后續(xù)會組織帶看，感興趣私信maoduidui03，備注【東壩】進群。

01、北熙區(qū)三期最新消息

目前案名還沒定， 會有新案名，會跟北熙區(qū)直接劃清界限。

能確定的是全新的【森系】產(chǎn)品線。

北熙區(qū)三期一共 12棟樓，南北排布，各呈一字型。

北排6棟18層小高層，南排6棟10-11層 洋房，總計 1358戶。

北側高層得房率是88%左右，南側洋房的得房率高點，93%左右。

三期是有陽臺的，南向陽臺預計1.1米左右，北向有設備平臺。

容積率只有1.79，三期以小戶型為主，戶型面積段為：

72，78，84平兩居，98/99，110，115平三居，136平四居。

其中主力戶型為72-98/99平，總共600套房源，占比60%左右。

樣板間做了兩個，78平兩居，98平小三居。

小戶型做了極致收納，還是高標準精裝，輕法式，居住體驗會有一個大的提升，大家可以期待下。

我們也拿到了戶型資料，感興趣來私聊吧，目前還沒辦法公開跟大家分享。

預計本周六日開放售樓處，

4月20日樣板間開放，

5月初開盤，

首開4棟樓約400套房源。

本周六日開放售樓處，帶尺寸的戶型圖等資料還沒出，只有區(qū)域圖。不著急的寶子可以等等樣板間開放。

小戶型肯定是熱度非常高，貓叔團隊會做房源熱力分析，及全程選房指導，買房有獨家優(yōu)惠，私信maoduidui03，報名看房團。

02、北熙區(qū)三期的“王牌”與“軟肋”

北熙區(qū)三期的王牌，確實是王炸級別。

真正的地鐵上蓋，唯一性鎖死。

北熙區(qū)三期蓋上的產(chǎn)品，除了京投，沒有其他開發(fā)商能干的了。

京投的唯一性是資源、技術、模式、資本四大壁壘的疊加結果其他房企短期內難以復制。

北熙區(qū)三期的唯一性，是上蓋產(chǎn)品，而且是地鐵12號線和3號線雙地鐵的唯一上蓋。

整個朝陽區(qū)獨此一份。

東壩首個好房子，得房率90%+，層高3米。

在朝陽當前的即將上新的產(chǎn)品中，基本是1200萬起步的，上車門檻都相當高。

而北熙區(qū)三期72平兩居500多萬能上車。

并且，還是按照好房子的標準，大落地窗，南有陽臺北有設備平臺。

做到90%得房率和3米層高，加上樓間距大，采光時間長， 1.6萬平的綠化， 對剛需剛改的吸引力是致命的。

這是實打實的產(chǎn)品力數(shù)據(jù)，很亮眼。

在戶型設計的階段，精裝已經(jīng)介入，利用s墻等，做出了「四庫全屋系統(tǒng)」。玄關庫-家政庫-生活庫-衣帽庫。

裝修標準也很給力，大戶型和小戶型是同一個裝修標準。在主衛(wèi)除了有小冰箱外，還給安排了美顏燈。

但是，它的軟肋，也十分突出。

產(chǎn)品受制于結構，北熙區(qū)三期的戶型格局難有大變。

因為它下面那個車輛段，所有的基礎結構都已經(jīng)定了。

這意味著，所謂的好房子升級，更多是立面等細節(jié)上的優(yōu)化。

比如外立面，從規(guī)劃圖上看是玻璃幕墻+香檳色鋁板質感，更具現(xiàn)代感和高級感，更符合當下的市場審美。

戶型格局設計的天花板從一開始落停了，主框架定了，只能調節(jié)一些系數(shù)，搞出了南向陽臺和北向設備平臺，窗戶也變大了。

對京投發(fā)展來說，已經(jīng)屬于是在螺螄殼里做道場，能看出已經(jīng)非常努力的在追好房子產(chǎn)品了。

相比其他好房子，北熙區(qū)三期社區(qū)配置不算高。

從公示圖上看，受蓋上的限制，小區(qū)內無獨立會所，無下沉庭院，無風雨連廊，無氣派大門，中心園林只是一塊運動場地。

這和市面上迭代的好房子標準（如超儀式感大門、架空層、泛會所、主題園林），差的有點遠。

不過在三期蓋上，京投做了一處綜合性的商場——綠谷。

這個商業(yè)區(qū)東西240米南北460米，下班后在綠谷喝喝咖啡，健身瑜伽，吃吃漂亮飯，更有生活交互感。

這一點真的很戳年輕人。

雖然沒有獨立會所，但是京投做了業(yè)主共享空間，預計6月份開放。

另外，因為是蓋上，北熙區(qū)三期的車庫是在地上，而不是在地下，對很多買房人來說是一個很新穎的體驗。

關于公示圖上更多細節(jié)，可以私信maoduidui03，備注【東壩】進群一起討論。

03、價格預計7-8萬

對比2022年一期8.1萬的指導價和8萬左右的成交價，當下市場對三期吹風價已降至6-7萬平。

一期二期已經(jīng)交房了，現(xiàn)在還有房源，目前折扣也都回收了。

我查了北熙區(qū)一期和二期的去化情況，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是866套，去化率達到了58.28%。

4月份新增一套94平的網(wǎng)簽，成交價約7.6萬/平。

三期的成交價格我們參考目前網(wǎng)簽價7萬6，總價550萬左右上車。

JT對三期產(chǎn)品預期會比較高，報價預計是8萬左右。但我認為7.5萬左右的價格已經(jīng)是安全的了。

再說下板塊信息。

板塊配套進入兌現(xiàn)期。

第四使館區(qū)動工；地鐵12號線已通，3號線的東壩北站也已經(jīng)開了；北京中學東壩校區(qū)已招生；萬達廣場開業(yè)；亮馬河北路已經(jīng)開工。

壩河和亮馬河是相連的，未來，治理后的壩河，周末能在河邊散步休閑，騎車鍛煉，甚至還能通航去通州，欣賞一路的濱河美景。

說一說安德大街跨壩河橋的進度，這未來將是東壩特色濱水地標的存在。

這張圖是壩河橋效果圖，它是將交通功能提升與壩河生態(tài)景觀打造做了結合。

這座大橋配有景觀拱和懸挑平臺，橋體風貌將與壩河濱水綠廊、生態(tài)步道、沿岸綠植景觀有機銜接，讓通行與賞景兩不誤。

預計整座橋梁在今年9月實現(xiàn)竣工通車。

未來大橋的橋頭梯道無縫銜接慢行系統(tǒng)，為居民提供休閑散步空間。后續(xù)橋面將延伸并控制坡度在 3%以內，也會大幅提升通行舒適度與安全。

東壩從畫餅期進入收獲期，整個板塊的底座價值在夯實。

如果你想在朝陽買小戶型、總價500多萬起，現(xiàn)在北熙區(qū)三期提供了新房+高得房率+雙地鐵的新選項。

4月20日，北熙區(qū)三期樣板間開放，私信maoduidui03報名，我們一起去看看。