得房率達(dá) 90%！什么是第四代住宅？它與普通住宅相比有哪些不同？

其實(shí)現(xiàn)在所謂的“第四代住宅”只是一個(gè)模糊的概念，沒有明確的官方定義，正如大家也說不出來前面的第一、二、三代住宅是什么。不過第四代住宅有一個(gè)非常具有代表性的特征——兩層通高，大進(jìn)深的綠化陽臺(tái)。即每一戶具有綠化空中花園，整棟樓形成垂直綠化的城市森林花園。

而第四代住宅和以前的住宅的區(qū)別，為什么近兩年會(huì)成為新建商品房的熱點(diǎn)，其核心的邏輯是符合要求的綠化平臺(tái)其面積不計(jì)入容積率。要知道，一個(gè)地塊能夠修多少建筑面積是被規(guī)劃指標(biāo)中的容積率定死了的，以前的住宅，如果要修大面積的綠化陽臺(tái)，就需要用掉一部分計(jì)容面積。通常來講，在總價(jià)一樣的前提下，如果需要犧牲一部分室內(nèi)的計(jì)容面積，去做這樣的綠化大陽臺(tái)，從購房者的角度來說，是不愿意的。

而現(xiàn)在關(guān)于第四代住宅的計(jì)容規(guī)則上，明確了滿足一定要求的綠化陽臺(tái)可以不計(jì)容，也就是說不需要犧牲室內(nèi)的面積就能夠增加室外的綠化陽臺(tái)，相當(dāng)于變相地突破了容積率的限制，允許開發(fā)商多修建一部分面積。

當(dāng)然，對(duì)于不計(jì)容的綠化陽臺(tái)，政府也出臺(tái)了規(guī)范進(jìn)行明確。比如，在重慶市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)的《中心城區(qū)立體綠化住宅試點(diǎn)工作細(xì)則》中，是這樣要求的：

1．投影面積不超過 50 平方米。 2．通過結(jié)構(gòu)降板設(shè)置下沉土池 ， 種植覆土厚度不小于 0.5米 ， 并設(shè)有灌溉、排水系統(tǒng)。 3．綠化平臺(tái)高度 (下層綠化平臺(tái)地坪標(biāo)高到上層綠化平臺(tái) (或雨棚) 地坪標(biāo)高) 應(yīng)為 2 個(gè)及以上住宅自然層，綠化平臺(tái)進(jìn)深應(yīng)不大于 6 米。 4．四周應(yīng)有不少于 2 個(gè)完整的開敞面 (或開敞面不少于周長的 50%) ，且至少有 一個(gè)完整的長邊為開敞面。開敞面不得設(shè) 置圍護(hù)墻體，僅可設(shè)置通透欄桿 (板) 。相鄰套型 、單元、樓棟 通過綠化平臺(tái)進(jìn)行拼接的 ，拼接面不能視為開敞面。

對(duì)于不計(jì)容的綠化平臺(tái)的要求，首先有一個(gè)總面積方面的限制，也就是說不能無限制的利用這個(gè)不計(jì)容的規(guī)則，而增加面積。然后既然是綠化平臺(tái)，就必須預(yù)留能夠種植植物的條件，比如最小覆土厚度，需要結(jié)構(gòu)降板，預(yù)留給水，排水等設(shè)備條件。還有就是綠化平臺(tái)的高度，通常是兩層，所以這就導(dǎo)致了綠化平臺(tái)的設(shè)置在上下兩戶間，必須是錯(cuò)層設(shè)置，這也是第四代住宅的最顯著的特色。

因此，對(duì)于第四代住宅開發(fā)商宣稱得房率達(dá)90%，甚至超過100%，其主要的原因就是綠化陽臺(tái)作為贈(zèng)送不計(jì)容，所以在得房率=實(shí)得面積/建筑面積的公式中，綠化平臺(tái)的面積是計(jì)入分子，而不計(jì)入分母的。過去的住宅得房率在70%左右，是因?yàn)楣珨偯娣e的存在，如果第四代住宅的綠化陽臺(tái)的贈(zèng)送面積＞公攤面積，那么得房率理論上能夠超過100%。

當(dāng)然，第四代住宅的“贈(zèng)送”，只是針對(duì)容積率的計(jì)算規(guī)則，而不是這部分面積的建造費(fèi)用不計(jì)入成本，不包含在房價(jià)中。對(duì)于購房者來說，得房率的提升本質(zhì)上其實(shí)是一個(gè)算法和數(shù)學(xué)的問題，而不是說真的能占到開發(fā)商和政府的“便宜”。

本來住宅民居這個(gè)概念，應(yīng)該是根據(jù)不同地域的氣候、文化等條件，因地制宜。就如同上世紀(jì)80年代發(fā)行的經(jīng)典民居郵票一樣，格局地方特殊。然而在目前，國家在全國范圍內(nèi)推廣第四代住宅，這樣的開敞式的大面積挑空的綠化陽臺(tái)是否符合每個(gè)地方的自然條件？

比如在北方，干燥的氣候讓陽臺(tái)的綠化維護(hù)成本增加，冬季的問題也不適合居住者在戶外陽臺(tái)活動(dòng)。而在南方沿海地區(qū)，一次臺(tái)風(fēng)可能就會(huì)讓精心修剪布置的空中花園毀于一旦。

另外，第四代建筑的設(shè)計(jì)也還在探索階段，比如對(duì)于挑空陽臺(tái)上一層的采光，對(duì)于鄰里關(guān)系的私密性等方面，都有還有很大的改進(jìn)空間，

還比如在綠化平臺(tái)的長期維護(hù)，空中花園需要定期修剪、灌溉和防蟲，對(duì)于現(xiàn)在快節(jié)奏的城市生活來說，業(yè)主估計(jì)很難有時(shí)間進(jìn)行系統(tǒng)化的打理，長此以往所謂的“綠化”就會(huì)變得枯萎，而建筑的整體立面上留下一道一道的疤痕。目前，我們看到的效果圖幾乎都是全樓層，每一戶的陽臺(tái)均按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了綠化種植。但在交付后，入住情況和維護(hù)情況的不同，就很可能出現(xiàn)“五花八門”的綠化平臺(tái)，和想象中的城市森林有很大的出入。

對(duì)于購房者來說，盡管第四代住宅符合綠色生態(tài)趨勢，但實(shí)際居住體驗(yàn)可能因上述問題大打折扣。購房者需結(jié)合自身需求、預(yù)算及地域氣候謹(jǐn)慎選擇，而開發(fā)商和相關(guān)部門也需通過技術(shù)迭代和政策細(xì)化逐步優(yōu)化設(shè)計(jì)規(guī)范。