2025中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)

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宏觀環(huán)境

1、2025年，消費(fèi)市場(chǎng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)3.7%

圖：近三年社會(huì)消費(fèi)品零售總額單月及月度累計(jì)同比增速

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，

提振消費(fèi)各項(xiàng)政策落地顯效，消費(fèi)市場(chǎng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，但下半年增速有所放緩。2025年，我國(guó)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額50.1萬億元，同比增長(zhǎng)3.7%，增速較2024年全年加快0.2個(gè)百分點(diǎn)，但6月以來單月增速連續(xù)7個(gè)月下滑，12月社零總額單月僅增0.9%。

圖：近三年商品零售及餐飲收入月度累計(jì)同比增速

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，

分消費(fèi)類型來看，消費(fèi)品以舊換新政策效果明顯，2025年商品零售同比增長(zhǎng)3.8%，增速較2024年全年加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，限額以上單位中，通訊器材、文化辦公用品等多個(gè)品類商品零售額實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，其中家用電器和音像器材類在2024年較高基數(shù)上仍同比增長(zhǎng)11%。擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)政策多點(diǎn)發(fā)力，帶動(dòng)服務(wù)消費(fèi)潛力釋放，2025年服務(wù)零售額同比增長(zhǎng)5.5%，較商品零售額增速高1.7個(gè)百分點(diǎn)，其中與文旅業(yè)態(tài)相關(guān)的消費(fèi)增速較快，但餐飲收入增速下滑至3.2%。

2、2025年GDP總量邁上140萬億元臺(tái)階，實(shí)現(xiàn)5%增長(zhǎng)，2026年經(jīng)濟(jì)工作仍將以擴(kuò)大內(nèi)需為核心抓手

2025年，我國(guó)GDP突破140萬億元，同比增長(zhǎng)5.0%，實(shí)現(xiàn)預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的外部環(huán)境變化影響加深，國(guó)內(nèi)供強(qiáng)需弱矛盾仍較突出，GDP單季增速逐季下滑，四個(gè)季度同比分別增長(zhǎng)5.4%、5.2%、4.8%、4.5%，下半年以來消費(fèi)、投資等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速普遍有所回落。

圖：2019年以來中國(guó)GDP單季及累計(jì)同比增速

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，

2025年10月，《“十五五”規(guī)劃建議》提出“建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，加快構(gòu)建新發(fā)展格局”。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署2026年經(jīng)濟(jì)工作，明確提出要“實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”，強(qiáng)調(diào)要“著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)”，確定了“堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)”“堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，加緊培育壯大新動(dòng)能”等經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)任務(wù)，預(yù)計(jì)增量政策將更多在“十五五”規(guī)劃開局之年推出，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)帶來積極因素。

增量市場(chǎng)

1、商辦用房投資開工：2025年商辦用房開發(fā)投資額下降17.3%，新開工面積下降23.1%

圖：近五年辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額月度累計(jì)同比變化

圖：近五年辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積月度累計(jì)同比變化

數(shù)據(jù)來源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

2025年，全國(guó)商辦用房開發(fā)投資額為9150億元，同比下降17.3%，降幅較2024年擴(kuò)大5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，辦公樓開發(fā)投資額為3203億元，同比下降22.8%，降幅較2024年擴(kuò)大13.8個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額為5947億元，同比下降14.0%，降幅較2024年擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

2025年，全國(guó)商辦用房新開工面積為5276萬平方米，同比下降23.1%，降幅較2024年收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，辦公樓新開工面積為1471萬平方米，同比下降21.9%，降幅較2024年收窄5.8個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積為3805萬平方米，同比下降23.5%，降幅較2024年擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

圖：近五年全國(guó)辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積月度累計(jì)同比變化

數(shù)據(jù)來源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

2025年，全國(guó)商辦用房銷售面積為7592萬平方米，同比下降8.6%，降幅較2024年擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，辦公樓銷售面積為2239萬平方米，同比下降6.2%，降幅較2024年收窄5.3個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為5353萬平方米，同比下降9.5%，降幅較2024年擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn)。

注：本部分商辦用房指辦公樓+商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，指標(biāo)解釋與《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》一致。

2、商辦用地：2025年300城商辦用地供需規(guī)模同比降幅均超10%，處近十年低點(diǎn)

圖：2015-2025年300城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積及同比

注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑為公開招拍掛市場(chǎng)地塊。自2025年起，中指數(shù)據(jù)擴(kuò)大了300城土地覆蓋范圍，目前已涵蓋全部地級(jí)及以上城市，歷史數(shù)據(jù)為可比口徑。

數(shù)據(jù)來源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年300城商辦用地共推出3.66億平方米，同比下降16.3%，成交3.11億平方米，同比下降13.4%。2021年起，商辦用地供需規(guī)模持續(xù)下滑，2025年商辦用地推出規(guī)劃建筑面積僅為近十年高點(diǎn)（2015年）的45%，成交面積為2015年的53%。

分城市等級(jí)來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年一線城市商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積分別為344萬平方米、327萬平方米，二線城市推出及成交面積分別為7072萬平方米、6052萬平方米，三四線城市推出及成交面積分別為2.91億平方米、2.47億平方米。

3、新開業(yè)集中式商業(yè)：開業(yè)數(shù)量連續(xù)四年減少，企業(yè)布局依舊集中核心城市，存量改造項(xiàng)目占比近兩成

圖：2025年3萬方以上新開業(yè)集中式商業(yè)數(shù)量在5個(gè)以上的城市

注：本部分所述新開業(yè)項(xiàng)目均表示3萬方以上集中式商業(yè)新開業(yè)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2025年全國(guó)共新開業(yè)3萬方以上集中式商業(yè)296個(gè)，較2024年減少69個(gè)，總建筑面積約2600萬平方米，較2024年下降19.6%，自2022年至今新開業(yè)數(shù)量逐年減少。增量開發(fā)放緩，存量改造成為新開業(yè)項(xiàng)目重要來源之一，2025年新開業(yè)項(xiàng)目中存量改造項(xiàng)目占比近20%。

分城市等級(jí)來看，一二線城市3萬方以上新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占比約60%，與2024年占比近似，企業(yè)仍延續(xù)聚焦核心一二線城市的拓展策略，但2025年一二線城市新開業(yè)項(xiàng)目的分布與2024年有所不同。具體來看，一線城市中，2025年上海、北京、深圳新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量在15個(gè)以上，廣州為12個(gè)。與上年相比，上海新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量減少10個(gè)，北京、深圳與上年基本一致，廣州增加3個(gè)。

二線城市中，蘇州、重慶、武漢新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量在10個(gè)以上，杭州、西安、南京、青島、成都在5-10個(gè)之間，太原、濟(jì)寧等21個(gè)城市新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量在5個(gè)以內(nèi)，貴陽(yáng)、海口、蘭州、哈爾濱、西寧、烏魯木齊無3萬方以上項(xiàng)目開業(yè)。與上年相比，成都2025年新開業(yè)數(shù)量較上年減少10個(gè)，長(zhǎng)沙、合肥、杭州、廈門、福州、無錫、溫州減少3-5個(gè)，武漢、天津等7個(gè)城市減少1-2個(gè)；西安2025年新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較上年增加5個(gè)，重慶、太原較上年增加3個(gè)，青島、濟(jì)南等7個(gè)城市增加1-2個(gè)。

總存量方面，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至2025年末，全國(guó)3萬方以上已開業(yè)集中式商業(yè)總數(shù)近6900個(gè)，總建筑面積約6億平方米，五大城市群占比約60%，其中長(zhǎng)三角項(xiàng)目數(shù)量占比約25%，珠三角占比12%，長(zhǎng)江中游、成渝、京津冀三個(gè)城市群占比均在8%左右。各城市群特征不同，其中長(zhǎng)三角、珠三角等東南沿海城市群內(nèi)的一二線城市及部分三線城市均有較多項(xiàng)目，其他城市群僅部分核心城市商業(yè)發(fā)達(dá)。

存量市場(chǎng)

1、租賃市場(chǎng)：商鋪及寫字樓租賃需求仍較為疲軟，租金延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)

（1）商鋪?zhàn)赓U：2025年，商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹜认碌?.81%，商圈（購(gòu)物中心）租金同比下跌0.34%

圖：2018-2025年全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街、重點(diǎn)商圈(購(gòu)物中心)平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

商業(yè)街：2025年，服務(wù)消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，尤其是與文旅業(yè)態(tài)相關(guān)的消費(fèi)增速較快，少數(shù)位于核心商圈的城市地標(biāo)性商業(yè)街或具備文旅屬性的商業(yè)街客流和租金仍相對(duì)穩(wěn)健。餐飲收入增速放緩，疊加優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的沖擊，多數(shù)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)承壓，租金下行。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2025下半年，15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪平均租金較上半年下跌0.47%，全年累計(jì)下跌0.81%。

購(gòu)物中心：2025年，消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，但下半年增速明顯放緩。零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)商積極調(diào)改存量項(xiàng)目，優(yōu)化品牌組合以吸引消費(fèi)者，但不同業(yè)態(tài)表現(xiàn)有差異。在核心商圈，服飾、化妝品等高租金業(yè)態(tài)租賃需求相對(duì)穩(wěn)健；餐飲業(yè)態(tài)總體呈收縮態(tài)勢(shì)，尤其是大型餐飲和高端餐飲退租較多；此外，在部分商圈，大型超市需求有所收縮。租金方面，多數(shù)項(xiàng)目仍選擇以價(jià)換量穩(wěn)定出租率，尤其是有新開業(yè)項(xiàng)目入市的商圈，存量項(xiàng)目受競(jìng)爭(zhēng)壓力影響而選擇降低租金。2025下半年，15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈（購(gòu)物中心）商鋪平均租金較上半年下跌0.22%，全年累計(jì)下跌0.34%。

（2）寫字樓租賃：2025年四季度重點(diǎn)城市寫字樓租金環(huán)比下跌0.44%，全年累計(jì)下跌1.82%

圖：2019-2025年全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2025年，部分城市寫字樓供應(yīng)較2024年增加，但需求仍相對(duì)乏力，市場(chǎng)供大于求態(tài)勢(shì)加劇，寫字樓租金延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。根據(jù)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2025年四季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.53元/平方米/天，環(huán)比下跌0.44%，跌幅較三季度擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)，全年累計(jì)下跌1.82%，累計(jì)跌幅較2024年全年收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2025年重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓空置率

數(shù)據(jù)來源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

2025年以來，供應(yīng)增加疊加需求乏力，部分城市寫字樓空置壓力增加。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年四季度，一線城市甲級(jí)寫字樓空置率相對(duì)較低，其中廣州最低，為11.8%；二線代表城市中，杭州、蘇州甲級(jí)寫字樓空置率分別為11.6%、16.5%，市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，重慶、天津、青島、長(zhǎng)沙、武漢等城市甲級(jí)寫字樓空置率相對(duì)較高，空置壓力相對(duì)較大。從空置率變化來看，2025年四季度，廣州、上海、深圳、蘇州、成都、南京、武漢等城市甲級(jí)寫字樓空置率均較上年四季度有所上升。

圖：2025年重點(diǎn)城市租賃案例租戶行業(yè)占比

數(shù)據(jù)來源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

2025年，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測(cè)到寫字樓大宗租賃案例366筆，其中金融業(yè)、TMT行業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)租賃需求相對(duì)較多，租賃案例合計(jì)占比近六成。具體來看，金融業(yè)監(jiān)測(cè)到87宗案例，占比24%；TMT行業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)分別監(jiān)測(cè)到69宗、46宗案例，占比分別為19%、13%；零售/貿(mào)易、交通運(yùn)輸/倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)監(jiān)測(cè)案例數(shù)量在20-30宗之間，合計(jì)占比約14%；其他行業(yè)企業(yè)監(jiān)測(cè)案例均在20宗以內(nèi)，合計(jì)占比約31%。

分面積段來看，租賃面積在1萬平方米以上的監(jiān)測(cè)案例中，TMT行業(yè)監(jiān)測(cè)案例數(shù)量共14宗，占比64%。同時(shí)，小面積需求有所增加，2000平方米以內(nèi)的監(jiān)測(cè)案例共178宗，占比49%，較2024年全年增加4.9個(gè)百分點(diǎn)。

2、大宗交易：2025年中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)到大宗交易207宗，市場(chǎng)活躍度有所下滑，但多筆大金額交易拉動(dòng)下交易金額同比增長(zhǎng)近四成

2025年，我國(guó)大宗交易市場(chǎng)活躍度不及上年同期，交易宗數(shù)下降，但在多筆大額交易拉動(dòng)下，整體交易金額實(shí)現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。分季度來看，一季度、四季度交易相對(duì)活躍，交易宗數(shù)均超60宗，二、三季度交易宗數(shù)在40宗左右。

交易宗數(shù)：2025年，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測(cè)到大宗交易207宗，較上年同期減少58宗。其中涉及一線城市的交易宗數(shù)為92宗，上海交易最為集中，為48宗，北京26宗，深圳、廣州合計(jì)18宗；涉及二線城市的交易宗數(shù)為78宗，其中蘇州交易宗數(shù)最多，為9宗，成都、杭州、天津、福州、重慶交易宗數(shù)為5-8宗，無錫、鄭州等19個(gè)城市交易宗數(shù)在5宗以內(nèi)；涉及三四線城市的交易宗數(shù)為83宗，發(fā)生交易的城市包括金華、佛山、紹興、泉州等50余個(gè)城市，其中金華交易宗數(shù)最多，為8宗。

交易金額：以披露交易金額的交易計(jì)算，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測(cè)到大宗交易1869億元。其中一線城市交易金額為911億元，上海、北京交易金額均在360億元以上，深圳、廣州合計(jì)164億元。二線城市交易金額為593億元，天津交易金額最高，為103億元，武漢、成都等6個(gè)城市交易金額在30億元以上。三四線城市交易金額為365億元，其中佛山交易金額最高，為57億元，東莞、金華、紹興在20-30億元之間。多筆大金額交易帶動(dòng)交易金額同比增長(zhǎng)35.5%。2025年，中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)到多筆50億元以上的大金額交易，如太盟投資聯(lián)合體收購(gòu)48家萬達(dá)廣場(chǎng)、博裕五期美元基金收購(gòu)北京SKP42%-45%股權(quán)、中郵保險(xiǎn)收購(gòu)上海博華廣場(chǎng)、天津天信華創(chuàng)集團(tuán)收購(gòu)天津高銀金融117大廈等。

注：本報(bào)告所統(tǒng)計(jì)的大宗交易標(biāo)的資產(chǎn)的物業(yè)類型包含寫字樓、商業(yè)、酒店、綜合體、工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等，不含地塊、住宅。此外，不含交易金額在1億元以內(nèi)的交易，不含關(guān)聯(lián)交易等非市場(chǎng)化行為產(chǎn)生的交易。部分資產(chǎn)包類交易，其內(nèi)含資產(chǎn)分布在不同城市，故在按城市統(tǒng)計(jì)交易筆數(shù)時(shí)存在重復(fù)計(jì)算。

表：2025年重點(diǎn)城市大宗交易案例（部分）

數(shù)據(jù)來源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

圖：2025年重點(diǎn)城市大宗交易金額占比（按物業(yè)類型分）

數(shù)據(jù)來源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

資產(chǎn)類型：優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)及辦公物業(yè)交易金額占比約七成。從交易宗數(shù)來看，2025年，以商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)、辦公樓、綜合體、酒店）為標(biāo)的的交易宗數(shù)共131宗，占比63%。以披露金額的交易計(jì)算，受多筆大金額交易帶動(dòng)，零售商業(yè)交易金額相對(duì)較高，為873億元，占比提升至47%；辦公樓交易金額為451億元，同比基本持平，占比下降至24%；綜合體、酒店交易金額合計(jì)約278億元，同比基本持平，合計(jì)占比15%；工業(yè)類標(biāo)的交易金額為128億元，占比7%，其他類型標(biāo)的（租賃住房、商務(wù)園區(qū)、文旅地產(chǎn)等）交易金額合計(jì)139億元，合計(jì)占比7%。

買家特征：內(nèi)資買家繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)投資者交易金額較大。2025年，以披露買家的交易計(jì)算，內(nèi)資企業(yè)買家交易宗數(shù)占比約88%；分行業(yè)來看，機(jī)構(gòu)投資者、地方國(guó)企收并購(gòu)行為相對(duì)活躍，交易宗數(shù)合計(jì)占比近五成；以全部交易計(jì)算，買家為機(jī)構(gòu)投資者的交易金額占比約六成。

賣家特征：房企依舊是大宗交易市場(chǎng)主要賣家，內(nèi)資房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)交易宗數(shù)占比超四成，交易金額占比近六成。

展望未來，險(xiǎn)資/私募基金等機(jī)構(gòu)投資者、地方國(guó)企、以及有辦公樓自用需求的科技/高端制造等企業(yè)或繼續(xù)活躍于大宗交易市場(chǎng)。同時(shí)，公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)退出渠道，或?qū)⑻嵘笞诮灰资袌?chǎng)流動(dòng)性，除零售商業(yè)、辦公等傳統(tǒng)資產(chǎn)以外，投資者對(duì)租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施、酒店等資產(chǎn)的關(guān)注度或有所提升。此外，部分房企債務(wù)重組有序推進(jìn)，金融機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)管理公司對(duì)不良資產(chǎn)的處置效率亦有所提升，未來法拍資產(chǎn)或有所增加，有助于投資者以較低價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

3、企業(yè)融資：CMBS/CMBN、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS發(fā)行量增長(zhǎng)，消費(fèi)REITs穩(wěn)步擴(kuò)容，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)，共同助力企業(yè)盤活存量

（1）2025年，地方國(guó)企盤活存量需求旺盛，帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、類REITs等產(chǎn)品規(guī)模同比增長(zhǎng)33%

圖：2024-2025年房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)CMBS/CMBN、類REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行量

注：數(shù)據(jù)不包含為發(fā)行公募REITs而設(shè)立的資產(chǎn)支持計(jì)劃。

數(shù)據(jù)來源：CNABS、中指研究院綜合整理

2025年，盤活存量、降負(fù)債等需求疊加政策制度不斷完善，CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行量有所增長(zhǎng)，原始權(quán)益人以地方國(guó)企為主，入池資產(chǎn)呈現(xiàn)出混合類、跨區(qū)域的特征。持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS作為Pre-REITs與公募REITs之間的過渡產(chǎn)品，憑借準(zhǔn)入門檻相對(duì)較低、底層資產(chǎn)類型廣泛、回收資金用途限制少等優(yōu)勢(shì)，成為企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、引入中長(zhǎng)期資金的有效工具，2025年發(fā)行量大幅增長(zhǎng)。

具體來看，2025年，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN和類REITs/持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等產(chǎn)品發(fā)行單量共118只，較上年增加35只；產(chǎn)品發(fā)行金額共計(jì)1413億元，同比增長(zhǎng)32.6%。分產(chǎn)品類型來看，CMBS/CMBN發(fā)行規(guī)模為977億元，同比增長(zhǎng)52.2%；類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為338億元，同比下降13.1%；持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS發(fā)行規(guī)模為98億元，同比增長(zhǎng)185%。

圖：2024-2025年CMBS/CMBN、類REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品按底層資產(chǎn)細(xì)分的發(fā)行量占比

注：混合類指一只產(chǎn)品包含多個(gè)資產(chǎn)，其他類包含工業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、文旅地產(chǎn)等。

數(shù)據(jù)來源：CNABS、中指研究院綜合整理

分物業(yè)類型來看，以辦公、零售商業(yè)、綜合體為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量占比超六成。具體來看，以辦公物業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量最大，為459億元，占比33%，以零售商業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量為304億元，占比22%，以綜合體為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量為115億元，占比8%，以上三類產(chǎn)品發(fā)行金額合計(jì)879億元，合計(jì)占比約62%。以混合類資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行金額分別為178億元、154億元，均占分別為13%、11%，其他類型資產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)行金額共計(jì)202億元，合計(jì)占比14%。從占比變化來看，辦公物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房較上年提升，零售商業(yè)、綜合體、酒店較上年下降。

（2）2025年消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs穩(wěn)步擴(kuò)容，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)，助力企業(yè)盤活存量資產(chǎn)

2025年，政策密集出臺(tái)支持優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行公募REITs。基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，3月中辦、國(guó)辦印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，支持符合條件的消費(fèi)、文化旅游等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。9月，商務(wù)部等9部門印發(fā)《關(guān)于加力推動(dòng)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級(jí)的通知》，優(yōu)先支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場(chǎng)、菜市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。12月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將體育場(chǎng)館、商旅文體健多業(yè)態(tài)融合商業(yè)綜合體、四星級(jí)及以上酒店、超大特大城市的超甲級(jí)/甲級(jí)商務(wù)樓宇納入發(fā)行范圍。與此同時(shí)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)。12月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，同時(shí)初步明確“1+3+N”的政策框架，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施并行發(fā)展的新階段，為更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了退出渠道。

政策支持下，2025年消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)穩(wěn)步擴(kuò)容。截至2025年12月，我國(guó)共有已上市公募REITs78只，總發(fā)行規(guī)模（含擴(kuò)募份額）近2100億元，其中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs共12只，發(fā)行規(guī)模303億元，占總發(fā)行規(guī)模的比重為14.4%，較2024年提升2.5個(gè)百分點(diǎn)。2025年共20只公募REITs首發(fā)上市，3只公募REITs擴(kuò)募份額上市，總發(fā)行規(guī)模439億元，其中消費(fèi)REITs首發(fā)上市5只，發(fā)行規(guī)模104億元，位居各類基礎(chǔ)設(shè)施之首。

與此同時(shí)，消費(fèi)REITs呈現(xiàn)出底層資產(chǎn)類型豐富、發(fā)行主體多元化的特征。2025年，首單農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REITs“易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT”上市、首單外資企業(yè)在中國(guó)大陸地區(qū)發(fā)行的消費(fèi)REITs“華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT”上市，為持有優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)盤活存量提供了范本。公眾對(duì)消費(fèi)REITs長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可度也較高，華夏中海商業(yè)REIT公眾和網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)361.9倍、320.5倍，累計(jì)認(rèn)購(gòu)金額（比例配售前）近1600億元，華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT基金比例配售前認(rèn)購(gòu)資金累計(jì)3092億元，公眾有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)535倍。

受益于中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的規(guī)模和韌性，消費(fèi)REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況穩(wěn)健，四季度多數(shù)消費(fèi)REITs基金收入同環(huán)比均保持增長(zhǎng)。

表：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)出租率

數(shù)據(jù)來源：基金公告、中指研究院綜合整理

消費(fèi)REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健。根據(jù)各產(chǎn)品四季報(bào)數(shù)據(jù)，2025年四季度末，12只消費(fèi)REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)出租率均在95%以上。其中寧波杉井奧萊滿租，長(zhǎng)沙覽秀城、青島萬象城、佛山映月湖環(huán)宇城等項(xiàng)目出租率高于98%，接近滿租。多數(shù)基金底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況有所提升。已上市的12只消費(fèi)REITs中有9發(fā)布了三季度數(shù)據(jù)，其中6只四季度出租率高于三季度，整體運(yùn)營(yíng)情況有所提升。除華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT外的11只產(chǎn)品中，僅嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)整體出租率低于上年末，華威西營(yíng)里農(nóng)產(chǎn)品交易中心由于在2025年二季度、三季度引入“夜市海鮮美食館”和凈菜加工配送型租戶，2025年末項(xiàng)目出租率較2024年末提升8個(gè)百分點(diǎn)。

表：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

注：中金唯品會(huì)奧特萊斯REIT、華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT、華夏中海商業(yè)資產(chǎn)REIT僅有2025年四季度數(shù)據(jù)，故未列入上表。

基金收入方面，四季度多數(shù)消費(fèi)REITs基金收入同比均保持穩(wěn)定或有所增長(zhǎng)。具體來看，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT受玉蜓橋店一層租戶合同換簽影響，基金收入同環(huán)比均降幅均超10個(gè)百分點(diǎn)。其他基金產(chǎn)品四季度基金收入同環(huán)比均保持穩(wěn)定或有所增長(zhǎng)，其中華夏首創(chuàng)奧萊REIT受旺季帶動(dòng)，搶抓“節(jié)點(diǎn)”銷售，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有所提升，基金收入環(huán)比大幅增長(zhǎng)43.97%。

凈利潤(rùn)方面，四季度多數(shù)消費(fèi)REITs實(shí)現(xiàn)盈利。具體來看，華夏首創(chuàng)奧萊REIT凈利潤(rùn)最高，達(dá)2257萬元，因三季度基數(shù)偏低，環(huán)比增幅超1倍。嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT凈利潤(rùn)較三季度下降較多，環(huán)比降幅均超25%。

可供分配金額方面，各消費(fèi)REITs表現(xiàn)分化。環(huán)比來看，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT可供分配金額增長(zhǎng)相對(duì)較快，環(huán)比增幅均超12%；中金印力消費(fèi)REIT、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT、中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT可供分配金額環(huán)比下降，其他消費(fèi)REITs可供分配金額保持平穩(wěn)。同比來看，除中金印力消費(fèi)REIT可供分配金額小幅下降外，其他產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

市場(chǎng)展望

1、零售商業(yè)：提振消費(fèi)仍是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要抓手，商鋪?zhàn)赓U需求有望繼續(xù)釋放

2025年，消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，但下半年增速放緩。消費(fèi)品“以舊換新”政策帶動(dòng)家電/3C、家具等品類零售額快速增長(zhǎng)，服務(wù)消費(fèi)潛力亦持續(xù)釋放，但餐飲消費(fèi)整體增長(zhǎng)放緩。多數(shù)零售商業(yè)項(xiàng)目仍選擇以價(jià)換量降空置，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)饨鹧永m(xù)2024下半年以來下跌態(tài)勢(shì)。

展望2026，《“十五五”規(guī)劃建議》提出“建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，加快構(gòu)建新發(fā)展格局”“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略基點(diǎn)，堅(jiān)持惠民生和促消費(fèi)、投資于物和投資于人緊密結(jié)合”，同時(shí)提出要“促進(jìn)形成更多由內(nèi)需主導(dǎo)、消費(fèi)拉動(dòng)、內(nèi)生增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。”2026年作為“十五五”開局之年，受益于大力提振消費(fèi)、擴(kuò)大有效投資的政策導(dǎo)向，作為消費(fèi)空間載體的零售商業(yè)仍具備發(fā)展?jié)摿Γ媪扛?jìng)爭(zhēng)加劇、消費(fèi)需求變化均對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求。零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)商需順應(yīng)趨勢(shì)，提升運(yùn)營(yíng)能力，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，同時(shí)以數(shù)字技術(shù)與人工智能驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效，并緊抓不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)遇強(qiáng)化資產(chǎn)管理能力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

2、寫字樓：市場(chǎng)整體或延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，少數(shù)以科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的商圈寫字樓市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)

2025年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的外部環(huán)境變化影響加深，國(guó)內(nèi)供強(qiáng)需弱矛盾仍較突出，租戶企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力仍有待提升，寫字樓租賃需求較為疲軟。重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)承壓，部分城市供大于求態(tài)勢(shì)加劇，租金延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

展望2026，12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)”“堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，加緊培育壯大新動(dòng)能。深化拓展‘人工智能+’”。從需求端來看，預(yù)計(jì)2026年宏觀政策將持續(xù)發(fā)力，鞏固經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)，為寫字樓市場(chǎng)恢復(fù)提供支撐，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能等新質(zhì)生產(chǎn)力領(lǐng)域企業(yè)的寫字樓租賃需求有望釋放，帶動(dòng)少數(shù)以科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的商圈寫字樓市場(chǎng)逐步恢復(fù)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，部分核心一二線城市或逐漸實(shí)現(xiàn)寫字樓市場(chǎng)新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換。但這類需求尚不足以拉動(dòng)整個(gè)寫字樓市場(chǎng)企穩(wěn)，在重點(diǎn)城市寫字樓需求整體仍偏弱的情況下，2026年市場(chǎng)或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，寫字樓租金短期內(nèi)或繼續(xù)下行。

存量時(shí)代，寫字樓競(jìng)爭(zhēng)核心從“空間租賃”轉(zhuǎn)向“價(jià)值運(yùn)營(yíng)”，寫字樓運(yùn)營(yíng)企業(yè)需重視產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造和服務(wù)體系升級(jí)，重點(diǎn)關(guān)注科技、金融、專業(yè)服務(wù)、高端制造、生物醫(yī)藥等行業(yè)需求，吸引優(yōu)質(zhì)租戶；同時(shí)對(duì)存量項(xiàng)目進(jìn)行更新改造或功能轉(zhuǎn)換，如引入商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)，豐富配套設(shè)施，提升資產(chǎn)價(jià)值，打造能穿越周期的韌性資產(chǎn)。

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年度盤點(diǎn)丨十大關(guān)鍵詞，看樓市政策趨勢(shì)

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《求是》刊文，房地產(chǎn)的幾個(gè)罕見提法

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三部門發(fā)文，換房退個(gè)稅政策延期

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超3000億元，專項(xiàng)債收地發(fā)力

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央行重磅發(fā)聲，降息落地

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大浪淘沙見真金：2025房企業(yè)績(jī)透視

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2025年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

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2025年中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜

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老舊住房更新潮起：代建別錯(cuò)過這波風(fēng)口

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?房地產(chǎn)市場(chǎng)

2025中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)&2026趨勢(shì)展望

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2025年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)總結(jié)與展望

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“十五五”中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

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2025年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)解讀

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?指數(shù)研究

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)30年

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中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2025年12月）

https://u.fang.com/yoqdd6/

2025年三季度中國(guó)寫字樓租金指數(shù)研究報(bào)告

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2025年三季度中國(guó)百城地價(jià)指數(shù)報(bào)告

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?物業(yè)研究

2025中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)總結(jié)&2026趨勢(shì)展望

https://u.fang.com/yorr7x/

2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測(cè)評(píng)研究報(bào)告

https://u.fang.com/yorr7w/

2025年中國(guó)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告

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